观点地产网 曹萍 近日，一则研究报告中提及“苏州高新保障房将逐步退出”的消息流传坊间。

　　观点地产新媒体针对此说法采访苏州高新相关负责人，根据他的回应，原来苏州高新所谓保障房业务只是苏州高新区的动迁房建设，并不是保障房项目，自然也就不存在退出保障房之说。

　　代建与动迁房建设

　　11月2日，在关于苏州高新三季报的点评中，某证券机构指出，“公司保障房将逐步淡出或建设模式向代建模式转变”。

　　在各大小房企纷纷宣布投身保障房建设或因保障房概念受益之时，苏州高新选择“退出保障房”令人不解。

　　对此，苏州高新证券事务代表宋才俊表示，公司并没有参与保障房建设，参与的只是苏州高新区内的动迁房。另外，高新区在苏州是个新城区并没有什么保障房可建，所以“退出保障房”的说法并不成立。

　　据介绍，于苏州高新而言，早在90年代公司成立之时，就开始参与高新区的动迁房建设。只不过，最初的动迁房建设中，所有的资金都由企业垫付，再由政府回购，这对公司现金流造成很大压力。

　　从09年开始，这些动迁房不再由企业垫资，而由政府负责，企业成为一个代建角色，所以才有湘财证券由于公司保障法建设模式的转变而带来毛利上升的说法。

　　此说法得到证券机构报告撰写人的认可，不过该人士认为动迁房应该属于保障房之列。

　　事实上，除了动迁房，苏州高新代建的还有一些其他政府工程，如政府大楼、学校、大型工业园区等，而代建与动迁房建设也是苏州高新地产业务的一个重要组成部分。

　　据悉，随着西部生态城建设的启动，苏州高新已参与大量动迁房以及代建项目的建设，截止2010年底，其代建及动迁房在建面积为63万平方米。

　　截至今年9月底，苏州高新负责的动迁房以及代建项目达45万平方米。

　　正如该证券地产分析师所言，由政府负责动迁房资金后，苏州高新的资金得以缓解，但苏州高新近来最大的心思并不在此，而是乐园模式，即常言的旅游地产。

　　旅游地产的乐园 　

　　资料显示，苏州高新参与乐园的建设是在1997年，其苏州乐园项目自1997年运行以来，已成为苏州除园林的一个旅游景点，营业收入也实现稳定增长，预计2011年营业收入为2亿元左右。

　　而去年12月，徐州彭城乐园项目正式签约，标志着其在“商旅+地产”扩张模式上的关键性一步。资料显示，徐州彭城欢乐世界项目地块由苏州高新在今年4月21日以起拍价2.74亿元竞得。

　　地块位于徐州市铜山区，占地面积129.87万平方米，其中，乐园占地54万平方米，配套开发占75.87万平方米。徐州彭城欢乐世界项目计划建成一个集乐园、商贸、生态社区于一体的综合性项目。

　　对于该地块的开发建设，苏州高新称，将与控股股东苏高新集团一道参与该项目的开发与运营。苏州高新预计，徐州乐园项目中，水上世界及儿童世界将相继于明年7月、10月开业运营。

　　针对乐园模式的转型，苏州高新相关负责人表示，这也是在外部条件作用下的结果。在目前住宅市场调控不见放松的情况下，开发乐园项目对公司而言可以多一条盈利的渠道。

　　苏州高新曾在2010年年报中如此表述乐园模式，“随着房地产调控的进一步深入，公司将借助行业整合的机会实现扩张，完成新的发展模式-‘商旅+地产’模式的转变”。

　　另外，以乐园项目的途径获取土地，在一定程度上亦可以降低苏州高新的土地成本。

　　不过，有分析师就认为，在苏州高新倾心于模式转型的同时，也不能忽略这种模式将带来资金上的压力。

　　苏州高新此前公布的三季度业绩显示，今年1-9月，公司实现营业收入21.28亿元，同比下降16.06%；营业利润3.12亿元，同比增长48.93%；归属母公司所有者净利润同比增长20.6%至1.65亿元，合每股收益0.16元。

　　在“公司重要事项”一栏中，可以看到，由于预付徐州项目土地款，使苏州高新预付账款期末余额较期初增加307.15%，又因支付徐州项目拍地保证金，使其他应收款期末余额较期初增加81.40%。

　　另外，由于苏州乐园、清山酒店营销力度增大以及融资规模扩大、融资成本上升等原因的影响，苏州高新的包括销售费用、管理费用和财务费用在内的三项费用率的提升都高于预期。

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