零售-金融及商业地产高峰论坛圆满落幕(下)

图为 活动现场颁奖

　　由中华人民共和国商务部引导支持、中国商业联合会和江苏省人民政府共同主办的“2012年(第七届)中国零售商大会暨零售•金融与商业地产高峰论坛”于5月13日在昆山国际会展中心隆重开幕。

　　主题：零售·金融及商业地产高峰论坛

　　时间：2012年5月14日 上午

　　地点：昆山国际会展中心二夹层多功能厅1

　　主持人：下午论坛正式开始，下面的论坛将更精彩，下午还会进行微博互动，如果大家有什么看法、问题，也可以编辑手机短信#2012中国零售商大会#加任意内容发送到1066888866，或者登陆手机客户端、电脑直接发布，下午领衔的第一位嘉宾是中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生，发言的主题是《创新业态是未来未来购物中心的发展方向》，有请邢主任！

图为 中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平

　　邢和平：各位来宾，各位领导，下午好！我今天演讲的主题是一个创新的问题，先回顾一下中国的购物中心发展走过的道路，去年有一个统计，全球在建的购物中心，十个最大的城市，中国占了八个。所以最近有两个声音，一个是说住宅发展受阻了，商业地产被发展。还有一个就是说我们的大型购物中心多了，对于前一个问题，我始终回答，我们的商业地产一直是平稳的，因为经营商业地产要很强的技术含量，所以我们可以看到，我们的商业地产，不管它的售价还是租金，一直是相对来说比较平稳，不像住宅地产那样大起大落。

　　第二个问题，现在说我们的购物中心发展很多，实际上有很多的购物中心是在原有的基础上翻建的，所以现在新统计出来的放量，其实并没有那么大；只要让购物中心度过这个养伤期，购物中心发展还是会很顺利。

　　中国的购物中心建设起来，现在已经和世界同步了，我们看到我们的购物中心与国外购物中心没有多大区别，差异在哪呢？差异在商业内涵上，我们商业内涵是不是达到世界水平，这是值得大家研究和探讨的。说到国外，我们去学习一下、借鉴一下。

　　这张图是最原始的购物中心，它是在十字路口上，形成了这样的购物中心，我们可以看到，它是一个旅游经典，它的背景也是非常漂亮的，所以也形成了活动场地。我们那天去的时候，正好看到一对华裔年轻人在拍婚纱照。这是法国巴黎郊区的购物中心，他也是把室外街道放到室内，形成室内很长的购物中心。这是和刚才那个购物中心配套的奥特赖斯，我们到购物中心去考察，去看什么，去学什么，形式很好学，但是它的内涵我们怎么去学呢？因为现在在中国，奥特赖斯也是一个非常热的话题，但是奥特赖斯核心的东西是什么？核心的东西是它的商品，在中国，相对来说，我们消费者供应链不像美国那样的规范和发达。到美国去，我们可以看到美国东海岸和西海岸购物中心，他的奥特赖斯价格是一样的，但是在我们中国，在一个城市，奥特赖斯价格都可能是不一样的，因为供应商不一样。再有，像这样的奥特赖斯，他基本上都建在了城市的郊区，在高速公路旁边，中国开发中心基本是旧城改造，有要求，像这样容积率的购物中心，在中国来说出现的相对比较少。美国购物中心是满足车程在10分钟、20分钟的社区需求，他是按照城市规划，严格定点定位规划出来的。这是购物中心当中的主力店，这是典型的美国奥特赖斯，我们从它的平面图上看到布局。

　　说到购物中心，不得不提到世界最经典的六本木)，这是日本设计师跟设计单位跟我们介绍六本木，它是经过17年的建设，建成世界上经典的购物中心，用了十年时间，把当地五百多个居民，组成合资公司，用了七年，建设起来这样一个购物中心。中国购物中心建设力度非常快，我们从拿地、规划、设计、开业，一般是三年左右时间，万达做的更快，万达在一年半的时间里，就完成一个十几万平方米的开业。快带来的是什么呢？带来的很多是不精细，没有像六本木这样极致。他也有一个活动的场地，依托于电视台，电视台组织很多活动在做这地方。细节上我们可以看到，六本木在发展当中，规划和设计的时候，细节做的非常到位。上面这张照片，可以看到客流是上下两层，客流分开了，不用等很长时间坐电梯。最下面这张照片，如果仔细的看，这个台阶和这个花池下面和楼板是有距离的，为什么这样做？因为日本多地震，地震震动起来的时候，它是分开的，所以不是整体一起晃动。

　　这是更经典的一个，上面是街道，街道左侧向下走，街道右侧向上走，购物中心在设计的时候，内部也做了一个侧层，侧层使购物中心的客流达到了非常合理。

　　说到购物中心，不得不提日本永旺，这也是非常经典的案例，它是由三组建筑组成的，由不同定位组成这样的购物中心。最远端，也就是左上角的购物中心，它的定位、主题是圆满的生活。右边的这个，它的定位、主题是休闲娱乐，中间又建了一个奥特赖斯，这样一个整体的组合。从图上可以看到，它的最右侧是城铁站，从右侧到左侧，总共距离是1.2公里，非常长的动线，但是由于内部布局合理、业态分布合理，使整个购物中心人流，相对来说很均匀。

　　这就告诉我们，我们要做购物中心，第一要有主题，我们看购物中心，不光看建筑、形式，还要看它的商品组合，所以在考察各种中心的时候，我们应该从建筑和经营内容相结合，完整的考察购物中心。

　　在这个购物中心，也有很多细节，左侧这张图片，每个楼层护栏高度不一样，二层低一些，三层高一些，防止顾客从上面跌落下来。右侧上面这个是吸烟室，他的吸烟室做的非常漂亮，给顾客留了非常好的空间。下面是他的卫生间，卫生间前面有休息区，考虑的非常周到。

　　再看一下亚洲的购物中心，左上边的是台湾的，修建了一个运动场，整个购物中心是一个跑道，我们去的时候，看到有人还在里面跑步，他利用大的空间，搞了很多活动。右侧上面是新加坡广场，他的购物中心有什么特点呢？他把家乐福放在里面，这样去家乐福购物的人，要通过整个购物中心才能到达里面的家乐福。左下面是马来西亚的一个购物中心，百盛是其中一个主力店，非常漂亮的购物中心。

　　说到购物中心，做到极致的，不得不提迪拜，现在能够想到的所有的活动内容，在他里面全都有了，装修很奢华；右下面这张图是一个滑雪场，在沙漠上建造一个冰雪的世界，所以奢华的购物中心，还是要看购物中心。迪拜右下面这张图，给顾客留下非常大的空间，圆的直径超过50米，两侧都是谁顶级品牌专卖店。上面这张图，是内部的步行商业街，两侧也是顶级品牌专卖店。这是城市综合体的对比。

　　这张图大家都知道，北京的国贸；下面这张图是美国的洛克菲勒中心。北京国贸做城市综合体是有背景的，背景是原来的经贸部，所以形成了很强的经营能力；美国的洛克菲勒中心是经过几十年的建设，才形成了很完整的城市综合体。

　　我们在国外看到，就像洛克菲勒中心这样的，地下全部都是连通的，每个建筑之间都是用地下的通道来连通，使客流量达到共享。

　　上午我们的邻里中心业介绍了他们的邻里中心，这是两个社区商业的对比，一个是我们苏州工业园区的邻里中心，一个是新加坡的社区商业，两个差异，我们经过考察，差异在哪？新加坡购物中心都在交通枢纽旁边，而且交通枢纽配有一个很大的公交场站，公交场站的公交车能够发到每一个楼层的楼门前，就是你下楼，走路不超过5分钟就有公交车。但是我们在苏州工业园区看到，从邻里中心到社区这个距离，开车很近，但是你要走，很远，购物完了以后，提着东西就不方便。这一次我看到邻里中心有一个新的变化，设置了很多公共自行车，这个非常好，这是很有中国特色的一个创造。

　　我们看了这么多的购物中心，大家有没有比较，也就是说美国或者欧洲，各自有各自的特点，亚洲购物中心也有自己的特点，那么我们中国的购物中心，是不是也要有自己独特的特点呢？购物中心发展到今天，我觉得我们已经必须要有所突破，因为不管是购物中心的建设者，也就是我们的开发商，还是我们的运营管理者，大家现在想到购物中心，想的都是看到的购物中心，但是我们看到的购物中心每一个都有各自特点，所以我们怎么能够去创造出一种新的业态来，这也就是我们今天要说的一个主题，所以你要有一个发现新天地的意识。上午国华置业房总讲到他的新光天地，新光天地在北京没有成功，也是中国非常有名的购物中心。所以我们在座购物中心，一定要发现自己的天地在哪里，房总在他规划和设计购物中心的时候就有目标，他说我一定要超过国贸。

　　所以我们购物中心一定要注意下面的三点，购物、休闲、娱乐三要素要和谐的组合。这张照片，如果没有见过的人，不知道它是什么，实际上它是一面墙，这面墙用糖做的，下面有开关，打开以后，直接就把糖提出来，这是它正个店的情况。一个糖果店，能够做到一千米，非常吸引人，在中国有吗？也就是我们现在对商品的整合能力远远不如国外，虽然已经和国外接轨、达到同样水平了，但是我们在商品经营上还有所欠缺，这也是一个糖果店。这是更有特色的巧合力店。这是一个苹果ipad店。

　　我们在整合商品上，远远不如国外。那么在下一步，我们怎么去求得发展，购物中心实际上已经远远摆脱了购物的概念，现在形成人们的一个社会活动的中心了，它已经从物质需要的层面，提升到经济需求层面，我们就需要考虑怎么样将文化、创意产品变成一些产业。上午电影协会会长给大家讲了一下电影院的发展，我们到电影院，实际上是被动的接受，我们就看电影，看人家已经做成的东西；我们又看到现在有一种新的游戏出现，儿童体验场地，在北京现在已经陆续建成很多，非常受儿童和家长欢迎，满足了我们的精神生活。

　　我们在做的时候，往往忽视了周边的变化，购物中心主力消费人群是年轻人，年轻人现在是一种什么样的生活状态，我们的购物中心开发者或者运营管理者，基本上都已经是40岁以上了，他们是不是真正了解年轻人，那么年轻人的需求是什么样的？我们做了一些研究，发现网上有很多新的关健词，将人群也做了很多的细分化，我们何以看到有“宅人”、“森女”、“吊丝”，所以就要考虑怎么把这些年轻人，从他的家里面，从他的电脑旁边，吸引过来，在这一点上，我们也可以很好的借鉴日本那些创意性的、很有特色的一些店。

　　我们最近在做一种工作，我们考虑如何把一些创意性的商品做成一个产业，最典型的就是我们看到风果，原来叫风果盒子，把设计师手工的、原创的商品房到盒子里销售，我们考虑能不能把风果放大一些，我们给设计师设专门的设计工作室，他可以在工作室里面和顾客交流，把他的原创的手工的这些产品销售出去，这实际上也和韩国东大门是常事一样的。

　　在发展的过程当中，提醒大家注意一点，购物中心每一个都有各自的特点，越是有独特的特点的东西，它是越不好复制的，所以品牌一样，内涵并不一样，一定要注重内部条件、内部环境，来打造成功的购物中心，谢谢大家！