2012年1月的楼市，显得十分冷清。受春节及调控政策双重影响，多个城市1月份成交量“触底”近年最低值。来自房地产指数研究院的数据显示，逾八成城市成交量环比下跌，平均跌幅38.14%，其中，天津环比跌幅最大，达78.78%。除天津外，杭州(不含萧山余杭)环比跌幅亦超过70%；北京、杭州(含萧山余杭)、重庆跌幅均在60%以上。成交价格则稳中有降，9个城市均价环比下跌，9个城市均价环比上升，平均跌幅1.81%。

　　2012年房地产政策总基调是坚持房地产调控政策不动摇。新年伊始，各部门的房地产调控政策纷纷出炉，国土资源部表示今年建设用地指标将从严从紧，同时做好保障性住房和普通商品房用地供应；多个城市限购措施继续延期，楼市政策依然从紧；央行表示实施稳健的货币政策，适时适度预调微调，保持合理的社会融资规模，但又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受到限制；此外，主要城市的联网，房产税改革试点范围有望进一步扩大。在这些政策的共同作用下，2012年房地产业将是怎样的走势？日前，记者就相关问题与部分专家学者和业内人士展开深入交流。

　　房地产调控不会放松

　　如果从2010年的4月17日的“国十条”开始，房地产调控大体上持续了一年半左右的时间，当然最严厉的是从2011年1月26日开始，从那以后，全国差不多有40多个城市实行了限购、限贷、限卖、限价。这一轮的调控在2011年表现得更为充分，调控也取得了积极成效。如遏制了投机性的需求，一方面市场交易量下降，大量的投机性的需求离场了。特别是像北、上、广、深这样的一线城市和重庆、杭州、成都这样的二线城市都得到了初步抑制。另外，2011年下半年以来全国70个大中城市的房价环比下降非常明显，房地产供应结构也有明显的改善。

　　“去年底的中央经济工作会议明确了要坚持房地产调控政策不动摇。为什么房地产调控不能放松？”国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲女士向记者分析了4个方面的原因。

　　首先，虽然调控上取得了积极成效，但效果并不稳固。一是一部分城市房价偏高的状况没有根本性改变。虽然有一些回调，特别是非核心区的房价，比如在北京，房山、大兴、通州已经有非常明显的回落。但在很多城市，特别是限购的城市里，还有相当一部分城市的房价仍然需要向合理的水平进一步回归。二是促使房价反弹的因素仍然存在。如果放松调控，必将引来房价的强烈反弹。三是房地产资金过度聚集，对实体经济产生一定的挤出效应。四是房地产行业的整体调整还没有取得显著的成效。

　　多数城市房价将呈下行态势

　　“在坚持调控的背景下，2012年多数城市的房价将呈现下行的趋势。”任兴洲表示，“但我们也判断，大幅度、快速的、有人称之为‘自由落体式’的房价的崩盘是不会出现的。如果不出现经济大幅度衰退、大量的人员失业、利率大幅度上升，中国房地产是没有崩盘的基础的。”

　　但是，2012年，房地产市场心理将发生根本变化。国务院发展研究中心企业研究所近期的一份报告显示，2012年，房地产价格下降的大趋势已不容怀疑，关键是何时下降和下降多少。在降价的心理预期下，2012年，公众对政府调控房地产市场的政策会持续下去的信心将更加坚定，购房心理将由房价高涨时的“越晚买价越高”，以及调控初期的“观望”，悄然转变为“不降不考虑，降得少买不起”；金融机构基于风险管控的考虑，开始积极主动收缩房贷；一些地区颇具实力的“炒房客”资金链断裂，房地产投资者在“可见”的风险面前放慢脚步甚至全线退出。

　　“房地产投资增速将出现一定程度的回落，这是必然的。”任兴洲表示，“2012年资金链会有一些紧张，如果通胀率仍然保持5%左右，就不能期望货币政策过于放松。大企业的融资渠道是比较多的，但也可能会有一些捉襟见肘。至于2012年的房地产开发投资增速将比去年回落多少？大家的观点不一样，有人认为是20%以下，我们大体上分析是在18%～20%左右。”

　　首创集团董事长刘晓光则向记者表示，“对于2012年的房地产形势判断，我想仍然用‘非常严峻’这个词来形容。我觉得可能到2012年3月会是一个‘冰点’，它的维持时间是6个月还是8个月、10个月，我说不准，但仍然是非常严峻。”

　　什么是房地产企业最大的困难？刘晓光认为是资金的压力，“我们想打造出一个资本平台，因为地产实际上就是在拼资金，较劲也较在资金上，在A股市场上，在H股市场上，在红筹股市场上，在债券市场上，在基金的市场上到底怎么去建立更大的通道和进行配比，这个是非常关键的问题。我们不能由于这种形势的艰难而后退和畏缩，我们还是想做到人有我有、人无我有，我们能够度过这个冬天。”

　　房地产告别粗放式增长

　　2012年将迎来保障房的集中上市期。届时，保障房将占据房地产市场的半壁江山。保障房的作用除了保障民生、调控房价外，还可以有效缓解房地产调控政策对经济发展的副作用。按照规划，2012年保障房建设的资金需求为1.08万亿元。在2011年开工的1000万套保障房中，660万套是在6月份以后开工建设的，绝大部分建设资金仍将在2012年继续投入。因此，2012年将有至少2万亿元的资金投人保障房建设。

　　“因此，2012年，中国房地产业将开始真正意义的结构调整。”国务院发展研究中心企业研究所的报告提出，2012年，房地产市场投资结构不合理、供给结构不合理、信息结构不对称、制度和标准不健全、诚信缺失等问题将逐步得到治理，将有一些不具竞争力的企业被市场淘汰。而有实力的房地产企业将重点探索如何通过融入中国的城镇化发展、承担住房保障体系建设的社会职责、推进住宅产业化、践行住宅低碳化、多途径整合产业链、提高品牌质量等方式重构发展模式。

　　刘晓光告诉记者，“房地产行业已经进入了一个大的分化期，过去那种粗放式的时代已经过去了。”

　　“2012年作为房地产行业转型的一个重要节点，完善或者是改善宏观调控显得尤为重要。”任兴洲表示，“首先，2012年要继续遏制投机性的购房需求，巩固房地产调控成果，特别是在一些一线城市和部分二线城市。其次，要进一步完善有利于自住型、改善型需求的调控政策。特别是改善型，我们对自住型的需求是鼓励的，但是改善型的需求我们在去年到今年的调控里面，可能对有一些改善型的需求有一部分限制了，特别是利率也是1.1倍以上，所以我们建议今年能否对自住型或者是改善型的需求做一些调整，让那些真正是从自己居住出发的能够得到改善。”

　　“还要进一步推动房地产行业的调整，通过兼并重组，促进行业的良性发展，最终实现综合实力、抗风险能力强的企业与更加专注于某些细分领域、深耕细作的中小企业并存的局面，只有这样才是企业的良性发展。”任兴洲表示，“ 除了短期调控之外，还要增强长效机制。如使住房真正回归居住的基本属性，不过分强调其金融属性。正确定位商品住房的性质，避免赋予太多的功能和扮演过多的角色。最终，还是要不断完善住房保障体系，要靠政府来解决好保障性住房问题。”