房地产转型升级得当可以再辉煌一百年

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　　房地产竞争日趋激烈、政策调控致市场低迷。房企如何走出困境寻找新的方向？日前，广东省房地产行业协会主办的“广东房地产寻找标杆”走进第三站梅州，剖析“客天下”旅游产业园的新模式，寻找全省房企转型升级新方向。南都记者专访了广东省房协会长蔡穗声，其表示以文化为载体，突破传统房地产开发理念，从产品模式、思想内核、营销模式3个方面转型升级，是当前房地产企业突围的关键。

　　南都：限购之后，很多开发商从住宅开发转向商业、旅游地产以及二三线城市的开发，这是一个新的趋势吗？

　　蔡穗声：这不单是限购的问题，限购只是一个导火索。实际上省房协这一两年明确提出，整个中国经济在转型之中，房地产作为中国经济的一个重要组成部分，也需要转型。

　　房地产的转型升级包括几个方面。首先，不要单纯关注住宅的建设，也要关注到方方面面的产业建设，包括工业园区、科技园区、旅游、文化、教育地产等。房地产与各个产业的结合应该是转型升级的关注点。“客天下”旅游产业园就是把文化、旅游、地产成功结合的一个典范，价值体现在绿色经济的崛起，以及客家文化的主题，这也是房地产企业转型升级中要遵循的主题。另外区域上，二三线城市，甚至四线，到县镇一级市场都值得关注。当然还有更深层次的问题，就是房企的盈利模式，经营特点，融资方式都要有所转变。

　　南都：房地产转型升级的方向是什么？

　　蔡穗声：转型升级是从3个方面表现的：产品模式，思想内核，营销模式。首先从产品的形式看，以往房企投资的70%集中在住宅，但是房地产的面是很宽的，它与很多行业紧密相连系，比如说工业、旅游、科技、教育、医疗等等。房地产并不仅仅是住宅，我们以前的理解太过窄了。产品须扩展到老百姓生活的方方面面。

　　第二，我们应该考虑房地产的可持续发展，着力绿色环保的产业。最后，营销模式也要改变。老的营销模式是建了以后卖，卖了以后有钱了就做下一个开发。美国就不是以售卖为主，而是租赁为主。当然美国历史上也走过我们今天的路子。我们今天房地产的发展还是比较初级的，远没走到成熟阶段。

　　地产发展是多元化的，商业地产肯定有很大的发展空间。我们现在的房地产有点像制造业，建了就卖，卖了就跟开发商没关系了，开发商拿钱做下一个楼盘，有点像工业生产，我们叫“类制造业”。西方成熟的房地产是更多走向服务业的，不只是百货，销售，住宅也是很多出租的，所以国外很多年轻人不是买房而是租房的。

　　南都：做旅游地产怎么保证人们愿意付出交通和时间上的成本而选择在远离中心城区的地方居住？

　　蔡穗声：这需要政府加大建设基础设施的力度，这一点开发商是可以配合的。政府做好基础建设工作之后，整个地块的价值就上升了。不要把眼光老是盯在旧城区这个狭小的范围内，我们主张开发商不要去争什么平原、耕地资源，应该多开发一些没有利用的资源。如果这样考虑，房地产行业不是只有十年、二十年、三十年的发展，而是有五十年、一百年的发展。房地产的发展不要只是考虑在城市和建住宅，它可以扩展到整个乡村地区，不断为人类创造新的价值。还有旅游，创造的价值是很大的。这个价值就在于把自然、文化、地产有机结合起来，开发出新的资源。如果从这个角度考虑，房地产五十年、一百年后还是辉煌的。

　　南都：现在房企资金面如何？

　　蔡穗声：过度依赖银行不是很好。现在中国房地产开发近70%的资金是借银行的，而美国只有30%的资金是借银行的，更多的资金是在社会上直接筹集。这样就把银行的风险降低，把融资的渠道扩宽，风险由社会承担，不是一个行业承担。