不少城市的住房限购政策已经实行一年，其是否达到了政策预期，是否改善了楼市供需状况？可能多数人包括政府的决策者们，心中都没有明确的答案。

　　中央：限购不敢松

　　在中央的三令五申下，2011年1月到2月间，全国有40余个城市出台了住房限购令，至今大部分城市已执行满一年。从一些官方或商业机构的统计数据来看，限购带来的显著效果是重点城市成交量下降，但房价却大多是“涨幅回落”，而非中央政府所期望的“合理回归”。

　　如北京2011年商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%。其中，住宅销售面积为1035万平方米，下降13.9%。

　　进入2012年局面仍是如此。相关研究机构13日发布的报告显示，春节之后各城市楼市逐步回升，但多数城市交易水平仍处于低位，上周(2.6~2.12)监测的40个城市中，33个城市楼市周均成交量同比下降，14个城市成交量降幅在50%以上。重点城市中，仅重庆、上海同比2011年周均上涨，其余城市皆下跌。

　　通过限购这种行政化手段来调节楼市供需，在业界一直存在争议，但当前楼市调控难言“成功”，这种背景下中央政府是否会主动调整政策力度？2008年底的那次楼市政策转向，带来的是长达两年多的各地房价普遍暴涨，这个教训足以令中央政府心存忌惮。　　在楼市调控的各项政策中，房贷和税收政策调整权在中央，为了“稳定楼市”，地方政府能够动用的手段也只有补贴和限购，且最重要的是限购。不过，至今尚未有一个城市敢于明确表态取消限购，佛山、芜湖等地的限购放松行为也被迅速叫停，中央“灭火”之迅速则意在警示其他地方莫要效仿。

　　未来供应是重要因素

　　中国的房地产市场多数不由开发商和买房人决定，无论是福利分房时代还是1998年房改之后，政府的决策经常扮演着推波助澜的角色。当对一种产品实行限量性购买时，消费者想到的是什么——产品稀缺，供不应求。中国的住房目前是供不应求吗？可能并不是，但目前政府的调控政策却在反复地给社会传达这种预期。

　　近日，记者从官方渠道获得的消息就显示，截至2011年底，全国未竣工房地产项目15.04万宗，面积47.99万公顷，4倍于过去三年年均实际供应量。即便不考虑房企的新拿地数量，如这些未竣工项目能够及时开发销售，便已经是很大的供应量了。

　　成交下降带来的一个结果是，房地产的开发减速，一些指标已经有所预警。国家统计局数据显示，2011年全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。增幅下滑更严重的是全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。

　　这些都是影响未来房源供应的重要因素，目前看来并无改善的迹象。限购实际上并未消灭需求，一旦未来限购政策放宽，住房购买群体增多，楼市是否再度供不应求，房价再度上涨？

　　难道再来一次限购？