十房企新增土地缺口1800万平方米 四季度面临补仓压力(2)

　　10月三城拿地超140亿元

　　10月份，保利及其联合体在5天内三城跑马圈地，拿地支出超过140亿元：10月9日以9.45亿元竞得广东佛山南海区桂城两幅地块；10月10日上午，保利万科联合体以总价32.56亿元竞得长沙滨江新城B7地块；10月10日下午，保利以总价45亿元斩获上海徐汇区滨江商住办公用地地块；10月11日，保利融创联合体以21.24亿元竞得上海外高桥南部国际社区地块……

　　“在拿地方面，我们每年都坚持等量扩展的原则，假如今年卖了1000万平方米，那我们还会补充这么多，维持适量的土地储备，以备未来的可持续发展。”昨日，在接受《每日经济新闻》记者采访时，保利地产品牌管理中心副总经理何智韬阐述了保利在土地市场上的总体策略。

　　根据中国相关研究院的最新统计，截至10月16日，保利今年新增土地面积740.13万平方米，涉及资金239.37亿元。

　　保利的“补仓”或许还未完成。

　　国泰君安在研报中认为，保利前三季度销售业绩良好，在第四季度仍将保持75亿元左右的月均推盘能力。除此之外，保利截至今年上半年的货币资金已经达到了252亿元，而短期负债仅为26亿元，加上7~9月约253亿元的销售回款，保利可动用的货币资金十分充裕。

　　何智韬表示，前段时间，在合适的时间点上地方政府还是推出了一些符合保利发展需要的地块，所以未来保利并不排除继续增加土地储备的可能。

　　或继续发力一二线城市

　　国泰君安在研报中指出，在销售业绩出色、资金充裕的前提下，四季度保利或在土地市场上有较大动作。这与多数业内人士的判断趋于一致。虽然保利方面并未明确表示将如何展开下一步动作，但多数观点认为继续保持行业领先的规模将是保利未来主要的着力点。

　　何智韬坦言，尽管刚刚在两个一线城市拿了地，但公司认为在一二线城市的土地储备还是相对不足的。数据显示，截至10月16日保利在一线城市新增的土地储备仅占总数的10.69%，而二、三四线城市则分别占据了50.20%和39.11%的比例，意味着在这一轮的“补仓”行动中，一、二线城市土地储备相对不足的状况并未得到很好的改善。

　　“公司未来拿地的核心还是在一、二线城市。”根据何智韬透露的信息，在同行规模快速扩张的压力下，继续在一二线城市发力或许将是保利的下一步动作。

　　126亿元拿10块地 中海仅完成全年计划一半

　　在冷场大半年之后，随着万科、保利、恒 大、中海等行业龙头拿地增多，土地市场重新热闹起来。

　　上周，中海地产一口气在大连、杭州耗资近60亿元拿下四地块。截至目前，中海地产今年获得权益土地面积(规划建筑面积，下同)407万平方米，仅为年初新增土地面积720万平方米计划的56%。前三季度中海地产累计实现房地产销售金额919亿港元，同比增长28.8%，累计实现销售面积585.6万平方米，同比增长33.4%。

　　《每日经济新闻》记者对比历年拿地数据发现，中海地产拿地金额与年销售额的比例从2009年的72%大幅下降至14%。今年初制定的250亿元拿地计划，至今只完成了126亿元。

　　126亿元拿下10块地

　　《每日经济新闻》记者统计显示，今年截至10月20日，中海地产已在天津、成都、大连、昆明、佛山、烟台、杭州等城市拿下近10块土地，拿地总金额为126亿元。中海地产公告称，今年前9个月公司累计新增土地储备435万平方米，其中新增权益土地储备407万平方米。

　　7月20日下午，在经过多轮激烈的竞价之后，中海地产最终以29.7亿元的价格在天津核心区域拿下一块面积为7.99万平方米的地块。资料显示，该地块总建筑面积为22.8万平方米，成交楼面地价达13026元/平方米，溢价率32.98%，为今年天津土地市场的单价地王和溢价率最高的地块。

　　进入9月份以来，中海地产在全国各地拿地的激情再次迸发。在广州、合肥、长沙等地全国土地市场上，中海地产与万科、保利等行业龙头“同台竞地”，但除了在烟台以2.7亿元的底价获得一块近20万平方米的地块之外，鲜有斩获。

　　上周，中海地产拿地动作频频，在几天之内连续获得4幅地块。

　　10月15日，中海以底价64835万元竞得大连甘井子区一宗居住用地。该地块编号为大城(2012)-18号，用地面积9.9万平方米，规划建筑面积175230平方米，楼面价3700元/平方米。

　　10月19日，中海地产以56亿元的总价获得杭州江干区编号为三堡单元R21-01地块中40、41、42号的三幅相邻地块。

　　销售方面，前三季度中海地产累计实现房地产销售额919亿港元(约合750亿元人民币)，同比增长28.8%，累计实现销售面积585.6万平方米，同比增长33.4%。

　　拿地与销售额比例下降

　　8月10日的中期业绩会上，由于上半年以来销售状况理想，中海地产将2012年全年销售目标提高至1000亿港元。而年初，中海地产制定的年销售目标与去年销售总额持平，为800亿港元。

　　实际上，中海地产之所以在杭州和天津两地大胆拿地，和公司在两地楼盘销售超预期有关。中海地产公告显示，今年8月份，环渤海地区为销售额与销售面积最多、销售面积增长幅度最快的地区，销售面积达20.9万平方米，同比增长265.6%，销售额达26.9亿港元(约合22亿元人民币)；而长三角地区为销售额增长幅度最快的地区，销售额达14.6亿港元(约合12亿元人民币)，同比增长208.5%。

　　据观点地产网报道称，中海地产在杭州的寰宇天下项目也销售较好，9月初推出的500多套房源目前已经售罄，并在一日之内销售40多套，揽金11.13亿元，并刷新了杭州楼市单日销售纪录。

　　随着销售业绩超出预期，中海地产今年拿地的意愿开始增强。但截至目前，中海地产407万平方米的新增权益土地储备，离720万平方米的年度目标任务还相差甚远。

　　纵观近年来中海地产拿地数据可以发现，随着楼市调控继续进行，中海拿地热情在降低。2009年，中海地产在全国拿下17幅地块，2010年拿下6块土地，2011年获得11块土地，今年截至目前，中海拿下10块土地。

　　中原地产的统计数据显示，2009年中海地产拿地金额与销售额的比例高达72%，此后逐年下降，2010年为37%，2011年为32%，而今年前9个月则下降至14%。随着中海地产销售业绩增加，进入四季度，中海地产拿地的空间或许将继续扩大。

　　激进拿地融创借债求新机会

　　谁是2012年最激进的房地产商？有人说是保利，有人说是龙湖，但从财务数据看或许是融创中国(01918，HK)。

　　来自第一上海证券的研报指出，截至上半年，融创通过与绿城的合作以及在土地市场上的招拍挂，公司的土地储备增加至32个项目、1094万平方米。截至2012年6月底，融创的净负债比率为93%，但公司并未就此停下脚步。

　　7月25日，上海融创绿城控股有限公司旗下上海绿顺以16.44亿成功夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块；9月13日，融创绿城与九龙仓又以8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块，楼板价11544元/平方米；10月11日，融创绿城又携手保利集团，通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰·外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块。

　　在深耕上海的同时，融创继续北上。9月29日，融创和保利联手以30.8亿元拿下北京大兴区亦庄新城两地块。

　　迅速扩张的同时，融创中国董事长孙宏斌的融资计划提前了。

　　10月5日，融创中国发布公告称，公司拟进行票据国际发售，并将于10月8日前后向机构投资者展开路演。所得款项将为收购新土地提供资金及作一般公司用途。

　　就在今年6月底，融创刚刚牵手绿城时，融创中国董事局主席孙宏斌在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，今年没有融资计划，主要就是靠自有资金。

　　在业内人士看来，随着融创拿地的脚步逐渐加快，手中的资金已难以支撑拿地。融创中国上述举动是想补充现金流。

　　据不完全统计，2012年以来，融创在买地或收购项目方面的总规模约95亿元。去年一年，融创买地支出为90亿元，年底账面现金为38亿元。

　　据接近融创中国的人士透露，融创中国目前所获土地资金已经基本准备好，本次发债主要目的是继续寻找土地市场的机会。

　　或许是有了顺驰的教训，融创对于资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。截至2012年6月底，融创的净负债率为93%，而去年底这一数据为104%。

　　“对于一个销售规模在200亿元左右的企业来说，融创的现金流偏低。”北京美联物业高级经理张磊告诉《每日经济新闻》记者。

　　截至9月底，融创中国累计实现合约销售213.5亿元，同比增58%；实现合约销售面积约128万平方米，合约销售均价约16600元/平方米。按融创提升后的300亿元合同销售目标来计算，融创今年前9个月完成全年目标的71%。

　　兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，融创拿地规模比较大，所以希望通过发债的方式来补充现金流，但此举也可能带来公司负债率的升高。

　　(记者：杨羚强 胡廷鸿 徐学成 王杰)

相关报道：房企资金链紧张程度缓解 二线城市圈地忙 2012-10-21 08:23:30
          楼房屡现硬伤：为何房企冷对监管软管 2012-10-20 08:03:32
          内地房企再掀赴港IPO高潮 募资金额预计超10亿美元 2012-10-19 07:53:09
          多家房企聚焦一线城市 保利集团斥资投入京沪 2012-10-19 07:14:03
          房企为低成本圈地 曲线投资土地一级开发 2012-10-18 07:52:02