2012年，中国房地产市场将走向何方？2011年12月9日，中共中央政治局会议定下2012楼市政策基调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从成交量萎缩到房价出现真正的松动，2012，值得期待。

　　2010年4月，本轮楼市新政启动，是年，7- 8月和年尾的两次大反弹，让开发商渡过了一个丰收年，调控沦为“空调”。

　　2011年1月，中央政府加码楼市调控力度，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，市场成交量急转，调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

　　2012年，中国房地产市场将走向何方？2011年12月9日，中共中央政治局会议定下2012楼市政策基调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从成交量萎缩到房价出现真正的松动，2012，值得期待。

　　限购城市调控效果突显

　　根据相关研究机构最新报告统计，从全国来看，去年1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，去年1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。

　　“中国房地产市场形势并不像我们感受到的那么严峻。”中国房地产业协会副会长朱中一向南都记者表示，“当然地区差异比较大，2011年1到10月份住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，其中21个城市同比下降，但19个城市还是同比上升的，全国总体情况尚可。”

　　但“史上最严调控”政策的威力已在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。从重点城市来看，去年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%、7%，但去年9-11月单月同比降幅均在30%左右，降幅有扩大趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。

　　而价格方面，去年9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

　　限购城市二手房受影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房。2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

　　2012房价有望切实下降

　　尽管北上广深等重点调控城市销售不畅，但受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企2011年1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒 大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，去年1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。但中指院指出，由于通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

　　在限购政策延续的大背景下，2012年楼市将走向何方？中指院预计，在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。

　　“2012年房价调控的目标由抑制房价快速上涨到如今的房价合理回归，表明2011年调控以来大部分城市房价止涨，调控效果可观。而2012年房价的合理回归，也意味着当前价格的调整仍未到位。”链家地产首席分析师张月向南都记者表示“2011年未完成房价调控目标的城市，2012年或会面临政策加码，价格出现切实下降。”

　　但让人疑虑的是，货币政策的微调是否松绑开发商的资金链？2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，中指院也预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。在张月看来，2012年实行稳健的货币政策的同时，针对房地产行业的信贷政策仍将十分谨慎。尽管出于经济层面的考虑，未来存款准备金率或继续下调，释放部分流动性，“但在坚定房地产调控政策不动摇的情况下，即使货币政策有所放宽，能够进入到房地产行业的资金也将十分有限。2012年房企进行融资状况不会有本质改变。”

　　高端对话

　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长

　　陈国强：

　　黄金时代终结，未来十年将是白银时代

　　“2012年房价整体将下降10%左右，但是个别区域和个别项目可能有20%多、甚至30%以上的跌幅。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强接受南都记者独家采访时表示，“从游戏规则来看，房价暴涨，或者只涨不跌的这种状况，恐怕这种观念我们要变，行业的游戏规则，如果以黄金十年为上半场，未来十年一些专业人士把它称为白银时代。”

　　南都：明年调控的基调已定，就是限购政策延续，但外界担忧货币政策的微调会否减弱调控效果，您怎么看？

　　陈国强：此前下调存准金比率的时候，就有调控放松的担心。当然，下调存款准备金率是释放资金流动性，金融机构可以有更宽松的信贷环境。但是并不等于是对于房地产行业的放缓。金融宏观调控放缓，是一个大的宏观的调整，并不和房地产行业画等号，也不是房贷放松的信号。

　　2012年货币政策局部微调也是如此，对于保障房或者实体产业经济可能会定向宽松。但最近值得关注的是，住建部强调要保障首套房购房需求，这是有所松动的表现。2012年对保障房和首套房的贷款支持力度会加大，开发商的信贷情况可能会有所好转。

　　南都：对开发商来说，2012年保障房领域似乎更有空间？

　　陈国强：越主动机会越多。而且保障房与其他项目、商业配建等往往会打包在一起，开发商在策略上完全可以更为积极主动一点。针对首次置业者可做一些性价比高的项目。

　　南都：大量的保障房建设改变了市场格局，这对未来楼市有何影响？

　　陈国强：我们过去十年被称为房地产的黄金十年，需求井喷。我们研究的判断认为这样的高峰期已过，需求动力的支撑因素减弱。从城市化因素来看，尽管我们目前城市化率仅50%，但城市化速度在放慢。而且未来经济增长的速度可能会调整为8%，这也是我们未来行业发展所面临的外部经济环境。

　　未来十年则被一些专业人士称为白银时代。从发展速度来观察，恐怕会由过去的超高速转向中速增长，从投资回报上看，暴利时代结束之后未来房地产行业会趋向平均化，由成长模式来观察，未来野蛮增长需要迈向理性增长，在开发环节、产品、服务上实现创新；同时在融资方面采取多元化的融资模式，未来我们会有更多的企业转向质量型、效益型的增长。

　　微评论

　　中央财经大学金融学院教授郭田勇

　　房价过高不利于经济结构调整。房价增加了企业经营成本，而从推动整个创新来讲，房价过高也是不利的。

　　房价过高使企业形成上涨预期，房地产的上涨就像黑洞，吸纳社会大量资金流，导致经济畸形发展。所以调控本身是调整经济结构。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮

　　对房地产调控不放松，本身就是对2011年房地产政策的肯定。谁说地方扛不住就放松调控政策？哪有这样的事，别错误估计。

　　2012年也一样，收紧还是放松房地产政策，取决于通胀是否卷土重来这个根本因素。而通胀取决于中国内部和外部经济形势。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌

　　2011年实施限购令的46个城市中，仍有20个左右的城市对来年是否继续限购未作明确表态。地方政府既希望控制房价达到调控目标，同时也希望维持交易量，以保证地方经济的稳定增长，这是一个博弈的过程，找到平衡点很关键。