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　　房地产调控船到江心，似乎动辄得咎、左右为难。

　　“骑墙派”是本轮房地产调控所必须的，错误的倾向是，似乎房地产调控必须走极端、非左即右——难道经济问题是政治问题吗，就不能有个平心静气的交流平台？

　　为了避免中国经济硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降；同样是为了避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的下跌，以便赢得重要行业和地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。

　　实现房地产市场软着陆，必须紧紧抓住两个关键点。

　　第一个，预期。投资性住房需求是由预期搅动的，投资者相信投资房地产能够获得收益，就会源源不断地进入房地产市场，以求一逞。

　　根据既往的历史经验与研究，搅动房地产市场预期的有通胀、低息资金与税收。当一个市场被低息的货币泡沫掩盖，通胀居高不下、负利率节节上升，同时缺乏税收调节时，可以基本肯定，这必然会出现虚拟经济泡沫。如果没有出现虚拟经济泡沫，那么可以肯定，这个经济体一定出现了某种程度的崩溃，正处于修补的过程当中。如最近20年的日本，以及最近3年半的美国。房地产泡沫崩溃，房价呈自由落体现象，下跌30%至70%不等。　　我国房地产调控在上述常用变量中，必须加上房地产政策，各方密切关注着房地产调控政策的松紧。如果类似于芜湖市政府这样的房地产闯关行为不被遏制，被各地方政府效仿，投资者就可以很轻易地得出房地产政策预期改革的结论，这一结论与目前的负利率、不合理的税收相结合，杀伤力相当大。投资闸门一旦开放，投资需求将如猛虎下山不可阻挡。

　　第二个，刚性需求。基于城市化基础上的刚性需求，是房地产市场软着陆的关键。房地产市场失去绝大部分成交量，一年下跌30%，绝非市场之福，这意味着房地产行业与相关行业的崩溃。

　　此时惟一的办法仍然是，通过预期稳定市场。目前市场有许多持币待购的刚性需求购房者，他们相信一年内房价将下跌30%，甚至50%，即使下跌30%或者50%，中国经济也将岿然不动。这简直可笑之极，看看商品房均价同比刚开始松动，从煤炭到钢铁到地方财政已经是什么惨状了吧。

　　政府有必要明确市场预期，把如果一年商品房均价下跌30%宏观经济将难以为继的真相告知大众，并明确预告，政府不会允许房地产市场雪崩，正如政府不会允许房地产泡沫泛滥一样坚定。这将使刚性需求者入市，使房地产市场逐渐进入刚性需求者主导的时代。如果地方政府以鼓励刚性需求为名，暗度投资需求之陈仓，为避免扰乱大局只能铁腕整治，而对一些地方根据当地通胀情况，允许限购房门槛与通胀上浮，则是题中应有之义，并不算违规——我们不能抬高房地产，也不能刻意歧视房地产。

　　从整体上来说，如果地方政府的投资功能不削减，如果税收政策没有彻底变革，地方政府与房地产血脉相连、一痛俱痛的局面很难改观。目前地方政府的逐步松动，正是试探底线的初步反映，没有什么值得奇怪的。只要建立公开的博弈平台，只要建立中央地方公平的税收机制，只要厘清房地产税收，房地产调控就不可能从根本上被逆转。