商业地产创新模式探讨

　　主持人：谢谢邢主任，上午和中午，大家都关注商业地产创新，那么商业地产的区域开发模式到底是什么样的呢？我们也特邀了一位在这方面非常有建树的专家，总部基地(中国)控股集团董事局主席许为平先生，有请许主席。

图为 总部基地（中国）控股集团董事局主席许为平

　　许为平：很庆幸有这个机会，参加我们这么大规模的中国零售业地产这么一个高峰会，同时也参加了我们商业地产的峰会，今天还是跟我传统习惯一样，谈一下此时此刻的心得体会，我们总部战略研究中心秘书处，还有研究中心研究委员会，给我准备了这么多材料，确实这个材料有些东西，在网上可以找到，甚至比这个要丰富的多，另外如果需要，也可以跟我们的工作人员，通过本次会议秘书处，可以拿到这个资料。除了这个基础工作之外，还认真面对这次论坛会，我本人也做了一些思考。

　　今天要谈的是商业地产的创新模式，事先组委会给了我这么一个想法，我不是商业地产的专家，中国有太多的专家，实践者、成功者，他们综合了国内外的很多优势，又创造了结合自己的优势，开辟了一个一个令人震惊的企业，为城市经济发展，为城市区域布局，做出了很多重大的贡献，从这个角度来说，十年磨一剑，提到总部经济模式实践想法，到今天已经差不多12年了，我记得我最早是1998年到上海浦东，为中国总部基地做最开始的调研，在浦东一个大酒店住了将近半年时间，对整个长三角，以浦东为中心，进行了充分调研，包括到了杭州、苏州，这个概念实施到今年已经是第九年了，差不多十年磨一剑。

　　我谈这个问题，有点冷眼看世界，也有一些观点，仅供大家参考。

　　我认为谈到创新模式，这个提的很好，商业地产确实要创新，而且要找到模式，就这一点来说，整个中国必须要创新，创新才能成功，创新才能保持可持续发展，否则逆水行舟，不进则退；尤其是在中国，速度太快了。我觉得当今中国，不论是经济还是地产，创新有两种实践模式，我就这一点谈一下本人的心得体会。

　　第一就是模仿、学习、引进，搞“中国制造”，这是过去三十年广泛使用的行之有效的办法，模仿、学习、引进，刚才邢主任说了大量的国际高端购物中心的成功案例，这个我们需要学习，因为人家做的比我们好，而且是要像学生一样，孜孜不倦，认认真真学习，为什么要学？因为我们没做到，通过学习来做到，通过引进来做到，做什么呢？中国制造”。在欧洲、美国，有大量的制造，他们做的好不好？好，正因为好，所以成为发达国家、先进国家、世界超级大国，就是这么产生的。中国三十年前，完完全全是计划经济，一穷二百，所以通过这三十年快速学习、快速磨合、快速制造、引进，这是一个模式，这个模式行之有效。回国来谈我们的商业地产、城市综合体，大量的把国际先进的引进来，引进来以后，在中国根据本土的实际情况，再赋予它更多的新的内容，也是创新了一种行之有效的模式，所以我认为这是其中一条路，这条路解决了我们过去三十年高速发展，已经把中国从一穷二百的国家成为世界经济总体总量第二强国，而且带继续的高速发展，那是不断的学习、引进、摸索的过程当中，所以中国出口欧洲、美国，到处都是“中国制造”，非常好。第二种模式，中国创造，中国原创，中国发明。过去中国人很自豪，我们有四大发明，有火药、指南针、造纸、印刷，四大发明是中国人的骄傲，够吗？太不够了，这四大发明算什么？但是载入历史史册，太重要了，因为中国火药发明，最终导致了各种各样的先进武器。

　　现在有一条，我们在发展经济、发展地产，今天我们谈地产，谈商业地产，我们在模仿、学习、引进基础上，还要做什么？要创造。我们的常规通用产品出口已经没有了竞争优势，那么好，更加要求我们要有创造、有自主知识产权的模式，标准更高了，我们必须要去走创造，我们不能仅仅满足于模仿、学习、引进了，也不能仅仅满足于引进之后做一些修改。中国这个国家，没有世界任何一个国家可以去模仿的，为什么？十几亿人，发达国家哪个国家有？最多的也就美国人，几个亿；英国只有几千万，法国、德国也就一亿左右，日本两个多亿，中国一下子差不多多了一个数量级。所以我们在高速发展的初级阶段，学习没问题，模仿没问题，引进没问题，合资没问题，这都是成功的案例，但是我们这样的模式，可能越来越没有优势了，不得不逼着我们去做自主创新，就是原创，这是摆在我们面前最大的课题，也是必须要研究的课题，因为我们体量完全不同。我们更重要的是做原创，当然仍然不要丢掉模仿、学习、引进。

　　我们要做原创，因为原装难度更大，条件更多，需要很多条件结合起来，所以我们需要时间，在这个时间里面，我们不能丢失过去已经成功的和还可以继续从这里面挖掘，从这里面去创造好的收获的方式，那就是模仿、学习，所以两条腿走路，两个模式齐头并进。到到这里，我的第一个想说的内容，就是创新的路径要清晰。还必须清晰已经成功的模式，和必须要全力探索的模式都很重要，发展和稳定的关系有矛盾，但这个矛盾必须要平衡，必须要两手一起抓，如果没有稳定，这个国家还怎么谈发展？负责只有稳定，没有发展，那就死水一潭，只能倒退。今天如果说放弃了引进，放弃了模仿，放弃了学习，难道我们具备了全部自己新吗？不具备，确实到了欧洲，到了发达国家，还有很多值得我们学的地方，我们必须加快速度，在这基础上，我们已经有相当的后劲了，可以在原创上面模仿。

　　第二个问题，谈一点相对具体的，那就是说十年的时间，在中国的土地上，创造了总部经济和总部经济模式，这是不争的事实，我记得在2005年代表中国去美国哈弗做亚洲论坛，这一次他们觉得中国已经开始研究区域经济当中的创新点。我想说什么？中国要开始创新，有自己的东西，就有经济，有用吗？光有理论，没有实践，所以2003年，北京，中国第一个总部经济试验区。城市综合体跟欧洲的这个购物中心、那个购物中心，有着截然不同的差，事实上你到世界经济史上去找、到世界各大城市去找，这么完整、系统的模式没有。

　　我们在探索总部基地模式的时候，建设北京总部基地试验区，花了七年左右时间，其实三年已经销售了百分之六十多。按房地产的模式，你早该离开这个地方，圈起一块地，已经良性周转了，非常合适。我们说总部基地只是一个外标，这句话我们在七年前、八年前就宣传了，为什么这么说？因为它不是常规意义上的地产，如果我们在地产模式上不去创新，卖了楼就可以了，那就不对。

　　传统意义搞地产的人，没有土地，你无法生存，没有土地，你无法去发展，这就是传统地产的问题，也是世界传统地产的焦点问题，但是得到知道，地球上的土地一定是有限的，别说一个城市的土地了，我们还要吃饭，还要生态，还要环境。作为传统意义上的开发商，地越多越好，最好恨不得看不到别的东西，全部给我盖房子。很多开发区前几年非常风光，北京做了一个很大的综合体，后来逐渐的淡出了，为什么？他没地。春秋意义的地产最致命的特点，离开土地，美发生存，更无法发展。这个时候在总部基地的创新模式当中，给了我们一个启示，这里有十大平台和八大基金，这在不断的支撑总部基地的硬件，让它不断产生经济效益。传统行业，盖好以后，最多这个老板留下一个物业管理公司。那我今天一说，成立一个总部基地产业发展基金，你知道这个有多大千里马？所有总部基地来的企业不是老百姓，不是来安居乐业、睡觉、住的，他是来办公司的，公司是一个活体，他是不断在发展中，你给他调节越好，他发展就越好。所有公司来了以后，他做什么，总部基地不分产业，甚至连政府的决策机构、管理机构，都是很重要总部经济资源。

　　我刚才说，创新走两条路，一条是学习、模仿；另一条路是原创。这个是商业地产要去做的模式，现在总部基地招商，不是说一定要招很高档的总部，我一直说我是从501强开始招商，500强我不要，也不是不要。所以要好好研究总部商业地产将来怎么在行业里推行，我认为资源是共享的，所以我发起成立总部激励发展基金，用私募方式广大做发展基金，这就是我们要走的模式。

　　再谈一下最后的模式，2010年，我在世界不动产年会上，正式提出现在总部基地、控股集团平行的投资，拥有了两个两院中心。在这个基础上，正式提出中国未来城市发展，必须要走新农村这个模式，这是我们用科学宜居探讨、判断的。去年正式成立了中国新农村专家委员会和研究委员会，我自己兼任研究委员会主任，还有中国社科院很多博导参加，一起来研究新农村。第一个新农村示范区，可能就是沈阳，在这儿建生态经济带，一共沿流域五个大城市，连成一片就是沈阳北部的五个区市。在过去的基础上，重新打造一个城市心脏，现在的概念是，大型中心城市心脏已经供不了血了；本来心脏同基因形成的时候，给你150斤就行了，有的120斤、130斤、170斤，这就是说人的心脏能够趋势整个身体是有限的。一个传统的城市中心，他对交通、人员、信息，包括文教卫生、医疗所有的都是有限的。北京城市发展摊大饼，从二环、三环、四环，现在又到五环一修同，就堵车，我相信还会有六环、七环。我们还有好几个亿农民兄弟，他们早已经成为城市不可缺少的生力军了，但是为什么每年过春节，春运要三十个亿、四十个亿的人口迁徙，这是典型的不对称。