这是最好的时代，这是最坏的时代。

　　金九银十，对今年多数房企而言已成回忆。各地的土地市场，从未像今天这样凋敝。作为土地市场标杆，上海过去一个月中的住宅用地半数流拍。

　　银根紧缩，直接导致大多数开发商已经买不起地，甚至有个案受迫于高昂的民间借贷破产。“开发商低廉资金时代已经结束，高利率资金时代来临了。”城市商业银行清算中心理事长、上海银行副行长王世豪说，过去银行超过1/3的贷款都流入房地产行业，已经给得太多。

　　就在大量的观望和退出的同时，万科、绿地等巨头们开始负重抢地。他们拥有一般开发商难以企及的本钱：要么已经拥有足以挟持资方的体量和规模，要么则拥有多元业务与地产相互策应。

　　那些四处寻找买家的小公司，或许在不久的将来会成为寡头们收割的对象。

　　谁在抄底

　　8月份，上海推出住宅类用地42宗，面积达215万平方米，实际成交仅20宗，流拍率52%。今年截至9月初，上海共成交住宅类土地面积约599万平方米。其中，纯住宅用地180万平方米，商住用地32万平方米，动迁配套等保障性用地329万平方米。前8月，上海全年住宅用地供应完成率不足五成，这与其一年前的市场表现大相径庭。

　　事实上，北京、广州等一线城市的土地市场同样成交惨淡，在大半年的时间里，多数土地都以零溢价成交。据戴德梁行观察，2011年中，房企的拿地节奏开始普遍放慢，其战略开始向消化土地储备转移。

　　戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏分析，市场交易冷清，很重要的原因是，大型房企储备充裕。2009—2010年间，各大房企在全国范围内频繁拿地，储地冠军恒 大在2010年末时，土储总建面积近亿平方米。土地支出最高的万科，在2009年的新增土地就超过1200万方，2010年的新增储备同比再提升约三成，这其中还不包括其完成的20余宗公司整盘收购案。

　　不过，这并非全景。“调控政策收紧、融资渠道缩窄使得一些小型房企谨慎观望，跨行业进入住宅市场的房企的逐步退出等因素，也令土地拍卖环节中的追价效应被降低。”“上海的地已经贵得拿不起了，再加上银行钱袋子缩紧，账面上的钱，买了地就不够开发的。”上海一家本土开发商老总说，这家企业去年就定下了去三线城市拓展业务的决策，但目前仍然在观望。

　　一家不愿具名的企业主告诉记者，他去年以3000万上海郊县撬动一块地，本希望可以用10%—20%的资金拿下地块，然后通过开工获取银行开发贷，补足土地款，进入销售环节再用销售回款还贷的模式如法炮制，排队排了好几个月，银行完全不松口放开发贷。想通过高利贷补足大头土地款，风险又太大，他已经决定沽出土地退场。

　　不过，一些大块头却开始悄然扫货。

　　相对于上半年的谨慎，万科最近动作频频。据不完全统计，8月至今万科已斥资80亿在北京、广州、合肥、西安、太原、佛山等地共取得11个项目。这些项目几乎都是零溢价，且大部分位于一线城市。“上半年确实有意少买地，我们认为下半年的市场机会更好一些，会持续关注市场可能出现的机会。未来有好机会的话就多花一点钱。”郁亮在不久前的万科中期业绩会上如此所述。

　　绿地集团则在继续走“红顶路线”。除了在上海的公开市场托底拿下8月最大一幅纯住宅用地外，在过去两个多月中还以接受邀标的形式，分别与镇江、吴江、宿迁、盘锦、葫芦岛等地，签订了一系列大型新城和城市综合体的开发。本报粗略统计，这些大型项目总的规划面积达到847万平方米。

　　实际上，巨头们已然手握大量土地，比如万科拥有土储可供开发2—3年，而恒 大、保利、绿地等企业手中土地在5000万方以上，目前的市场状况又意味着存货已成各家房企心病，巨头们为何还敢出手呢？“用便宜的钱，找合适的地，永远是房企运作准则。”中房信分析师薛建雄说，“大型房地产公司的体量，就决定了他们不论是在哪一个阶段都有拿地的需求，目前土地竞标者大大减少，除了手中有钱的，要不然还有谁能拿呢？”

　　大而不倒

　　事实上，在土地市场的表现，正是这些开发商资金状况和融资能力的凸显。体量和资信，此时成为关键。

　　“万科目前账面上有400亿现金，用这个投入只能支撑500亿左右的销售收入。但万科2—3年后的销售目标是2000亿，现在每个月投入接近150亿，加上回款抵冲每个月还有不小的缺口。”薛建雄说，“即便是万科也并非高枕无忧，仍然需要继续找钱。”

　　薛建雄说，但万科这样一年有几十个项目同时运作的公司，对资金链的要求高，但同时只要把握好节奏，自有资金、开发贷、销售回款这三类大数目的钱之间，是可以在项目间相互调配的。“虽然目前土地款的缴纳期限要求更严，银贷也需要专户监督，但是还是有不小的运作空间。”

　　“如果房地产商只有一两个项目，等米下锅，不卖掉房子不降价就没有钱。”华中师范大学房地产系主任华伟说，“对大型开发商而言，缺钱的可以卖地，其中还有利润。不缺钱的，尤其是拥有信贷资源的大型国企，不怕资金调控，越是这种时候，越是廉价抢地。”

　　大开发商多通过大量的刚需产品进行高速的资产运转，也放大了资金的运用效率。绿地董事长张玉良说：“绿地比一般开发商的周转率快上一倍，等于一年内用了两次钱，银行回收贷款快，也愿意给钱。”

　　事实上，像绿地、万科、恒 大等房企都以资产周转率高见长。这得益于其所选择的产品线策略，小户型、刚需、快速开发，这种模式正是政府所需要的，并且这种模式也适用于政府保障房的开发。薛建雄说：“规模房企的这种产品能力，也是政府希望在保障房领域希望借助的。”

　　比如绿地一直是以上海为首的地方政府所倚重的保障房开发商，而万科也在过去几年中的保障房建设中表现抢眼。“这样的大型开发商，往往能够得到地方政府和银行信贷的支持。”

　　据此前银监会的数据，一季度全国对房企的新增开发类贷款为1678亿元，而到了二季度，开发贷款新增额降到只有420亿元。“目前上海有很多银行把土地抵押贷款率下调，但主要是小企业拿不到款。大的公司还是可以拿到的，只是拖延一两个月。”盛世太平投资总经理陈立民说。

　　瑞银亚太区房地产融资和证券化部董事赵炳东认为：“大的开发商，他融资渠道会比较多，有银行，有在香港发行高息债的。但小开发商就不行了，所以他需要借助基金和信托的力量。”

　　但事实上，基金和信托似乎并不能解决太大的问题。“除了银行，信托和基金等融资方式，多采用高利贷模式。这里面也有区别对待，比如信托，大开发商拿到的价格可能是年息12%—14%，万科的好像是12%，小开发商20%、30%都不一定拿得下来。”薛建雄说。但从目前的市场行情来看，中低端住宅产品的净利率普遍在20%左右，与这么贵的钱合作，无异于与虎谋皮。

　　私募基金的作用同样有限。一位房产私募人士说：“其实房地产私募基金扮演的房地产前期的过桥资金的概念，在解决前面问题的情况下开发商可以拿到相关的手续，在起步完成以后紧接着还是要银行起到信贷的杠杆作用。”

　　另一种武器：多元化

　　开发商身份拿钱成本升高，已成不争事实。城市商业银行清算中心理事长王世豪说：“过去62年来，中国的银行放贷总额达到55万亿元，而其中有20万亿流向房地产，银行再也不可能，也没有能力再给这个行业。”他的结论是：开发商低廉资金时代结束，高利率资金时代来临。

　　这是所有房地产企业都需要面临的融资挑战。还有一类大型财团的业务构架，则能在弱市下凸显出优势，近年突起的绿地是其中代表。

　　如果说巨头们凭借良好的融资资质，通过在纵向的维度，在项目间调配资金以支撑滚动融资滚动发展的模式，那么，绿地这类企业，则是在旗下与房地产并列的几大业务中，横向匹配资金，使之互相策应。

　　2005年，绿地集团介入能源领域，目前已经在全国各地形成了煤炭产运销、石油储运销的两条完整产业链，能源板块已经成为其房地产开发之外的第二大支柱产业，绿地预计这块销售收入能达到800亿元，几乎占到总盘子的半壁江山。

　　绿地董事长张玉良曾对记者说，绿地的产业决不是一元化，是相关多元、适度多元，加上产业现金流匹配、中短长匹配，这是一种战略取向。“绿地做房地产，也做能源，房地产不好的时候可能能源好，能源不好的时候可能房地产好。这样就可以平衡企业的现金流配比，增强企业发展的稳定性。”

　　2008年地产业深度调整，而绿地正是凭借从能源产业流入的银贷资金，在土地市场上迅猛奔突，成功抄底，并一举奠定房企第一梯队的位置。

　　更重要的是，绿地多元化触角同样深度涉及金融业。最新的消息是，绿地已经与盘锦政府就控股盘锦银行达成协议。事实上，张玉良筹备已久的金融控股集团于今年7月正式挂牌，其目标相当明确：力争在3年内形成拥有控股银行、信托、融资担保、小额贷款、典当、产业基金等完整业务链的金融集团。

　　绿地内部人士告诉记者，公司参股商业银行，考虑的首要出发点是资产配置和业务版图的扩张。但进入金融行业，使融资渠道更为顺畅，同样是不争的事实。

　　像绿地一样，复地背靠强大的复星集团，在资本市场融资受阻的情况选择退市而可更方便接受大股东的输血。另外，远洋、中粮、华润等地产央企同样能够在市场下行时，以类似模式获得母公司的支持。但这样的发展模式，即便是很多大型房企也是无从复制，对中小型开发商而言，更是难以企及。

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