已经结束的2011年，在调控等众多因素的影响下，中国楼市可谓备受煎熬：以限价、限购、限贷为主的调控政策几乎成为压倒众多开发商的最后一根稻草；成交量的持续下滑、价格市场的阴晴不定几乎让所有开发商心神不宁。如今，2012年的扉页已经悄然翻开，无论是政府态度还是当前市场表现，2012楼市的未来可谓扑朔迷离，难以捉摸，而房地产企业的压力依然巨大。

　　背景

　　巩固调控成果楼市继续做加法

　　“如果说2011年宏观调控已经取得了相应的成效，那么，2012年将会继续巩固目前已有的调控结果，从这个意思上看，2012年的宏观调控政策不会放松。”在日前岛城举行的一场论坛上，住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹说。

　　“市场不要幻想未来的调控会有所松动，我们面临的现实是政策可能还会‘做加法’。”中国房地产学会副会长陈国强指出，由于明年房地产将继续“深调”，整个行业所感受的温度也将更低，市场可能面临更加低迷的状态，价格出现松动的范围更大，调整的幅度也会更大。

　　而所谓做加法，即继续增加保障性住房供应。秦虹认为，从长期来看，楼市调控政策一定会坚持控制投资和投资的需求，从而用更多的空间来发展内需。的确，从目前中央透露的信息表明，2012年保障性住房建设不仅要完成指标，而且还要落到实处，即在2012年700万套的保障性住房工程开工量中，明确规定要完成400万套的竣工规模，而在以往住建部公布的保障房开工计划中，都只有计划开工套数。

　　压力表现之1

　　市场销售不畅，资金回笼缓慢

　　在三限政策的高压下，观望带来的销售不畅已经成为2011年房地产市场的常态，而这种现象将继续在2012年蔓延。

　　近日，中国人民银行发布的四季度城镇储户问卷调查报告也显示，居民对未来物价上涨预期和房价上涨预期均出现大幅回落，房地产投资不再是居民的投资首选，而未来3个月中国居民有购房意愿的比例接近历史低点。

　　“2010年底楼市红火时，月销售上万套都很正常，而2011年销售不畅时，楼市每月能成交几千套都是非常不容易的事情。”某房地产公司营销部负责人告诉记者，以往坐在家里等着数钱的好日子一去不复返了，现在“问题很严肃，情况很严重”。

　　“购房者的观望心理至少要持续到2012年上半年，下半年能否入场还要看调控政策和市场表现。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周告诉记者。

　　压力表现之2

　　库存升至高位，新增供应巨大

　　对房地产企业而言，销售不畅带来的不只是资金无法回笼，还有越来越大的库存压力。

　　从目前来看，无论是北京、上海等一线城市，还是南京、杭州等二线城市，楼市库存均升至历史最高位。青岛楼市的库存压力同样巨大，截止到2011年12月31日晚，青岛市可售住宅套数为110230套，2011年一年的销售套数为86775套，按照2011年的成交套数，仅库存量就足够青岛房地产市场消化一年多的时间。

　　不仅如此，根据青岛克尔瑞提供的数据显示，2012年，全市将继续新增大量商品房，估计今年全市将新增商品房1200万平方米，其中李沧区100万平方米，城阳区160万平方米。

　　尽管从数字上看，2012年新增供应量稍低于2011年，但一个不争的事实是2012年开发商面临的库存量远远高于2011年。

　　在前有库存后有新增以及销售不畅的多重压力下，业内人士表示，开发商眼睁睁看着存货一天一天增加，楼市销售已到冰点，预计春节前后这几个月，楼市将继续备受煎熬。

　　压力表现之3

　　金融信贷收缩，银行供血不足

　　首先，2012年，银行的钱依然不会无限制地流入发展商的口袋，开发商的命根子“银根”仍然得不到松绑。其次，依然执行的限购令让首次置业者作为硕果仅存的市场主流消费力，在历经21个月的消化后，保守上估计，也至少会减少一半以上。第三，在保障房得以大量上马并竣工的2012年，要保证充分的开工量投资量，商品房的投资份额将不可避免会持续下滑，发展商所承受的投资压力将日益严峻。

　　青岛银行相关负责人告诉记者，在对房地产市场宏观调控政策不变的前提下，银行信贷政策也不可能发生大的变化。从银行本身来看，现在的房地产市场不景气，房子卖不动，房地产行业贷款已经不再是以往的香饽饽了。

　　一直以来，银行信贷是房地产业传统融资主渠道，目前，已经有许多开发企业面临银行供血不足的现象，估计这一现象在今年会进一步加剧。

　　压力表现之4

　　降价大潮来袭，如何全身而退

　　对企业而言，压力还在于能否在来势汹涌的降价大潮中全身而退？

　　其实，对开发商而言，降价不仅只是利润空间的缩小，更意味着要展开一场劳心劳力的战争。

　　的确，在刚刚过去2011年里，与“降价潮”相伴而生的是频频出现的“业主维权”事件。具体到青岛，2011年，李沧的楼盘因房价降价出现业主围堵售楼处现象，而城阳的一家楼盘也因降价而给老业主补差价。

　　前车之辙后车之鉴，有了2011年的惨痛教训，2012年，特别对于那些已经开售的楼盘，开发商能否还敢降价卖房子真的压力很大，如何既将房子顺利卖出去又不引发老业主的众怒，在降价大潮中安然无恙的确不是件容易的事情。