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　　万科、龙湖、万达等龙头房企率先尝试产业、IT或产品的标准化，这是挡不住的行业潮流

　　2008年之前，“窗框漏水”排在万科所有项目业主投诉第一名，投诉率接近50%。

　　但在此后万科用“产业化”模式建设的楼盘中，这个数字降到了零。

　　同样的“漏水”问题，龙湖有另一套处理办法。2011年，龙湖上马了一套客户投诉及工程质量追踪系统。这套系统的原理是，通过物业这个神经末端，把所有的客户投诉收集归类，分为150多种。然后，将这些信息追溯至土建工程师，并与人力资源系统打通，纳入绩效考核系统——投诉与相关人员未来升迁、奖金挂钩。

　　同时，这150多种投诉还将最终追溯到承建标段的乙方——总包和专业分工方，再与成本系统打通，进入龙湖的战略分工方体系，直接影响“金牌战略分工方”的评选。那些投诉超标的乙方有可能因此被剔除出龙湖的合作名单。

　　龙湖的这套“跨职能协作IT平台”管理体系，和以万科为代表的“住宅产业化”，成为房地产开发商标准化探索的两大流派。此外，SOHO中国、万达等多家大型开发商，也已投身这场“标准化”大潮。近年来房地产业逐渐成为一个“被周期性宏观调控”的行业，过去基本拿到地就能赚钱，而现在却日益成为一个高风险行业，一些危机意识较浓的大开发商开始了精细化、标准化作业的努力。到了2012年，“精耕细作”更成为房企占领生存制高点的大问题。

　　所谓标准化，按照定义，是指“在一定范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动”。现在，房地产开发商们为“标准化”延伸了更多的内涵。

　　挡不住的潮流

　　“房地产行业的发展其实很幼稚，供应链割裂，管理粗放。但这已经难以为继。现在大家都在想怎么把这个行业做得更标准化。”龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪向财新《新世纪》记者表示。

　　就在这轮房地产调控之前，房地产还基本上是个“只要能造出来就不怕卖不出去”的市场；随着调控步步深入，部分开发商开始意识到“过去一去不返，行业政策已彻底转向”，一场从传统的粗放式管理向精细化转变的行业大戏，正拉开序幕。

　　“我们现在进入了‘下半场’，游戏规则发生了变化，开发商要有不同的‘踢法’。”万科总裁郁亮2011年底曾向媒体表示。他认为，竞争将转移到“软”实力方面，包括建筑质量、 运营管控，以及更灵敏的市场神经和更高效的IT支持等等。

　　多数大开发商已经感受到了这股挡不住的潮流。“这是绝对要发生的行业变革。”龙湖地产信息中心总监万国锋向财新《新世纪》记者表示，“大家一定得从手工画制升级到CAD(计算机辅助设计)，从二维的平面图升级到3D虚拟搭建。”

　　未来政策变幻莫测，市场环境日益“挑剔”，人工成本节节走高，这些都加速了产业标准化的革命进程。

　　人力成本甚至是比行业调控更直接的压力。秦力洪向财新《新世纪》记者表示，“现在最大问题还不是钱，是找不到人。在龙湖，做建筑基础工作的工人平均年龄达45岁左右，基本没有小伙子。随着服务业的发展，新一代农民工都不愿意上工地了。人工成本比三年前至少增长了一倍，人口红利已近尾声，我们感受非常明显。”

　　建筑行业对劳动人口结构的潜变十分敏感。据统计局今年1月发布的2011年人口总量及结构变化情况显示，中国15岁-64岁劳动年龄人口比重自2002年以来首次出现下降。2011年，中国劳动年龄人口比重为74.4%，比上年微降0.10个百分点。国家统计局称，尽管未来几年该比例会有小幅波动，“但对劳动力供给问题需要给予更多关注”。

　　人口学家、清华－布鲁金斯公共政策研究中心主任王丰对财新《新世纪》记者表示，劳动年龄人口比重下降、城镇人口比例过半，意味着中国人口结构出现根本性变化，中国已告别农业社会，进入工业化社会，中国过去高度依赖城乡分治、享受人口红利的发展路径将不可持续。

　　这种变化也促使万科加速“产业化”实践。万科建研中心负责人向财新《新世纪》记者表示，“日本产业化的经验是，在同样质量标准的前提下，产业化项目的工人数量比传统项目减少超过一半。随着人工成本上升，工人平均年龄逐渐提高，中国的工人也会往这条路上走。所以我们希望尽早启动产业化。”

　　万科实验

　　在位于东莞的万科建研中心，财新《新世纪》记者看到，机器把一根长条钢材连续三次弯曲90度，形成一个规整的正方形。整个过程都由机器完成，而在传统的建筑工地上，这种工作一般都由工人手工操作完成。

　　万科建研中心负责人向财新《新世纪》记者表示，“产业化主要解决保证建筑质量和降低人工成本两个问题。现场浇注等工作还难以避免传统手工操作，但相当部分装配式操作，是能够在工厂里通过机器统一生产的，可以最大限度地保证产品质量，保证零误差。”

　　产业化住宅，又称装配式住宅，指把盖房子需要的构件，如PC楼板、墙板、钢筋等在构件厂做好，再运到现场来组装，整个过程与汽车生产流程类似。上述建研中心负责人介绍，万科承建的深圳龙华008地块就是产业化住宅，项目质量好、效率高，而且工地用工最少。工人刚开始做时觉得难，但盖了几层房子操作熟练后，就会觉得标准化装配又快又好。

　　万科的产业化已不再是“概念”，而是将住宅变成了可复制的产品。从1999年最早的“住宅研发中心”开始，到2011年，万科已开工产业化住宅面积273万平方米，分布在北京、上海、深圳和成都四大区域的14个城市。

　　不过，要实现向工地大规模推广，万科还需解决两个基本问题，即运输问题和总体建安成本的控制。华南是万科的重镇，尚可依赖珠江水系走水运，但要把工厂化的构件运到北方，运输成本就要大大提高了。

　　为此，万科在北京、上海、深圳三大区域发展了大型构件厂，通过位于东莞的建研基地研发技术，制定标准，然后把技术输出给这些区域构件厂，给予配套的指导培训，让他们按照万科的要求提供产品，再就近运到工地。

　　“工业化一定要就近运输，远的话就失去意义了。”上述建研中心负责人透露，万科北京长阳半岛项目和回龙观金域华府项目，都是使用北京构件厂产品建设的产业化住宅。

　　但是，由于目前国家尚未出台产业化的规范标准，万科仍面临着资源整合和技术应用的问题。“我们需要筛选培训下游产业链的构件厂，寻找具备施工能力的总包单位，寻求长期的战略合作。在技术研发应用方面，因为国内前无古人，而国外经验也不能照搬，很多东西还需要我们自己摸索。”建研中心负责人向财新《新世纪》记者表示。

　　万科在产业化摸索中，可称初见成效的是对总体建安成本的控制，“产业化的成本比传统模式大概每平方米多二三百元，但若结合政策补贴和规模效应，能做到和传统模式打平，甚至更省钱。”上述建研中心负责人透露，北京长阳半岛项目加上政府补贴，成本基本上和传统模式打平。不过，产业化的作用不在于成本节约，而是提高效率。据他介绍，万科的产业化项目能够比传统项目的完成速度快30%-50%。

　　“我认为产业化的春天快到了”，郁亮向媒体表示。据他介绍，深圳、上海、北京、沈阳等城市都出台了相关的补贴政策。例如北京，对产业化住宅，政策规定在原规划的基础上奖励不超过总建筑面积3%的建筑面积。

　　不过，产业化产品难免形态单一。所以万科目前多在承建的政府保障房或中档楼盘中推广产业化，并不打算在高档住房、别墅中采用。

　　龙湖IT图景

　　定位于中高端产品，尤其别墅产品的龙湖，走的是与万科截然不同的路数。“万科是实体工厂化，这可能适合万科，但不适合我们。龙湖擅长的托斯塔纳风格，需要集成工艺和方法，但最后还是要靠农民工一砖一瓦地在现场组装实现。”秦力洪向财新《新世纪》记者表示。