台风过境 上海楼市降温上周成交量创18周新低

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　　台风“海葵”过境的上周，上海楼市成交量骤降。

　　金丰易居&佑威联合研究中心8月13日提供的数据显示，上周(8月6日-8月12日)上海市商品住宅成交面积为14.24万平方米，环比(较前周)大幅下跌33.47%，这一成交量创下4月9日以来的最近18周的新低；成交均价为23517元/平方米，环比下跌6.91%；新增供应面积为9.49万平方米，环比下跌25.04%。 

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，台风“海葵”过境及政策收紧预期转强，使得上海楼市交投在上周遭遇了全线“滑铁卢”。如剔除节假日因素，则上周上海新建商品住宅的成交量，创近半年来的最低值。

　　受台风过境影响

　　部分售楼处放假

　　台风过境对于销售的影响明显。

　　某上市房企营销负责人称，上周上海楼市成交、供应量大幅下挫，主要有两个原因：

　　一是台风、暴雨来袭，影响了楼盘开盘和客户看房、买房，“我们的销售人员全部放假”。从这个角度看，成交大幅下挫有一定偶然性和暂时性。

　　二是“金九银十”之前的盘整，“开发商们都把营销重点放在8月下旬和9月，自然对此前的营销活动有所压缩。”

　　据佑威统计，上周上海成交面积排名首位的楼盘仅成交了56套房源，合计5418万平方米。

　　而在德佑地产研究主任陆骑麟看来，上周成交量的大幅下跌与8月以来的有效供应不足有关。

　　陆骑麟称，8月获取预售证的楼盘中，除了保利悦庭，其余楼盘都成交寥寥，上周成交量排名前十的楼盘，多在8月以前获取预售证。

　　政策收紧预期

　　政策预期的转变则打压了购房热情。陆骑麟说，目前市场的观望气氛再度加重。6、7月一度火爆的中高端楼市，已出现降温趋势。

　　据21世纪不动产统计，上周上海单价在5万元以上的住宅成交了32套，环比回落31.9%。其中，总价在1000万元以上的豪宅仅成交了41套，环比下降37.9%，创近3个月新低。新建别墅产品则仅成交了82套，环比下降32.2%。

　　建发房产上海事业部副总经理杨贵龙称，近期中高端楼盘成交下挫，首先是受季节性因素影响，“前段时间天气太热，客户根本不愿出门。上周又有台风来袭，下起大暴雨，来访量很少，不少楼盘的活动有的取消有的顺延。”

　　其次，政策收紧的预期使得一些客户重陷观望。杨贵龙说，这些客户并非没有购买力，市场客源也并非后续乏力，只是受政策气氛影响暂时选择观望。

　　杨贵龙称，该公司将在8月底加推30套总价在1000万-1400万元的叠加别墅，“6月上旬推过一次盘后，最近两个月我们又新积累了一批客户。”

　　中高价位房源成交量下滑，直接打压了整体成交均价。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，中高端楼盘经过前期的集中放量后，需要重新积累购买力。据他估计，上周上海中高端楼盘成交量下滑明显，而刚需楼盘成交量降幅并不太大。

　　本周末推盘可能放量

　　对于整个8月的楼市，宋海依然较为看好。

　　“从本周末开始，楼市推盘量会出现放量。“宋海预计，8月全月上海楼市的成交量不会比7月差多少。不过，刚需房源的成交占比将大大提高，从而拉低总体均价。

　　某上市房企营销负责人同样认为，进入8月中下旬，楼市的推盘量和成交量会有明显提升，“我对8月接下来的市场寄予厚望。我们的一个别墅项目下周就会启动中介分销，预计8月全月上海楼市还是能达到80万平方米的常态成交量。”

　　21世纪不动产数据显示，相比去年同期，8月前12天上海市商品住宅的供应和成交面积分别提升33.1%、44.9%，成交均价亦有9.8%的涨幅。

　　但多位受访分析人士则较为谨慎。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市商品住宅的成交量，已低于年化周均14.32万平方米的周成交水平，最近四周的平均成交量也已“退缩”到17万平方米左右。这表明前期政策“利好”总体上已被消化，“恐慌性”买家已经明显变少。加上季节性因素影响，预计8月的成交量会在75万平方米左右，低于7月的85.89万平方米。

　　黄志坚特别告诫开发商，定价需慎重，以免“跑不动量”，陷入被迫降价的被动局面，“连续数周出现成交冠军楼盘的成交量低于1万平方米的现象，这可能表明价格回调或上涨已乏力。”

　　陆骑麟观察到的结果是，开发商近期的涨价步伐也有所减缓，后期打折楼盘或将再次涌现。8月很可能将成为“金九银十”前的调整期，成交量预计将较7月进一步下跌。

　　“当前楼市政策收紧预期强烈，不排除短期内出台新政的可能性。”黄河滔分析，8月至今新增供应的急速缩量，与开发商对后续供应及产品定价作出的阶段性休整、观望不无关系。

　　据佑威统计，截至8月12日，8月上海市商品住宅成交量为28.69万平方米，较7月同期下跌了13.40%，均价下跌了5.58%。