十房企新增土地缺口1800万平方米 四季度面临补仓压力

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　　九、十月份，保利、融创、招商、中海频繁轮流在各地投入巨资买地，土地市场一片兴旺。然而，土地市场的成交高潮或许还没有到来。中原地产数据显示，万科、中海、保利、恒 大等十家房企在今年前9月新增的权益土地储备总建筑面积仅为2541万平方米，但上述公司前9月的销售面积却达到4376万平方米，两者相差约1800万平方米。十家房企前9月拿地金额占同期销售额的比重仅为14%，创下了2009年以来的最低。按照上述销售数据，如果房企要保持现有土地储备和销售规模，在四季度还得大量购买土地储备。

　　《每日经济新闻》记者通过对保利、中海、龙湖、融创、首开五家地产公司的调查更进一步发现，现阶段企业对土地储备的出手，还将影响到未来的市场格局。

　　土地市场是面预告未来的镜子，各家地产商未来在行业中的地位和发展前景，已经在这面镜子中若隐若现。

　　拿地面积超销售面积一倍龙湖“抄底”弯道超车？

　　今年前9月，保利地产新增土地储备比同期销售面积少130万平方米，中海前9月新增土地储备仅是销售面积的1/3，绿城购买的土地不到同期销售面积的20%。与其他几大企业保守的拿地行为不同，龙湖前9月购买的土地储备面积超销售面积一倍。

　　业内人士认为，龙湖地产正凭借快速而灵敏的反应能力在中国地产企业的竞争中弯道超车，从前十名中的第二团队向第一团队冲刺。

　　龙湖内部人士透露，公司今年在厦门等城市是为了扩张而策略性拿地，此前公司在香港的增发和发债的公告也透露，资金部分将用于开发新增项目。上述人士坦言，眼下是土地市场的最佳“抄底”机会，也是房地产公司迅速增长的好时机。

　　近六成销售额用于买地

　　截至今年10月16日，龙湖购买的土地总金额，占前9月总销售额比重的64%以上，是各家地产商中最多的。同样的指标，万科是36%，九、十月份拿地最多的保利只有31%。上述地产商有多幅地块是联合拿地，只有龙湖是完全独立拿地。

　　根据上半年的财报，龙湖的银行结余及现金已由年初的141.2亿元猛增至170.47亿元，而一年内到期的各项借款仅为45.31亿元，负债率仅为49%，是在香港上市的内地民营地产商中最低的几家之一。

　　低负债率是龙湖低息借贷的一项资本。根据香港信报的报道，龙湖地产发行7年期债券，市传5分钟内已足额认购，息率更创下内房股高收益债的纪录，首次跌至低于7%水平。此前，在香港上市的内地地产商一般发债息率为10%至14%。

　　标准普尔表示，给予龙湖地产拟发行七年期优先无担保美元债券BB债务评级及cnBBB的大中华区信用评级体系评级。

　　此外，龙湖还于9月18日启动首次配股，以当日收盘价每股12.9元港元折让7.91%进行，成功募资30.9亿港元，为过去5个月来H股最大的股票增发大宗交易。

　　充裕的资金给了龙湖在土地市场一路高歌猛进的底气。中国相关研究院统计，龙湖截至10月16日拿地总金额为181亿元，总建筑面积达630.89万平方米；截至9月末，龙湖今年累计实现销售金额281.2亿元，销售面积300.1万平方米。

　　或将弯道超车

　　房地产业内人士曾透露，一般房企是根据销售的情况来补充相应的土地储备数量。如果新增的土地储备大大超过了当年度的销售面积，说明房企的目标并不仅是保持现有规模，而是快速增长。

　　龙湖地产方面也不否认集团有迅速扩张的计划。根据介绍，龙湖今年分别在厦门和泉州购买的土地储备都具有战略意义，是为集团攻下华南市场所作的准备。剩余的新增土地储备，虽然多属弥补土地消耗性质，但其位置却要比此前销售的更接近于市中心。

　　从中国相关研究院对龙湖今年新增土地储备的统计数字上，可以看出龙湖未来重点发展的几个城市。重庆依然是龙湖最主要的市场，其今年新增土地储备面积达到198万平方米，占到了全部新增土地储备的将近1/3。另一个被龙湖看重的市场是泉州，龙湖在当地购买的土地储备总面积达到122万平方米，涉及资金26亿元。

　　投入土地资金较多的还有杭州，虽然截至6月30日龙湖杭州艳谰山项目营业额仅约13亿元，但龙湖在杭州依然投入了23亿元拿下了一幅总规划面积超过24万平方米的土地。

　　正略均策合伙人薛迥文说，对龙头地产商来说，眼下确实是一个稳健增长的好机会。因为土地价格仍然相对便宜，很多中小地产商暂时没有能力从资金压力中缓过神来，和一线地产商去争夺土地。

　　中原地产高级研究经理刘渊表示，就像前几轮行业洗牌一样，这一次也是市场格局重新变化的契机。龙湖瞄准时机大量购入土地储备的行动，也许会让公司能向前十强的一线军团发起冲刺。

　　9月集中拿地首开股份土地策略仍谨慎

　　今年首开股份在土地市场蛰伏了数月后，终于在9月集中发力。

　　9月10日，首开股份大股东首开集团以12.92亿元拿下顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目地块，该项目建筑面积49.38万平方米，是北京今年以来最大宅地，也是2010年以来最大的保障房用地。9月26日，首开保利联合体以13.8亿元拿下大兴区生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地二类居住、其他类多功能、机动车停车场库、托幼用地项目。

　　据CRIC研究中心近日发布的《2012年前三季度中国房企住宅销售排行榜TOP50》显示，首开股份2012年前三季度销售面积为74万平方米，9月份两次购地的总建筑面积仅60万平方米，且和保利联合拿地的项目尚未公布权益。

　　“首开股份应联合别的房企发力土地市场，减缓补仓带来的资金压力，避免‘无房可卖’的尴尬”。北京美联物业高级经理张磊建议。

　　首开股份董秘王怡告诉《每日经济新闻》记者，目前首开的策略是看市场情况与战略之间的联系，有合适的地块就会拿。

　　首开股份2012年半年报披露，截至6月30日，首开股份持有的货币资金124.3亿元，虽然较年初110.2亿元增长了12.8%，但短期借款加一年内到期的非流动负债合计131亿元。王怡也曾公开表示，基于公司负债率走高，高杠杆经营的状况，公司在拿地扩张方面确实已经变得谨慎。

　　招商证券的研报也指出了这一点，报告期内首开股份业绩大幅增长，销售逆市大幅提升，财务存在一定压力。

　　张磊指出，上半年房市处于复苏期，房企更多的目标是如何提高项目的周转速度，加快现金流的流通。随着房地产市场逐步回暖，大量房企在今年前3个季度就已经基本完成了全年销售计划的七成以上，第四季度的销售压力则变小许多。

　　在这样的背景下，四季度土地市场可能出现激烈竞争。据张磊分析，众多拿地房企是为明后年的市场储备好“存货”。出于储备存货考虑，性价比较高的地块势必会引起众多大型房企的强烈关注，从而导致溢价率增高。

　　虽然首开股份没有明确表示下一步的拿地动作，但全经联研究院副院长陈宝存预测，首开股份可能会在北京的郊区和二线城市继续扩张土地储备。

　　张磊表示，明年伊始，会再有一批购房者入市，也就是说需求将会保持持续的释放。对于房企来说，能够有充足的货源长期供给市场，将是获得更大利润机会。

　　前9月土地储备缺口超百万 保利加速补仓

　　保利9月份销售简报显示，今年前9月保利合约销售达到669.20万平方米，合约销售金额756.28亿元。

　　根据中国相关研究院的统计，保利今年前9月新增土地储备约538.5万平方米 (规划建筑面积，下同)。根据其宣称的 “等量补充”原则，相比前9月近670万平方米的销售面积，保利至少还面临130万平方米的土地储备缺口。

　　进入10月，保利在北京、上海、长沙等多个城市加快了拿地步伐。

　　研究机构分析，在销售业绩向好、货币资金充足的情况下，不排除保利会在第四季度继续在一、二线城市发力，以保证其销售规模仍处于行业领先地位。