商业零售业中国市场的开拓形式与和机遇

　　主持人：谢谢郑总，中国商业地产，我个人认为业面临两个最重要的问题，第一个就是调控，第二个就是退出机制，调控的话，商业地产业属于地产，最主要的问题，90%个以上的开发商做商业地产开发，金融产品如何介入将成为下一步主要方向。还有任何一个好的购物中心，运营一段时间以后，他没有良好的退出机构。

　　接下来嘉宾越来越实战，接下来的嘉宾是业界实战派高手，山东银座购物中心有限公司总经理李红兵，他讲的题目是《商业零售业中国市场的开拓形式和机遇》。

图为 山东银座购物中心有限公司总经理李红兵

　　李红兵：尊敬的房主任，各位嘉宾下午好，非常容幸能够参加这次商业盛会，在商业地产备受关注的时期，感谢给我们这样一个交流学习平台，借次机会，我以《商业零售业中国市场的开拓形式与机遇》为题，主要跟他们讨论商业与零售业之间的关系，不到之处请大家多多指正。

　　首先介绍一下我所在的单位，我说在的是山东省(商用)集团总公司，现在正在做一家零售业，也就是大家熟悉的零售为主业，以地产和制药业为重点产业的，503亿，公司零售业务涵盖给务中心、百货、超市、便利店、家居以及鞋装类公司。

　　今年集团在江苏苏北徐州，还有陕西西安都有开展，目前集团搞的第一家购物中心，我们给购物中心单独注册了新品牌，去年开业。我们中心15万平方米，收入达到1.4亿左右，在这样的城市里面还是不错的。另外多个项目在北京、哈尔滨、河北，还有我们山东当地的青岛等地都有。

　　可以预见的是，零售业在今后很长一段时间内，都应该是国家调结构、保增长中积极鼓励的产业，而且从我国人均社会消费总额仅占美国同时期的1/7来看，未来增长潜力也是很大的。零售业的发展，从改革开放以来，十分迅猛，发展方式也是多种多样的，近几年更是如此，特别是在经济全球化和高新技术迅猛发展的大背景下，产业融合逐渐成为主要发展模式，这种融合符合人们消费习惯，然后人们的个性化需求。正是这种变化，让商业地产在中国迅速发展起来，从购物中心到大型城市综合体，数以千计的也地产项目，在国内不仅实现了产业升级，还推动了市场繁荣，但我们也清楚的看到，在这之中也有不理性的地方，一方面由于国内商业地产还没有实现与金融业的接轨，在资产融资和证券化方面处于探索阶段。

　　就目前情况来看，房地产企业比零售企业更容易涉足商业地产，很多企业选择进入商业地产行业，并不是提前规划，而是被动选择的，无论是房地产开发商，还是零售企业，都是因为原油业务面临新生产品压力，市场份额被不断侵蚀、挤占，只能硬着头皮转型。我认为中国商业地产的健康发展，不能依靠冲动，而是需要大家冷静的思考。零售企业更应该充分利用自身优势，把握行业发展方向，做资源整合和平台建设，按照规律稳步前进。

　　目前中国企业发展主要是通过扩大规模来实现规模经济效益，在降低采购、营运和管理的同时，获得更高的成果，当前企业扩张模式，零售企业主要有两种，一是利用自有资金稳步发展，通过连锁经营，通过企业标准化和专业化，实现成本分摊。二是兼并和扩张方式，在短期内实现扩张规模，无论是哪一种方式，都不是1+1大于2的模式。随着市场发展成熟，企业扩张要付出成本增加，这就要求企业更加专业，管理能力更强，拓展方式更科学。在拓展形式上，除了大家伙都知道的常规形式以外，我认为需要关注以下几个方面：一是从业态角度来讲，以多元化业态拓展实现企业发展，目前我国商业市场细分还不够，还有开拓新市场余地，多业态之间的优势互补，降低整体运营成本，实现整体效益最大化。

　　零售企业在分布品牌和业态方面具有先天优势，同时专业店连锁发展和成熟，多业态发展不是全业态发展，应该在基础上实现对主业的补充，提高区域市场竞争力和引领。

　　从地域角度来讲，进入新型商圈寻找市场。近年来，行业竞争家居和市场集中度提升，生存压力巨大，相比之下，新兴商圈有时比较有优势，目前中国城市化进程步伐不断加快，人口继续向一、二线城市聚集，原先的规划已经不能满足城市发展要求，各地都在规划建设新城区，新城区往往规划先进、管理方便、居住舒适，更能够满足零售产业多业态发展。

　　在新区发展上，我们要引导政府、合理规划，实现共赢，这点上，比方我们在济南就有类似的项目，原来政府规划，这个地方并不是城市的副中心，政府一看到这种情况，也意识到规划原来做的有些问题，布局向城市商业中心调整，调整了以后，对地铁出口等等交通干道改造，这样以后，大家一块把这个地方打造成城市副中心。另外三、四线城市经济水平增长迅速，国内品牌商也看到了三、四线城市的潜力，扩张业比较抢眼，在一定程度上为零售企业向三、四线城市下沉。我们开了一百多家店，有很多都是带地级市以及百强县，三四线城市综合来看，从投入成本和产出效益来讲，规模优势出来了，效益还是非常高的。

　　讲到第三点，零售业无论以何种形式发展，都要与商业地产进行紧密结合，商业地产的发展，在很大程度上解决了零售业扩张中遇到的问题，另一方面也可以利用自己的资源涉足商业地产，在实现扩张的同时，优化资产结构，提升营业水平，包括我们在内的很多国内零售企业都在这么做，但我想说的，合并并非转型，零售企业涉足商业地产，并不代表一定要转型，国内商业地产还没有实现进领域结合，零售业与商业地产结合中，在很长一段时间内，仍要保持自己的核心地位。商业地产开发商在与零售商合作时，特别要注意物业的适用性，对物业设立标准和动态安全一定要把好关，并注意能耗的问题，防止能耗过高，增加运营成本。

　　另外讲一下当前零售业在战略层面最关注的几个问题，有些与商业地产有关系，有些没关系，具体经营管理的问题就不讲了。一个就是购物中心对百货业的冲击，这是比较关心的问题，过去一提零售业，大家概念都是关注传统百货店，购物中心这几年发展很快，对传统零售企业冲击非常大，现在传统百货店都在仔细研究这个问题。关注第二个问题就是网点，前面讲电子商务发展，对传统商业，特别是实体店冲击非常大，现在这些年轻的小青年们，基本上拿着实体店当体验店，由于我们国家对网点各方面政策，包括税收、其他的方面，要求不如实体店高，使网点价格优势非常明显，现在对实体店冲击很大，这也是传统零售业为什么要增加体量，增加餐饮、娱乐。关注第三个问题，新技术在管理中的运用，过去大家概念里头，零售企业就是劳动密集型企业，不是现代化企业，实际上现在零售企业，从某种意义上讲，也应该是个高新技术企业，对新技术的采用，特别是各种管理系统的采用，对整个零售业效率提升很大，而且这些系统都在不断的升级。第四个是专业店的发展，现在实际上中国的商业，包括商业地产商缺什么，大的百货店、大的超市缺乏很多，但真正缺的资源就是专业店，美国、日本国家专营店非常丰富，这些资源在中国零售企业里头是最缺的。我们说假如我们自己提供家居用品专卖店、文具用品专卖店，都干的比较完善，整个产业链就建立起来了，如果这类资源多了，对我们商业地产的发展有很大的促进作用。

　　我就说这么多，从涉足行业开始，我本人对商业地产就充满了期待，商业地产快速发展，带给零售业前所未有的机遇，我想说，如果近几年，商业发展第一轮迎来的是为商业地产提供新的发展平台和途径的话，第二轮迎来的将是商业零售业对商业地产的产业完善和价值提升。我相信，在大家的共同努力下，中国商业地产的未来一定是一片光明，中国零售业的未来也必然是一片光明，谢谢大家。