邻里中心 让社区生活更美好

　　主持人：接下来插一个微博抽奖环节，大会的场外关注度还是非常高的，新浪微博用户已经超过三亿，我们抽出五位幸运网友，送上精美的产品，就是小浪人。五名网友都是随机产生的，我们会以私信的方式告知对方。

　　接下来有请下一位嘉宾，苏州工业园邻里中心发展有限公司总经理俞继东先生，他的主题是《邻里中心，让社区生活更美好》。

图为 苏州工业园邻里中心发展有限公司副总经理俞继东

　　俞继东：各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们，大家上午好！希望我的发言能够不辜负各位嘉宾，特别是房主任的希望。

　　下面我从邻里中心公司，一个专注于社区商业15年的参与者的角度，谈一谈“邻里中心，如何让生更美好”。早在15年前，我们就投资社区，至今仍然专注于社区领域，而且打造一条以“社区购物为中心”的核心，涵盖资产管理、商业零售、经济型酒店管理及社区商业相关业务的产业链。

　　(一)社区商业的领跑者——从“借鉴”到“输出”

　　1994年，由中新两国政府共同投资合作的苏州工业园区项目启动，新加坡城市重建局、JTC、江苏省规划设计研究院等单位共动完成了260平方公里的规划设计工作。在那次设计中，新引入了新加坡社区商业的规划理念，在70平方公里的中新合作区内共设计了17个邻里中心。苏州工业园区管委会根据中新两国政府“关于借鉴运用新加坡经济和公共管理经验的协议书”，全面考察了新加坡邻里中心的设置和经营情况后，结合我国开发区，尤其在苏州工业园区的实际情况，在1997年11月成立了苏州工业园区邻里中心管理有限公司(就是我们公司的前身，现在的名称是“邻里中心发展有限公司”)，并由此开始了第一个邻里中心项目的建设开发和运营，从此开创了中国新型社区商业的发展模式。

　　在学习借鉴的过程中，我们更坚持创新发展，不断丰富邻里中心的内涵，从而成功实现“邻里中心”理念的本土化，在坚持“政府引导、企业投入、市场化运作”的原则下，探索出集社区商业服务、公共事务、文体活动、医疗卫生等功能于一体，提供全方位、多层次、综合性社区商业服务的特色发展之路。

　　我们为“邻里中心”给出的定义也逐渐清晰：它是借鉴新加坡公共管理先进理念，结合苏州工业园区开发，经过多年实践形成的基商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区型购物中心和服务中心。而去年10月，商务部、财政部和央行联合下发的《关于“十二五”时期做好扩大消费工作的意见》里也提到“在新兴城镇、大型居民区，规划建设集家政、餐饮、购物、休闲、娱乐等便民设施为一体的社区综合服务中心，满足居民日益增长的服务需求”，这与我们发展社区型购物中心的理念也是不谋而合。

　　邻里中心公司先后获得了“全国社区商业示范”、“全国商务系统先进基地”等国家级荣誉。此外，良好的运营让“邻里中心”被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，更先后纳入《苏州市商贸业“十一五”发展规划纲要》、《苏州市商业网点布局规划》、商务部《国内贸易发展“十一五”规划》等指导性文件。

　　我们坚持品牌发展战略，着力培育运营管理能力和社区购物中心的设计研发能力，积极参与社区商业行业标准的制定工作，逐步确立在国内社区商业行业的领先地位，目前邻里中心公司也是中国社区商业工作委员会的首届轮值理事长单位。现在，我们正通过直接投资、合资合作、租赁经营、委托管理以及品牌输出等多种形式实现跨区域的发展，广州知识城、南通苏通科技产业园、常熟经济技术开发区、苏州相城园区合作区、安徽滁州现代工业园等很多地区都和我们签署了协议，合资合作开发邻里中心等社区商业项目，苏州工业园区的社区商业发展经验证在输出到全国各地。

　　目前，我们投资运营的邻里中心有11个，今年将新开业3个邻里中心。

　　15年来，我们时钟坚持邻里中心12项基础功能服务，在便利百姓生活、聚集商气人气、促进区域繁荣等方面，发挥了引领和示范作用。

　　(二)成功发展社区商业的四个方面

　　通过15天的创业的发展，我们在国内形成了独特的邻里中心开发和经营理念，得到中新两国政府一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功典范之一，公司已经成为国内最大的社区商业连锁机构之一，截至去年底的总资产近15亿元。我们始终致力于成为专业的社区商业综合服务提供商，我们坚持创新发展、品牌发展、连锁发展，不断提升产品和服务品质，不断提升运营管理水平。

　　一是注重便民便利特色，强调功能定位在先。围绕着社区商业的主要特征“便民利民”，我们总结出12项基础服务功能作为“核心产品”。可以看到，邻里中心主打“生活必须消费+体验型消费”的复合消费，并且强调首先满足一日三餐、“柴米油盐酱醋茶”等生活必需的消费，在苏州工业园区，无论周边是商品房还是保障房，居民只要日常生活的需求，第一个想到的就是“邻里中心”。而看电影、健身等体验型消费，尽管不是非消费不可，但已经是未来购物中心的趋势所在，这些业态在我们很多项目上也根据市场的实际需求进行了配制。

　　在规划设计阶段，以分析市场需求为基础，把功能与建筑的设计、平面以及空间的布局充分结合。工程建设阶段，根据社区商业项目的特征，合理控制预算，严把质量关，使每个邻里中心的投资都能够有良好的回报。

　　二是注重产权持有为主，强调后期运营管理。国内很多社区商业项目由开发商主导，为了获得短期收益通常建成后直接分割散售，出现“重开发、轻经营”的局面。我们开发的各个项目，绝大部分房产是持有性物业，我们目前运营的11座邻里中心，仅售面积仅占12%。产权的统一保证了经营权的完整，我们在社区商业的业态组合布局、动态调整优化等方面也掌握了自主权，从而保障了社区商业品质。近年来，国内商业地产行业经历了“商业和地产分离的原始阶段”和“商业和地产叠加的初级阶段”，正在进入“商业和地产融合的成长阶段”，只租不售、多租少售正在成为基本准则，注重运营业绩成为专业化标杆。今天，我们的资产管理团队已经成为公司发展的一支重要力量。

　　三是注重品牌连锁发展，强调与时俱进不断创新。知名品牌连锁经营是社区居民乐意在家门口消费的关键吸引力，在邻里中心随处可见熟悉的品牌，既包括国内领先和知名的，也包括当地特色鲜明人气指数高的。随着邻里中心的规模不断扩张，提供社区商业服务的商家团队也在壮大，据我们统计，邻里中心内连锁商家的占比接近20%。我们还根据每个项目周边居民的需求调研，不断优化业态布局和服务功能定位，提升服务档次和服务质量，完善与连锁品牌商户的合作。项目开业运营后，根据消费群体接纳度不断调整商户甚至业态，以新陈代谢动态适应消费需求。

　　四是注重商业与公共服务结合，强调满足多样化需求。多样化的城市生活催生多样化的社区商业。我们坚持商业和公共服务并重、经济效益和社会效益结合，致力于满足居民多样化、个性化的消费需求。为了更好的做到便民、利民，我们安排专项资金相继在4个邻里中心设立了图书馆，为社区居民丰富了文化食量；我们在大部分邻里中心中都设立了客服总台，接受投诉处理、提供咨询导购、失物招领、文印、爱心伞、招聘信息、手机充电等周到细致的服务；我们开通了400服务热线，和消费者及商家架起了沟通的桥梁；我们发行了在所有邻里中心通用的消费卡——邻通卡，既便捷了居民消费，也提升了入驻商户的收益；开展早餐车、针线包、一碗面三大工程，对民生商品和服务实行最高限价管理等也是我们勇于创新探索和勇担社会责任的最好体现。再比如，我们自营的邻里生鲜超市通过超市化管理模式，为居民提供更丰富的品类、更低的商品价格和更周到的服务。邻里生鲜超市通过实现统一采购、统一定价、统一收银、统一质量、统一服务和网点连锁发展，使消费者享受到新鲜、平价、便捷、温馨的服务。

　　(三)对国内同行投资邻里中心的三点建议

　　这些年来到我们公司和项目上参观考察的业内朋友有很多，我们也高兴地看到，国内许多地方都在积极投资发展邻里中心。有的地方政府甚至出台了政策或规定要求各个地区大力发展邻里中心。但是，根据我们的了解，目前国内除了我们发展的邻里中心项目以外，成功的邻里中心或类似邻里中心的产品还很少。也就是说，许多地方“模仿”邻里中心但真正模仿像的却不多。在这里我们给出几点建议供参考：

　　1、购物中心的关键是商业规划定位

　　邻里中心是社区型购物中心，因此投资发展邻里中心也应遵循购物中心的基本原则。而定位是决定购物中心成败的最关键因素。对于定位的理解目前还是观点不一，我们认为定位就是考虑如何在开发过程中，决策一个正确的购物中心的主体型态，并设定合理的业态组合与招商策略，为项目未来的经营，打下创造利润的根基。正确的定位决策，则来自于可行性研究报告的分析与研判。

　　2、建筑设计需要专业能力。

　　建筑设计需要建立在商业规划定位的基础上。建筑设计人员需要充分理解购物中心，对中庭、交通、室内设计、停车、后台服务、不同业态基本建筑需求等要素均应有较强的把控能力。设计也是决定购物中心成败的次关键因素。我们经过多年的发展，目前已经拥有了一个专业的设计团队，这是未来公司能够持续发展的重要支撑。

　　3、长效机制忠于短期利益。

　　社区商业的建设是系统工程，往往投资比较大，回收周期比较长，需要配套的项目比较多。因此，短期利益可能受到一定影响，投资者必须要用战略眼光看待，不能急功近利。例如要舍得营造舒适惬意的公共休闲活动空间，加大绿地、景观、广场。满足晨练、散步、跳舞等需求的配比，相信会让消费者的逗留时间延长，这一点也要以长远眼光看待。

　　最后，我想用四句话来表达我们公司未来的发展方向：繁荣城市，服务民生，发展企业，贡献社会！我们也非常希望能与各界朋友进行沟通与合作。也欢迎各位朋友有机会到苏州工业园区作客，对邻里中心公司的发展多提宝贵意见。

　　谢谢大家！