高层视角

戴德梁行大中华区CEO 张国正

　　上海楼市参与者多，跌得不会厉害

　　●政策 不认为今年会有很大的改变，政府很明确地说控制房价太快增长。如果没有正面推动性的政策出来，缺乏动力的经济环境，房地产市场不可能有很大的活动。2013年，市场会有一个大的转变。有可能有一些新的推动型的政策出来。

　　●市场 趋势应该会出现。2012年初，所有大城市交投量还没有回升，也有投资者趁机进来。操作的业务很明显的信号，外资愿意进来做JV(joint venture)，开发商为什么和他们合作？主要就是资金的问题。外资看准捞底策略，利用本地开发商操作项目。

　　2012年，市场是一个并购年。部分开发商的土地储备需要往外面找资金来源，大型开发商则应该走多元化路线。前几个月，都在冲业绩。现在是时候静下心来做产品了。

　　●房价 今年会跌，量价都跌。上海参与者多，所以跌得不会厉害，幅度要比深圳小，跌15%差不多。在活动量很少的情况下，让房价下调，然后投资者觉得合理，进入市场。这个是最应该的规律。我喜欢深圳那种方式，让价格下调，找到一个合理的水平，投资者重新入市，交投量恢复，价格不一定升，这个才是市场。

戴德梁行大中华区CEO 张国正

　　机构投资者的入市时机

　　●政策 从短期来看，中央政府实施的银根紧缩政策，对市场的流动性带来压力，这对住宅类开发商的资金压力尤为明显。我们预计，目前的调控政策在短期内仍不会松动，尤其是针对住宅市场的调控，但这也只是一个时间问题。

　　目前政府已经开始积极推动房产数据的收集与联网，相信房产税会在更大范围内被推广。

　　●市场 短期内，住宅和商业地产会出现局部供过于求的状况，尤其是在部分二三线城市。在二三线城市的办公楼和商铺市场，短期内新增供应较多，租户越来越看重物业的品质和管理。市场上高品质的商业项目依然很稀缺的，因此更受到租户的欢迎。

　　●房价 由于现金流紧张，一些开发商开始出售一些之前他们可能不会考虑出售的优质物业，这些物业也有了议价空间，这对机构投资者来说，是一个很好的入市时机。

　　做商业地产，不要一窝蜂

第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬

　　●政策 总体上信贷会松一点，但不一定针对房地产开发，房地产开发贷款还是很紧的。

　　限购需要适度的调整，但是政府不急于做这个调整。

　　●市场 房地产的游戏就是现金流的游戏。但国内很多开发商，过去没遇到过大风大浪。后来做得更大，风险就更高，从小就是小开发商，后来没事就越冲越大。

　　做商业地产，不要一窝蜂。经营商业地产，写字楼、商场、零售，需要的技巧、专业性更高，很多商业地产不可能很简单销售套现。对资金、人力的要求更高。玩得不好，比住宅还要难过。

　　中国房地产价钱不便宜

高力国际北亚区董事总经理柳维伦

　　●政策 住宅市场，限购令等限制政策一定会维持，对价格、供应量都有影响。

　　●市场 5年内，中国的商业地产市场会有一个很明显的进步。中国的中等收入人群希望消费、享受同等品牌。所以，商业项目性价比要高，要便宜、要品牌、消费环境也要好。

　　外资对投资中国现在挺有兴趣的。黑石觉得中国比较稳定，很希望投到项目。中国的房地产价钱不便宜，找到适合的项目也不容易，加上很多本地的企业、保险公司、国企，很希望投房地产，对价格构成压力。REITS在尝试当中，有一些税务的方法要解决。再过一段时间，才可以全部解决。

　　●房价 2012年不太明朗，不会跌得太厉害。办公楼、零售物业则没有太大影响。

　　短期内房价持续面临下行压力

世邦魏理仕总裁兼首席执行官蒲敬思

　　●政策 对中国的房地产业的长期发展前景抱乐观态度，尽管当前的政策调控对住宅市场有一定影响。

　　政府需要在全国各地确保稳定的保障房市场的建立。政府在未来几年将继续关注保障房的建设，预计将对交易量、价格、住宅市场的重组及开发业的整合产生影响。

　　●市场 住宅和商业地产属不同范畴，未来发展趋势不同，因此应区分对待。同时，大家需要注意的是，不同区域和不同城市的发展趋势也不一样，因此，探讨适应全国性的发展趋势越来越困难。

　　●房价 城市化的推动和中国持续的经济发展使得人们对住宅的需求依然强劲，但政府对家庭购房的限制导致了交易量降低，由此我们预期，短期内，房价将持续面临下行压力。