九龙仓入股 绿城昨飙升32%

　　(记者 周祺瑾) 九龙仓集团有限公司宣布斥资近51亿港元入股后，绿城中国控股有限公司的债务危机暂时告一段落，多家投行昨日上调绿城评级和目标价，当天绿城股价大涨32.52%，至7.09港元；九龙仓开盘后虽逆大盘而跌，但至收盘涨幅2.21%。

　　某在港上市的开发商高层称，绿城的产品毋庸置疑，但企业运作过于随性，好产品未必是好企业。但从产品品质以及市场认可度看，绿城依然有竞争力，由此可见，九龙仓此次的投资具备眼光。

　　宋卫平认错，投行赞许

　　此前的6月8日，绿城宣布，将以每股5.2港元的价格向九龙仓增发近30%的股份，同时向九龙仓发行25.5亿港元的可换股债券(可转债)。未计行使可转债换股，九龙仓将可获得绿城中国24.6%的股权，成为第二大股东。绿城称，将据此获得50.98亿港元资金。

　　值得玩味的是，以“激进”扩张在业界著称的绿城主席宋卫平并未表现出财务危机化解后的喜悦，而是表示认错：“这次调控对绿城来说几乎是灭顶之灾，没有预测到灾难的长度和深度，我个人是有责任的，需要检讨，早知道有些地不买，有些资金准备得好一点。”

　　对此，有浙江开发商昨日这样评价宋卫平：“宋卫平是个好人，但性格有缺陷，做老板的必然是偏执狂，文人气也有点重，早期创业时候他还听一下意见，后期发展了就有些固执，一意孤行，当然就容易走错路。”

　　对绿城的“改错”之举，包括高盛、瑞银在内的多家投行昨日从财务角度加以肯定。瑞银预计，九龙仓入股后可令绿城今年底的净负债率由先前预估的155%，降至110%。标准普尔也宣布将绿城的CCC+评级列入正面观察名单。此举预示着，绿城的评级有望很快被上调，其债务融资成本将得以降低。

　　花旗是为数不多的唱空者。该行预计，未来绿城仍有可能进一步出售资产。不过，花旗表示相信，假如销售表现能符合预期，绿城净负债比率可降至80%或以下。

　　绿城2011年年报显示，截至去年底，绿城净资产负债率为148.7%。宋卫平此前的说法是，引入九龙仓的股本金之后，绿城的负债率可以下降至80%左右。

　　根据年报，2012年，绿城面临超过200亿元的短期债务压力。去年底到今年4月，绿城至少连续转卖6个项目股权，回流现金近60亿元。

　　九龙仓的算盘

　　交易对绿城的好处毋庸置疑。但对九龙仓而言，其打的又是什么算盘？

　　某港资企业高层昨日说，九龙仓在香港商业地产做得很好，但是住宅开发经验有限，更何况境外企业来内地发展，常常面临高溢价拿地，或者产品不符合当地居住习惯的问题，导致盈利有限。绿城在国内具有充裕的土地储备，其品质也有相当的认可度，“此次遇到调控，才得以令九龙仓以低价入股绿城，对于九龙仓而言，此项投资十分合算。”

　　有知情人士透露，绿城面临财务危机以来，包括中投、海航、中海在内的多家企业均曾洽谈收购绿城股权，最终九龙仓胜出。

　　截至2011年底，绿城累计土地储备约4098万平方米。宋卫平对媒体称，“可支撑未来五至七年发展，暂时没有购置土地的计划。”

　　另据路透社的数据，截至去年末，九龙仓在内地的土地储备为1220万平方米，未计入合营项目的内地物业占其营业资产比例约26%。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，外资企业在中国拿地成本高，难获优质地块，此前就有不少企业纷纷收购国内企业股权，以获取土地，九龙仓此次收购绿城，无论是从价格，还是从绿城储备的地块而言，都属于合算的。

　　九龙仓：财务投资

　　但也有不少机构从财务角度提出，收购负债累累的绿城股权，对九龙仓难言惊喜。

　　瑞银指出，虽然九龙仓认购价较绿城每股8.7港元账面价值(资产值)折让40%，但对九龙仓资产净值仅仅起到小幅增值作用。瑞银补充称，若包括绿城的债务在内，九龙仓的杠杆比率可能上升5个百分点。

　　交银国际在最新报告中写道，未计九龙仓行使可转债换股，绿城的管理层仍持有48.7%的股份，可能引发外界关于绿城管理权如何分配的忧虑。

　　九龙仓相关负责人昨日称，九龙仓此次是财务投资，不会参与到绿城的经营。此次交易感觉价格合适。

　　陈晟认为，绿城的核心竞争力在于其品牌以及对住宅品质的控制，如果挤出宋卫平的管理团队，将大大弱化绿城住宅的竞争力，这和九龙仓收购绿城的目的相悖。

　　对赌协议限制绿城

　　话虽如此，九龙仓还是设置了一些对赌协议。

　　在此次绿城和九龙仓的交易中，九龙仓还将认购绿城中国25.5亿港元的可转债(利息为9%)。如最终按照协议约定的，九龙仓在3年后以每股7.4港元将这些可转债全数兑换成绿城股票，九龙仓将跃升为第一大股东，占扩股后的约35.07%。

　　瑞士信贷还提到，在绿城中国负债比率超过100%时，九龙仓对绿城的投资决定拥有否决权。而根据宋卫平对媒体的表述，绿城将组建财务委员会和投资委员会，九龙仓将占有席位，双方在决策机制里有所约定，比如“在什么情况下可以买地，什么情况下不能买地”，从根本上控制风险。

　　有不愿具名的开发商称，从双方签订的协议来看，九龙仓是为了防止绿城重复其高负债运营的模式，未来双方在资本运作方面，或许会进一步合作。