2011年仅剩下最后两月，开发商、购房者与市场之间的博弈仍在加剧。一方面是销售任务的压力，使得一些开发商不得不调整开盘节奏，在理性定价的基础上回笼资金；另一方面则是在房价、贷款利息等多重现状的影响下，越来越多的购房者进一步深陷于买房观望中。

　　开发商的困局

　　年度销售任务成为

　　不可能完成的任务

　　“年度目标？我们现在基本上都不提了。”城北一即将开盘的项目营销负责人说，“因为肯定是完成不了了。我们现在的想法就是，价格做些让步，能卖多少卖多少，如果开盘之后能卖个三成上下，就算完成目标了。”

　　事实上，这位开发商的心态，成了今年大部分开发商的“主流心态”。

　　赛丽绿城·慧园作为绿城集团与赛丽控股的第二个合作项目，其动态一直深受业内关注，“今年的市场的确太出乎意料了，”慧园项目相关负责人对记者 说，“年初，我们制定的推盘计划、价格跟现在都有很大变化。从今年五六月份开始，我们的计划一直在做调整。现在可以确定的是，今年底前可能会开出一幢房 源，均价预计在3万元以内。完成年初任务？现在不考虑这个。”

　　“到今年的9月底，我们的销售可以打73分左右。”谈起绿城集团今年的销售目标完成情况，“掌门人”宋卫平表示，“在接下来的时间里，我们肯定会用一些办法来努力。比如外地项目给一些优惠，本地项目推出老业主优惠，等等。”

　　滨江集团董事长戚金兴面对年度销售计划的完成情况则直言不讳：“年初制定的100亿元销售计划确实已难完成。”戚金兴表示，从目前情况看来，我们不会刻意追求成果，“作为本地主流房企，大幅降价不可取，还是要对市场、区域、政府及老业主负责。”

　　首次开盘项目

　　利用低价抢市场

　　接下来的两个月，杭城楼市注定是不平静的——50余个项目预计将争抢年底前这波行情。前有史上最大存量，后有过半百新项目，调控政策未见放松迹象，重围之中，开发商将如何“杀出血路”？

　　“现在除了价格，你觉得还有什么是购房者关注的吗？”宝龙城市广场预计11月上旬推出30余套联排别墅、12月份再推300余套公寓，谈起怎么 破解这道题，营销总监熊国华对记者说，“现在，一说到房子，购房者唯一的问题，就是多少价格。因此用低价来吸引客户，也是没有办法的。”据了解，宝龙城市 广场的公寓起价在8000元/平方米，而这个价格已经低过地价。“现在对客户，都是用抢的，抢到一点是一点吧。”

　　远洋·大河宸章本周末也将首开，均价3万元/平方米，价格区间在24000-38000元/平方米。“原来的价格要比现在这个价格高出一两千元每平方米，”营销总监邵佳对记者说，“价格作出调整也是为了顺应市场。”

　　高地价项目被困

　　开盘定价考验智慧

　　值得一提的是，今年开盘的不少项目，很多都是在2009年市场高位时入手的土地。如名城房产与顺发恒业于2009年6月分别拿下的桥西地块(今 名城公馆、顺发·吉祥半岛项目)，楼面价分别为9919元/平方米、10138元/平方米；欣盛房产同天获得的申花宅地(今东方福邸地块)，两宗地块平均 地价为9894元/平方米；滨江房产于2009年12月拿下的彭埠地块(今曙光之城项目)，楼面价为12684元/平方米。

　　有分析认为，好的市场同时造就了高地价、高定位与高成本，因此不少在当时拿地的开发商多少有意在销售时能通过一定的售价来获得利润；但鉴于当下市场，又不得不在价格上作出权衡。

　　“我们肯定不可能高开，一定会以理性为主。”顺发恒业集团投资策划部经理刘少国说，“有热市也就有淡市，所以对于吉祥半岛，我们一方面坚持产品品质、各方面服务，另一方面也会权衡市场给出合适的价格。”

　　也有业内人士指出，高企的拿地价格与低迷的市场表现，这一矛盾已在当下越发突出。“一方面这些项目‘生不逢时’，一方面又临近年关，估计有不少开发商甚至会以低于成本价的价格出货。质优价低的产品，是否已经到进仓时机？”一本土开发商管理层作出猜测。

　　与此同时，记者发现，土地“两年大限”已到，但不少于2009年拿地的项目在当下仍无推盘动静，如2009年6月拿地的祥符地块天鸿·香榭里， 楼面价6581元/平方米；7月拿地的钱江新城商博·钱塘印象，楼面价20650元/平方米；9月拿地的绿城新华地块项目，楼面价22361元/平方 米；11月拿地的九龙仓杭一棉项目，两地块平均楼面价为13197元/平方米。其中有些甚至仍未开工。

　　购房者的困局

　　77%受访者年底前不购房

　　76%受访者期待更大折扣

　　一方面是纠结于市场的开发商，一方面则是难于出手的购房者。关于最后两个月的楼市走向，时报房产官博@杭州楼市在新浪微博上发起了投票。截至 11月2日15：00，对于“今年最后两个月，你觉得杭州房产市场会产生什么变化？”多达76%的受访者认为楼盘折扣力度、打折范围继续加大；至于开发商 的推盘速度，26%的受访者认为会放缓节奏，11%的则认为会加快。

　　而对于“今年还剩下最后两个月，你会考虑近期买房吗？”答案呈现出一边倒的态势，表示“不会买房”的受访者多达77%，“会买房”的仅有23%。不难看出，接下来的楼市的不确定性，使得目前市场中的多数购房者依然持观望态度。

　　购房成本增加

　　让买房人更加纠结

　　实际上，购房成本的再度增加，是令不少意向购房者的观望心态再度加剧的重要原因。纵观一直以来的购房政策，从首套7折利率优惠的取消，到首套利率上浮5%-10%。

　　从2010年10月起，央行已5度上调金融机构人民币存贷款基准利率，“房奴”的还贷压力持续增加。近期最后一次加息后，五年以上贷款利率已升 至7.05%，这意味着如果是100万元的房贷款，按基准利率20年按揭的话，月供就得7783元，利息总额更增加到86.8万元。

　　此外，近期，包括北京、上海、广州、杭州在内的不少城市的国有银行均上调了首套房利率，上调幅度从5%至10%不等。对此，有相关机构算了笔 账，同样以贷款100万元贷期20年为例，在首套房基准利率上调5%后，月供将比原来增加约200余元，月供将近8000元，而20年总还款金额上涨幅度 则多达5万余元。这对房屋成本相当敏感的刚需置业者而言，显然又是令其摇摆不定的又一要因。

　　名城公馆的置业顾问表示，现在在销售时，首套利率上浮5%-10%已经成为了必须告知购房者的信息之一。“在听到这样的贷款信息后，一些必须在现在买房的购房者只能硬着头皮买，不一定要在这个时候买的，就坚定地表示不准备买了。”一位置业顾问表示。

　　也有人提出质疑：“提高了的贷款成本，将房价松动给购房人带来的红利再次剥夺，为银行所有，对本就实力有限的刚需买房人雪上加霜。”

　　降价之殇

　　购房者害怕受伤

　　在开发商陷入推盘困境的同时，购房者方面的心理变化也显而易见。近两周，以上海为代表的一些城市中，由于开发商降价而引发的业主过激维权事件屡见不鲜；而这一幕，同样在近几日的杭州也闹得沸沸扬扬。

　　三墩一项目以低价尾盘抛售，由此引起业主对于楼盘降价的声讨，维权触角甚至触及该开发商在杭已售、在售甚至与其他房企合作开发的项目；下沙一楼 盘由于此前推出7.5折特价，一夜之间损失了数十万元，百余老业主围攻售楼部要求退房。“为了房子，我们起早贪黑上班的有没有？为了房子，我们父母的积蓄 都用光了有没有？为了房贷，啃面包、吃咸菜的有没有？”这样的口号让旁观者在不少微博博友心生同情之余，也表示“感性上理解，理性上不支持”。

　　有博友笑言，此前针对涨价，相关部门呼吁“开发商身上应该流着道德的血液”；如今针对降价，老业主拉出横幅称“开发商，你还流着道德的血液吗？”不难看出，在房价下行或是限购执行的形势下，已经拥有房产的人似乎成为了其中的一大阻力。

　　“开发商还会不会降价？现在到底能不能买房？”对于当下的楼市状况，不少被降价风波折腾怕了的刚需客户发出同样的心声。一位夏先生就表示，由于买来是改善型住宿，也不急着下单，所以还是想看看价格走势后再出手。

　　昨日重要新闻：

　　11月3日成交播报：成交40套 下降百分之
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    首批公租房昨起申请 首日审核过关者不多