蔡云：谢谢外国友人，接下来想请中国房地产协会的副会长、上海绿地集团董事长张玉良先生给我们做发言，谢谢您！

  张玉良：第一次参加这个会，非常高兴。第一次参加，很愿意也很高兴，因为是难得的学习机会，从自己打工的这份职业来讲还需要提升，第二是会议在离上海比较近的昆山举行，40分钟就能到，为我参加这此次会议创造了时间的条件。张会长、刘会长都非常重视这次会议，并出席了会议，说明大家对商业地产非常关心，我觉得在当今情况下讨论商业地产的发展，确实有深刻的意义。我认为这是中国当前发展阶段，中国国情所决定的，主题讲的是危机，从机来看，它是中国发展到一定阶段的必然结果，刚才张会长在致辞当中的很多观点我非常赞同，不是说你想发展或者说你想不发展，你想投或者不想投，它是一个经济规律，有巨大的商机，，对地产商来看，是有难点的，一些专业的房地产公司和一些比较综合的公司，这几年比较大的投资都在这里，我认为是有道理的。

  经济结构调整过去的产业是在工厂里，现在很多产业不在工厂了，它需要在办公室做，过去相对比较贫困，有间小门面买个东西就可以了，解决温饱，现在需要更多、更丰富、更能符合生活的条件，包括竞争的需要，所以生活水平提升带来了需求。更重要的是城镇化，大量的农村人口转移城市工作以后带来的市场，这个市场而且是在不断扩大的，尤其是从生产方式到生活改善，到我们整个国家的城乡二元经济结构的转变，它都有巨大的市场机遇。有条件、有能力的，应该加入这个市场去，做企业就是抓市场，看有没有市场潜力，经济规律是不是吻合。当然我认为商业地产不仅仅是购物中心、商场，很多还包括办公楼、酒店、会议中心等等、广义的商业地产包括了办公楼、酒店、会议中心等等所有的生活配套设施。我认为这些产品在未来中国都机遇。当然在这个过程中，不同城市的需求是不一样的，比如一二线城市的商业地产更容易发展起来，如果你住在三四线城市，人口集聚很慢，生活水平很低，如果做这样的商业地产，那问题很多，不仅仅是有人说住宅会出现“鬼城”，商业地产同样如此。有钱人都跑到大城市里去，那商业地产投给谁？为什么近一年来除了有特点的、有产业的、有特色的以外，三四线城市居住房地产都搞不起来，因为现在中国的人口导向是往门禁高的一二线城市走，同样有消费能力的都跑到一二线城市去，三四线城市的商业地产还能大规模地做起来吗？从商务办公来看，现在一二线城市更需要，因为大量的经济结构调整完以后，一二线城市的产业更多的不是工厂，所以现在我们绿地五千多万平方米的在建面积大概有50%左右的商业地产，而70%是在做办公楼，我觉得我们在分析这个市场的时候，需要对不同城市和地区不同对待，适应的才是最终生存的。但是同样做购物中心，在不同的城市，它的结构、需求也应该是不一样的，规模也不同。

  第二，从微观来看，一个东西产生往往大家都往里挤，这也是习惯，大家也不看未来有没有能力和条件都进去了，中国大都是这样，当然这也需要个过程，像过去产品往往是供不应求的，供大于求将来是个常态，每个行业都供大于求，中国哪些产业不供大于求？我看几乎所有产业都供大于求，或者是短时间的供不应求，但是长期的三五年都是供大于求的状态。供大于求能促使这个行业进步，所以我们也不用担心它不行，我认为一定是进步快、竞争力强的会生存下来。做商业地产竞争很激烈，大家都是老师，我是外行，它的开发难度很大，产品的组合很重要。我们所有的建设都是围绕以人为本，比如说今天这个会场，会场做得很好，如果跟这个会议定位不太符合也不太合适。我们做任何事情都有责任，做开发商也有责任，应该以人为本。做大规模的会场，旁边一定要配办公楼，要配住宿的酒店，要配围绕着展会需要的元素。每一万人应该配多少商业，以及商业里面多少细化的内容，这个时候需要仔细研究，使它真正地以人为本，给人创造更好的消费。而且不同的会展中心，它的消费都是不一样的。比如在座的房总，有钱人开会跟一般人开会，老板开会跟一般的销售员开会，也不一样，配置也不一定是相同的。像中国城镇化，城镇化要做以人为本的城镇化。智慧城市这些过去都没有提过的，现在都以人为本提出来。未来需要的产业结构，也要跟我们以人为本的需求相结合。我认为现在电商对商业地产的冲击很大，有人在打赌，我觉得这是很愚蠢的东西，为什么要打赌？电商跟实体商业的功能不一样，但是电商一定是会对实体商业形成很大的冲击，它是信息化时代对实体商业提出更高的要求，现在全世界所有的产业都随着各个不同的交易方法，随着信息化的发展都会发生很大的变化，你实体商业完全应该利用电商的便利化来提升它的能力，应该要利用现代的信息技术，来壮大你的实体商业竞争力。同样，电商对其他有些产品你离得开，实体商业也离不开，因为他需要体验，而普通的不需要体验的一般消费，电商能够替代实体商业吗？不能够替代，它是互相促进的，但同样一般性的商品销售不需要柜台，电商的成本很低，电商的购物很方便，我家里和我的小孩一般用品全是电商。不去商店买的，因为很方便，价格也很便宜，用品牌的电商质量也有保障。但是有些商品是一定要到实体店去买的，这是两者互为一体的。

  第三，我觉得商业地产跟国家的政策关系很大，刚才张会长也讲到，他是升值的一个产品，确实，现在投资渠道不够，大量印货币，许多的消费者，投资商也是消费者，他认为买个店铺放在那里也不错，因为它有投资的功能在里面，那一部分的商业让投资者来投资，这也不错。但是如果这个政策进行调整以后，你试试看还行吗？肯定不行，如果让你交易的成本弄得很贵，让你租住的税收很重，那我觉得它会受到很多的制约。如果投资渠道很多了，那他会不会再去投资商业地产，有些商家也很智慧，有些大店很贵的，旁边的商铺价格很便宜卖了。等等诸如此类的，我觉得也是存在的，怎么适应？我觉得还是围绕着市场去适应，这是一个规律。自然经济规律会起作用，行政的调控虽然是短时的，但是我们都要无奈的被适应，你如果不适应就要死了，所以你要活就应该要适应自然、适应规律、适应政策的导向。我说完了，说错了请批评指正，谢谢两位会长。