史上最严的房地产调控政策，让今年的房地产市场格外寒冷，曾经对年末政策放松抱有幻想的开发商们，在中央“房产调控坚决不放松”的定调面前，不得不为面对如何熬过这个可能更长的“寒冬”而发愁。他们一边在经营思路上悄然转变，希望通过“曲线救市”等方式，等待另一个春天；而另一边却依然在“促销”大战中尖走偏锋，只为了吸引购房者。

　　住宅楼变身酒店式公寓等待行情好转再销售

　　房地产的冬天，一些颇具眼光的开发商，把一部分注意力放在了酒店式公寓，准备通过“曲线救市”，等待房地产的下一个春天。

　　“我的出差计划已经排到了明年4月，许多房地产开发商找到我们，要求合作。”柏雅集团高级顾问、柏雅居服务公寓总经理徐斌说。作为酒店式公寓的著名中资管理品牌，柏雅集团的门槛自从今年2月以来几乎被房产开发商踏破，他们的目的只有一个，就是想把手中的楼盘转型成酒店式公寓，熬过这个房地产的冬天。

　　两个楼盘同一种经营模式

　　今年9月28日，位于无锡市中心的红豆国际广场柏雅居全套房开业，这是最近住宅楼转成酒店式公寓的一个案例。

　　今年2月以前，红豆集团销售了红豆国际广场300套住宅中的150套，以平均每平方米2万元的单价售出。然而此后，随着房产调控政策逐渐发挥威力，市场观望气氛浓厚，楼盘就开始卖不动了。尽管周边楼盘的七、八折促销此起彼伏，但红豆集团没有加入这场混战，他们在寻找更好的商机。

　　3月份，红豆集团找到了柏雅集团展开合作，把住宅楼转型成酒店式公寓运营，9月28日开业以来入住率超过95%。

　　转型成酒店式公寓，对开发商究竟有什么好处？徐斌给记者算了这么一笔账，红豆集团目前手中有150套住房，每套的面积在80到100平方米，就算按照每平方米2万元的价格全部卖完，市值近3亿元。按照红豆国际广场柏雅居每套每天500元的房价，150套房间一年的营收大概在2500万元，去掉交给管理方的费用，开发商的回报率在5%到10%，也就是说公司在拥有这些房子的同时，有了稳定的现金流。

　　而柏雅集团在浦东向城路上的柏雅居服务公寓，似乎给出了开发商看好转型酒店式公寓的另一个理由。

　　2006年，位于浦东新区向城路的爵士公寓，作为当时浦东唯一的两幢外销楼盘中的一幢，被欧洲的资金买走，2万多平方米的面积交易价在3亿元左右。投资方找到了当时刚刚成立的柏雅集团，希望把它打造成酒店式公寓。在化了近3000万元的装修后，公寓正式从2008年开始营业。尽管该酒店式公寓的出租率不到95%，但是每套每天近千元的价格，每年的营收还是达到了四、五千万元，去掉管理费，投资方的年收益达到了近10%。然而更可观的是，当时看似很高的每平方米1.5万元到2万元的房价，5年后的今天涨到每平方米4、5万元，房产升值给投资方带来了巨大的财富。

　　并不是所有的楼盘都适合转型

　　那么住宅楼改成酒店式公寓有没有政策障碍？是不是所有的楼盘都可以采用这种方式呢？

　　据了解，其中的政策障碍基本没有，由于酒店式公寓不像宾馆等面向散客，需要国家旅游局批准，只要到当地公安部门申请特种行业经营许可证就可以，它作为普通商户归工商管理。在取得经营许可证后，经过改造，通过消防等各方检验通过后，即可对外营业，其原来的住宅地产的性质不变，也就是说所有的住宅仍有一张张小产权证，开发商随时都可以把它作为普通住宅出售。

　　那么外面号称酒店式公寓也不少，并不是每家都经营得那么好，如果开发商选择转型，有没有必备的条件呢？作为业内的资深人士，谈到这个问题徐斌侃侃而谈：“根据我们的经验，如果某个楼盘要转型成酒店式公寓，首先该楼盘的区域内要有一定数量的外商投资企业，同时要有一定数量的外籍人士来这里常年出差；其次该楼盘附近要有比较好的配套，如交通、商业设施等，这些都是最基本的条件。”

　　“有了这些条件，住宅楼改成酒店式公寓，后续开发商肯定还要投入，目前的开发商头寸吃紧，这些投入会否成为开发商的负担？”记者不由地为开发商担心。徐斌说，对于开发商来说，这点投入应该没有问题。像向城路的柏雅居服务公寓，从毛坯房到成为能对外营业的酒店式公寓，投资方前前后后的投入也没超过3000万元，无锡的红豆国际广场更少，由于本来就是全装修房，转型的成本只花了一百万元左右。

　　酒店式公寓“生存理由”何在？

　　如果转型了，酒店式公寓的生意不好，那对开发商来说不是雪上加霜吗？徐斌笑了笑说：“这又回到了上面的问题，所以我们建议客户要对自己的楼盘加以判断，是否符合上述两个基本条件，如果不符合，我们也不会建议开发商转型。有了上述两个条件，配合酒店管理公司的良好管理和市场营销，生意就不可能差。酒店式公寓的市场广阔，特别是在中国，现在中国有多少外商投资企业？他们中如果每家公司有三到四人的外籍高管常驻中国，这是一个多大的市场！还不算临时出差的人员。当然外籍高管可以选择自己租住民房，但现在越来越多的外籍人士感觉不安全；他们也可以选择宾馆，但是宾馆和酒店式公寓有一个最大的区别，那就是宾馆的大堂等公共部分很大，一般房间都很小，可是酒店式公寓公共部分很小，但是房间很大，一般都在80到100平方米，客厅、房间、厨房、卫生间一应俱全，就是一个家。如果你到某地玩几天，住宾馆问题不大，但是如果几个月呢，你总归希望每天有个家的感觉，而且这个还是有管家式服务的家。”

　　徐斌告诉记者，无锡红豆国际广场柏雅居全套房开业前夕，他们在当地的外资企业发宣传资料、做营销，没多少时间，房间基本上就订满了。他说，酒店式公寓的营销不像保险、理财产品，一个是刚性需求，一个是弹性需求。刚需对一个市场来说就是最大的支撑。“酒店式公寓比宾馆还有优势，一是酒店式公寓一般都是常住客，合同一签就是一年，但是宾馆以散客为主，显然前者比后者的经营更加稳定；其二是税收不一样，酒店式公寓的税收要大大低于宾馆。因此开发商选择酒店式公寓的风险就小了。”

　　住宅楼转型只是“权宜之计”？

　　房地产的这个冬天，让处在酒店管理集团的徐斌也感触很深。他说，2006年到今年初，柏雅集团所开设的连锁酒店式公寓，业主方都是股东的关系方，而今年2月以来，几乎每个月都会有好几家毫无关系的房产开发商来谈合作，其中不乏国内非常知名的开发商。而记者从两大国际酒店式公寓管理集团雅诗阁、辉盛了解到的情况也差不多。

　　徐斌透露，国内的开发商对转型酒店式公寓基本上还是属于“曲线救市”，等到房产行情好了再出售，这点和国外的投资基金完全不同。如果开发商设定了5年的规划，5年期间可以得到稳定的现金流，等到行情好了出售，以前要打折卖的，未来或许不打折就可以卖掉，而且有酒店式公寓租约的房子，价格肯定更贵。

　　究竟此条开发商的“曲线救国”之路是否成功，一切只能由市场来检验。