蔡云：感谢贾总。接下来请北京金融街投资集团副总经理高靓给大家发言。她也是多次来参加了我们的圆桌论坛，也是我们的老朋友和好朋友，谢谢高总。

  高靓：非常荣幸今天能够参加这个圆桌的会议，我记得上次跟刘会长见面还是在第一届圆桌会议，当时的会议开过以后就觉得认识了很多新朋友，第二是对我们做商业地产思路和想法有很多的启发。金融街应该是做商业地产比较早的，当然商业地产现在这个概念也不太清楚，商业地产到底是指的商业还是非住宅的地产，可能现在想怎么用就怎么用，我个人的感觉，其实商业地产的范围和概念还是明确的，2009年的会议的时候大家是在住宅市场上遭到了机构调控以后纷纷考虑转型，那次我们讨论的主题也是危机，危是什么？机是什么？大家觉得做住宅危比较大，做商业地产开发或者是商务地产开发机会比较多，然后考虑转型，怎么解决资金、人和管理的问题，这是当时讨论的内容。实际上从2009年到现在，或者是从2007年、2008年到现在，商务地产的发展经历了一个非常大质的变化，原来是有点全民做住宅，开发商也做住宅，因为不怕销，利润高，只要拿到地就可以赚钱，老百姓也做住宅投资，开发商做了大批以后，老百姓就是一群一群的购房团开始半零售，然后再去做零售。现在的状况可能有变化，现在是所有的房地产开发商，无论是原来宣称只做住宅的，还是原来做商务地产开发的，现在大家都转去做商务地产的开发，因为的确是住宅开发受政府的压力比较大，对投资人的压力也比较大，同时对公司发展的压力也比较大，老百姓也是全民转向了商务地产了，原因是住宅限购，商铺不限购，然后老百姓又开始买商业地产。我觉得这种发展的情况，应该还是在整个行业发展过程中必需的。但我们也要看一看虽然今天是这样的状况，但是应该是怎么样的，或者是我们的未来和明天，到底应该是怎么样的，刚才各位老总都讲了很多真知灼见，像商业地产和零售的关系等等这些方面，都说了很多的思考，同时我们也可以看到，绿地实实在在地在市场上做很多实践和尝试。刚才余总，包括贾总，包括边总，他们也从零售和商业地产的转变转型中谈了很多想法。

  我今天不想说太多，因为涉及到的内容很多，人的问题、管理的问题、资源整合的问题等等，我只是想就商务地产的融资方式，想说说我们的体会。因为我们金融街控股也是个上市公司，我之前是在金融街工作，当时做的时候感觉到压力非常大，因为我每个月都要把我们的报表和上海万金包括绿地去比较，我们的存款率是多少、负债率是多少、收入、利润、成长率都需要比较，比较的结果都会发现，其实商务地产跟原来的住宅模式，在财务报表上有绝对的劣势。因为它的投资额非常大，投资周期非常长，建设期，包括培育期都非常长，回收又非常慢，而且经营的环节也特别复杂。像贾总讲的商业做得好就是一个特别美好的产业，但是做得不好一分钱都没得赚，而且每年要往里面贴钱。上次我也说了一个观点，我们在解决了所谓叫资源的整合，包括人才、包括管理的环节之后，其实很重要的一个是如果要促进或者是要形成商务地产和商业地产的大发展，它的融资模式必须要进行改革。 我觉得在这里面，商业地产现有资源层面上的一些整合，我们学习、借鉴、调整这些是可以的，但是融资方式实际上是需要改变的，因为原来我们没有这个东西，现在出了这个东西以后，我们要去想我们的金融产品、投资模式、投资人的关系，应该怎么样去配套，这是一个很核心的问题。

  我今天早上看了一下，从我们商务地产2002年，每年的年投资额大概是2000多亿，但是到去年为止，写字楼和商铺的总投资额已经超过了一万多亿，增长速度特别快。很重要的一个钱从哪里来的？一万多亿的钱是谁给的？给了做什么的？收益是什么？目标是什么？这其实是一个很值得思考的问题。原来我们所谓的房地产开发商也好，或者是投资商也好，我们的钱无外乎一是自有资金，二是银行的贷款，有很多的名人志士都有个话的，如果房地产倒闭，先是银行倒闭。每一个房地产公司资产负债控制在70%已经很好了，但是跟其他行业相比是非常高的负债率。但是银行的钱，现在看起来是不能够满足我们做商务地产开发的需求的，然后再有的是销售的资金，销售的资金是我们原来做开发很重要的一个方面，但是现在我们做商务地产了，不是做住宅了，消费资金的回流也没有那么快。所以现在看起来自有资金是有限的，我们要做商业地产的开发，钱是有限的，银行的钱又是受到限制的，销售回流的钱也不可能很快实现，银行的钱现在很重要的一个问题，首先它是认可你，比如说绿地，知名的房地产公司，我可以贷款，但是也要等到张总拿到四证以后才可以。所以张总这儿急得火急火燎的，要拿着几十个亿去拍地，商务地产是地价贵，相对盖房子的钱是很少的，但是土地的钱拿是很难的，银行现在拿不出来，所以你靠回流的资金也是有限的，所以这就需要看一看，未来应该怎么去解决钱的问题，现在大部分的公司是通过信托的方法去寻求，因为信托的资金相对来说限制小一些，但是信托大家因为资金需求量非常大，信托公司也觉得自己价格非常高，所以信托资金的成本也是在不断地飙升，从8到10到15到20，恨不得有更高的，实际上这一块的危险也很大，原因是信托资金毕竟也还是一个短期的资金，跟我们做商务地产，我们四到五年的建设周期，从拿到地就开始做规划设计，三到五年的培育期，跟这样的一个周期相比，这个资金还是很短期的。所以这几年很多公司都来按照做房地产的思路解决，这也是我们觉得是未来一个很重要发展方向的产品。

  今天下午我们集团有一个恒泰证券的副总来讲商务地产的融资，向大家推荐一下房地产融资的思路，因为这毕竟是我们今后房地产公开上市的信托基金，这里有个钱的准备，这个钱好在什么地方？第一，可以解决比如说张总拿地的钱的资金，房地产私募的资金是不需要证的，只要有好的规划和好的可行性报告就可以投资，这样张总就不需要特别着急去哪搭桥，这个桥是不是贵，所以这是从实际来说最难的事。第二，我们原来合作的证券公司、信托公司、银行，其实都是你的借贷方，不是你的合作者，刚才大家的发言里面其实我们很重要的一个体会就是商务地产的机会很大，但是危险也很多，困难重重，所以投资量很大，未来增值潜力很高，但是投资风险也非常大，房地产私募基金的所有投资者，其实是真正的跟我们这些房地产投资商同进同退，同甘共苦的真正的投资者，而不是信托公司，信托公司说我不管，到点了我这10%的收益我要拿走，你是死是活我不管，不是这样的，所以这是为我们房地产开发商能够在未来更高的商务地产基金需求的情况下，寻找到更多志同道合的合作伙伴，这是很重要的。第三，我们去看国外的很多商务地产，所有的这些商务地产，实际上都是跟保险公司有密合关系的，原因就是这些保险公司有非常大量的低成本的、长期的资金，现在在大陆我们也看到了这样的希望，因为保监会出台了关于保险公司投资于不动产的细则，这个细则里面对保险公司对不动产的股权投资也好、债券投资也好，都有很明确的规定，去年我们也是常识性地做了，跟保险公司做了股权的和债券的，看起来还不错，这个是很重要的，因为我们保险的资产，就人寿，每年有10%是千亿的资金允许投资在不动产，这个钱的对象，比如说张总、房总这样的公司来说都是很眼馋的，而且收益率很低，可以做五年、十年甚至更长的时间，所以说房地产私募基金，可以通过这样的方式，可以有效地把保险公司的资金拉到商务地产的投资里面。让正确的钱去做正确的事，这是很重要的，否则的话银行还有压力，信托公司也有压力，这些钱都是投得不稳定的。第四，如果说真的要做商业地产，我们可能现在看起来都跑不掉未来要做房地产证券法律责任这样的一个方向，因为看来看去，比如说美国的所有房地产协会里面，排名最前的是五家公司，全部是做非住宅开发的，第一家SKP是做零售的，第二家PSA是做仓储的，你做什么都没关系，但是看起来做住宅的都是排在后面的，但是反而做零售的、办公的、仓储的，包括做写字楼的，甚至有说你做卫星塔台发射的，都可以是市值很高的房地产的上市公司，反倒做住宅的公司不是。所以既然我们是这样一个方向，我们现在在现有的国家政策的许可情况下，能够找到我们合适的合作者或者是投资人去做房地产私募基金这样的投资，我们相信在不远的将来，一年、两年、三年，我们估计不会再超过五年了，房地产的公募基金应该会呼之欲出，在这样的时候你也可以把私募基金经过无数倍的升值，我们再把它变成公募的基金来上市。其实这个对现在每一个做商务地产的公司来说，可能都是我们未来房地产投资的很重要的点，那可能也是另一个技术革命带给我们的数倍增长。所以也非常希望大家能够关注我们今天下午关于商务地产融资模式的一个介绍，也非常希望能够跟同行们在我们共同前进的道路上去共担风雨、共享阳光，谢谢大家！