时至年关，各地的房地产调 控到底效果如何，引人关注。昨天市住建局公布最新信息：今年以来，我市按照国家和省的要求，及时出台实施了住房限购等多项调控措施，并按时向社会公布了新 建住房价格控制目标，市区房地产市场出现了积极变化，房价过快上涨的势头总体上得到了遏制。1~11月市区商品住房累计成交383.72万平方米，较上年 同期下降15.57%；平均成交价格为10548元/平方米，同比增加5.71%。初步实现了“遏止投机，稳定房价，控制涨幅”的调控要求，市政府年初确 定的住房价格调控目标能够实现。

　　数据说话：

　　成交量跌了 均价涨幅控制住了

　　今年，房地产开发投资额继续保持较高增幅。1~11月全市开发投资额1092.8亿元，同比增加34.42%。受调控影响，房地产销售1~11月全市商品房销售量呈下降趋势，全市商品房销售面积1325.45万平方米，较上年同期下降11.77%。而二手房的成交也表现出收缩的态势。1~11月市区存量房成交18088套，交易面积为222.78万平方米，同比分别下降32.77%、21.44%，其中，存量住房交易16561套，交易面积为156.83万平方米，同比分别下降34.36%、33.04%。

　　成交下降对房价的影响也是如影随形。1~11月全市商品房的平均成交价格为8862元/平方米，同比增加10.66%，商品住房的平均成交价格为 8617元/平方米，同比增加5.05%。市区商品房的平均成交价格为10708元/平方米，同比增加5.6%，商品住房的平均成交价格为10548元 /平方米，同比增加5.71%。在调控和购买力的综合作用下，苏州房价表现得也很客观，有一定的涨幅，但是涨幅得到了控制，这也符合中央调控的初衷——— 遏制房价过快增长的势头。

　　调控简析：

　　三大特征 凸显调控的市场效应

　　市区房地产市场销量在4月到达谷底后逐月回升至8月后逐步下降，11月累计住房销量与成交均价同比增幅均创下年内新低。市场出现以下特点：一是价格涨幅明显回落。今年 以来市区商品住房累计均价同比增幅年内连续11期持续回落，目前增幅已回落至5.71%。二是价格走势表现平稳。1~11月市区商品住房均价仅比限购前的 10416元/平方米上涨132元/平方米，而7月以来的价格走势更为平稳，只在10639~10704元/平方米之间波动，波动值仅为65元/平方米。 三是市场秩序总体稳定。目前市区住房成交价格较为稳定，各楼盘的促销降价还仅是个体行为。对于近期个别楼盘降价促销所引发降价纠纷，经合理疏导和劝解，大 多已基本趋于平稳。

　　那么苏州的调控效果跟周边城市比较，是什么水平呢？据统计，与南京、无锡、常州三城市就1~11月商品住宅的市场情况作了比较。如不含政策性住房，我 市成交量(347.85万平方米)低于常州(386.94万平方米)、南京(362.2万平方米)，高于无锡(312.75万平方米)；成交均价 (11245元/平方米)仅次于南京(11785元/平方米)，高于无锡(8756元/平方米)、常州(7098元/平方米)。可以看出，我市以相对较少 的销售量下降，换取了相对较低的价格增幅，调控发挥了很大作用。

　　走势预判：

　　住房成交均价出现向下波动趋势

　　随着贷款与限购政策的逐步实施，市场销售量大幅的萎缩，在目前贷款与限购政策下，预计市场仍将维持低迷形势，销售量继续在低位徘徊。为提升销售量，各在售楼盘都有不同形式促销及降价手段，预计随着年底将近，销量竞争将更加激烈，住房成交均价将出现向下波动趋势。