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去年底,中央对于房地产调控的表述从前期的“遏制房价过快上涨”调整为“促进房价合理回归”。但何为“合理房价”,市场并没有明确标准。目前的房价距离“合理房价”还有多少的跌幅,是试图探讨的问题。
目前全国住宅均价从2011年高点已下滑8%左右,而上一次房价经历调整的2007-2008年,房价自高点的跌幅则为15%。但由于全国区域的差异,全国均价并不是很好的衡量指标。
一线城市在过去几年经历了“暴涨”,也成为了调控的众矢之的。结合一线城市市场的领先性,我们认为一线城市房价的回归具有政策参考性。
我们将一线城市的住宅价格和GDP(国内生产总值)水平进行2006年起的定基比较。如果两条线重合,则说明目前“房价水平对应经济增长规模”回到了2006年的水平。从2006年开始,是因为中国房价两轮“暴涨”始于当年。用GDP这个指标,是我们认为合理房价作为宏观经济的分解指标,它应由经济的实际增长水平所决定。
根据对比,我们发现,如果回到2006年一线城市“经济规模对应房价”的环境下,一线城市在今年可能还需要在统计局口径下再下滑7%,开发商口径下再下滑15%。
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