2012百强房企揭榜 万恒中保坐稳四大

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　　昨日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2012中国房地产上市公司测评在上海环球金融中心发布了《2012中国房地产上市公司测评研究报告》及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单。万科、恒 大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企稳，华润置地、龙湖、碧桂园、世茂、富 力、金地位列十强。与去年相比，前五位位次保持不变。十强坐席中新进了去年第11的碧桂园和第14位的金地，两家房企今年分列第7和第10.

　　测评报告显示，行业集中度进一步提升，大多数企业规模低于行业平均水平。高周转成房企领先的法宝。2011年全年，首次出现上市房企总体利润负增长，全行业营业收入十年来首次仅个位数增长，涨幅2%，净负债率均值为55.60%，为历史新高。从78%到58%，再到2.49%，上市房企营业收入从2009年至2011年三年的同比增长率的变化，对昨日现场一众专家学者来说，并不意外。

　　“万恒中保”格局渐稳

　　昨日发布的《2012中国房地产上市公司测评研究报告》及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强榜单显示，万科、恒 大继续领衔榜单，加上排行第3的中海与第4的保利，中国地产行业“万恒中保”行业地位渐趋稳定，四方争霸格局形成。

　　报告显示，2011年上市房企特别是沪深上市房企受楼市调控政策的影响较为明显，资本的市场表现，中房协总体评价是“房产板块乏善可陈，港股企业表现略优”。2011年在港上市房企收入均值达到115.65亿元，是沪深上市房企收入均值33.69亿元的3.4倍。排名前十位的上市房企中，A股上市房企3家，占30%，在港上市房企7家，占70%。

　　此外，在港上市房企与沪深上市房企在运营规模上的差距进一步扩大，2011年在港上市房企企业资产总额均值为547 .79亿元，同比增长25 .77%，沪深上市房企资产总额均值为167 .53亿元，与上年相比仅增长8 .67%。中海以超过850亿元人民币占香港上市房企业榜首，万科以超过820亿元的市值领先沪深两市。

　　排名前四的房企近年增长强劲。以恒 大为例，过去六年时间，各项关键经济指标平均增长46倍，其中销售金额增长38倍，销售面积增长29倍，营业额增长49倍。恒 大另夺得“发展速度五强”、“经营绩效五强”分榜单首位。

　　“从4月份的房地产运行情况看，房价下行，成交价低位盘整，同时新开工面积等指标回落，有的指标回落20%，可能对今后两三年市场发展的影响需要高度关注。”朱中一在测评报告会上说，当前我们还会有相当一段时间住宅与非住宅的市场态势持续，房价下行与成交量缓慢下降并行。

　　朱中一指出，规模扩张速度正在放缓，过半的企业规模有波动，有的波动还比较大，上市房企的运营规模指标均值当中除了资产总值、房地产业务收入有小幅上升外，其余指标均出现了小幅下跌。

　　行业营收仅微涨2.49%

　　业内预测的今年房地产利润率下滑趋势，目前看来已成定局，行业总体面用“一片惨淡”形容并不为过。昨日测评报告会数据显示，包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司，2011年主营业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，和去年相比大幅减少了56个百分点。上市房企营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%.2011年全年首次出现上市房企总体利润负增长。

　　业内透露，即便在2008年金融危机前后，中国房地产业整体营业收入也保持了30%左右的年增长。2009年和2010年，沪深上市房企营业收入增速分别为7 8 .2 0 %和58.37%，近三年逐年下滑。

　　房地产企业资产总额均值为270.61亿元，比上年减少了36%。全行业营业收入十年来首次仅个位数增长，涨幅2%。从78%到58%，再到2.49%，上市房企营业收入从2009年至2011年三年的同比增长率的变化几近戏剧性，可谓是遭遇“滑铁卢”。

　　到今年一季度，这种下滑趋势仍在继续。数据显示，146家A股上市房企共计实现营业收入713 .37亿元，同比2011年一季度的675.37亿元增长了5.6%；共计实现归属与母公司股东的净利润94 .42亿元，同比2011年一季度的96.88亿元下降了2.54%。

　　此外，房企资金链风险累积渐重，抗风险能力堪忧。2011年房地产上市企业负债均值为64.82%，净负债率均值为55 .60%，为历史新高。面对巨大的市场压力，企业普遍根据自身的实际，采取不同的应对策略来增强企业的抗风险能力，但仍有六成企业适应市场波动能力较弱，难以规避市场的风险。

　　盈利能力方面，研究结果为收益水平增速回落。2011年，全部上市房地产企业净利润均值为11.88亿元，较2010年上涨2.85%。现金及现金等价物余额2011年均值为30.72亿，同比下降17.32%。从比率指标来看，2011年净资产收益率均值为14.1%，同比下降11.85%，总资产利润率均值为5.56%，同比下降28.31%。

　　“本年度的测评研究主要有四点结论。一是政策效应持续显现，企业绩效分化趋势明显。二是行业竞争程度加剧，累积风险检验抗压能力。三是融资渠道普遍从紧。”朱中一总结表示。

　　高周转成领先法宝

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，“在2011年信贷紧张、资本高企的特定情况下，高周转已经成为众多房地产企业的追求目标。快进快出，提高效率使这一模式更大的生存空间。”

　　本次测评中，恒 大成为唯一一家占据两个分榜单首位的上市房企，这有赖于其超前的二三线城市布局以及满足刚需的高性价比产品。

　　测评报告指出，日趋严厉的宏观调控下，严峻的市场形势与金融形势加剧了房地产企业的分化，房地产上市公司的竞争优势进一步凸显，成为行业的中坚力量。而在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转已经成为各上市房企的追求目标。

　　事实上，观察一下去年业绩靠前的房企产品和销售特点已经不难发现，产品结构、区域布局单一者已成为市场落伍者，领跑竞争在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式的房企间展开。快速销售、以量换价如万科；三四线扩张、大面积开工如恒 大；力推二线精品、一线商业如保利。

　　经纬行研究中心高级研究主任曾英杰向南都记者分析称，房企正在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。今年重视刚需和丰富产品结构的房企会更具优势，2011年业绩领先的房企多在一两年前即开始提前布局二三线，受调控影响较小。从销售模式看，“快进快出”的高效模式有更大的生存空间，以万科、恒 大等最为典型。

　　“2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转成为众房企的追求目标。观察一下不难发现，选择降价的开发商大都是‘资金链’趋紧的房企，如德信、方正等房地产公司。”北京中原地产市场研究总监张大伟分析称，“资金链”并不过于紧缺的大型房企，如世茂、保利等也选择降价，但不同的是，他们大都是为了清盘而降价。