城市化进程带来的庞大购房需求，或许是行政手段难以阻挡的。

　　限购令但这并不能反映市场全貌。根据国家统计局的数据，今年1-10月，全国商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%，这样的增幅甚至高于去年同期。

　　在限购、限贷等行政手段的强力打压下，今年楼市总体仍保持着较好的销售成绩，让人颇感意外。业内人士告诉每日经济新闻，强劲的需求将在相当长时间内支撑房地产市场，即便经过这轮调控政策的打压，房地产业的支柱地位仍难以撼动。

　　今年销售或再创新高

　　近期从媒体上报出的 “销售萎缩”消息，并非市场全貌的真正表现。在11月宏观经济数据发布之前，不少机构便预测，今年前11个月，全国商品房销售仍将保持接近10%的增幅，并可能实现接近9亿平方米的销售面积。

　　这与楼市今年以来的走势一脉相承。从年初开始，全国商品房销售在限购、限贷的政策背景下仍然“逆势走高”，让不少人感到意外。

　　并非所有的限购政策都会阻碍成交。中国房地产学会副会长陈国强博客向《每日经济新闻》记者表示，广大非限购的二、三线城市，贡献了销售增幅的大部分；而一些限购力度不够严厉的城市，同样实现了销售的增加。

　　陈国强向记者提供了一组数据：今年前三季度，46个限购城市商品房销售略涨1%，而其余的非限购城市，商品房销售量增长了20%。

　　按照陈国强的观点，北京、上海等热点城市受限购政策的影响较大，而不少限购的二线城市，本身外来人口较少，投资需求比例低，几乎没有受到这一政策的影响。

　　上海易居博客房地产研究院综合研究部部长杨红旭微博博客也向记者表示，在国家统计局的统计中，“商品房”的概念还包括了部分产权式保障房，这部分成交量弥补了纯商品房萎缩造成的空缺。

　　无论成交结构如何变化，今年商品房销售实现“丰收”几无悬念。陈国强认为，由于今年四季度市场相对冷淡，预计全年成交量可能与去年持平。杨红旭则乐观地认为，今年的商品房成交仍将有5%左右的增幅。

　　根据国家统计局的数据，去年全国商品房销售面积首次冲破10亿平方米大关，达到10.43亿平方米，为历史最高。

　　供需反转引发政策疑问

　　调控的“深水区”目前仍在一线城市和热点城市。在“降价销售”的背后，开发商面临的是资金和库存压力。

　　根据链家地产市场研究部的统计，截至12月7日，北京商品住宅存量达到130049套，仅用了20天就实现了1万套的增长。该机构还表示，随着销售的萎缩，这样的库存高压将会持续到明年。

　　热点城市的情况大抵相似。上海易居发布的报告显示，截至2011年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，比去年同期新增1276万平方米，增幅约38.44%。

　　按照该机构的推测，8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9，也就是说，以最近6个月的销售速度计算，这8个城市的库存至少需要一年的时间才能完全消化。

　　杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，典型城市新建商品住宅存销比已步入过大区间，房价下行压力将进一步增大。

　　事实上，以“限购令”为代表的行政调控手段出台的目的，便是暂时抑制需求，为保障房和普通商品房的供应争取时间。在如今供需关系已经反转的情况下，“限购令”等政策是否存在退出的可能？

　　杨红旭认为，明年热点城市的供需关系仍将维持在高位，这也决定了调控政策已有松动的基础。但由于政策效果存在滞后期，即便如此，房价也未必实现反弹。

　　根据北京中原地产的统计，目前已经执行限购的46个城市中，有11个城市将在今年年底和明年初到期，但到目前为止，除海口表态“限购持续”，北京明确将限购纳入基本住房制度外，其余城市均未有所表态。

　　陈国强认为，短期内限购政策不会松动，但在一些重要的时间节点上——如明年“两会”后、明年下半年——类似的调控政策仍存在调整的可能。

　　房地产支柱地位难改变

　　成交量的多寡是反映市场热度的重要指标。尽管今年利空消息不断，销售成绩保持高位已经没有悬念。以房地产业“领头羊”万科为例，今年前11个月，万科累计实现销售面积1015.3万平方米，销售金额1157.2亿元，超过了去年全年。

　　除万科外，中海、华润等房企均提前完成年度销售目标，龙湖、碧桂园碧桂园等企业也已接近全年销售任务。

　　事实上，尽管个别房企已深陷资金漩涡，但在不少业内人士看来，房地产投资持续维持高位本身说明了行业的吸引力仍然较大。

　　陈国强表示，城市化进程带来的庞大住房需求是房地产市场的主要支撑力。杨红旭也认为，房地产业未来的10~15年都将看好，除城镇化因素外，人口红利效应、人均GDP和人均可支配收入的快速增长都是重要的利好因素。

　　与一些人的预期不同，不少受访者都向记者表示，经过本轮调控，房地产市场将从爆发式增长阶段回归到稳定增长阶段，而并非迎来可怕的衰退期。

　　杨红旭表示，即使商品房市场受到挤压，在保障房建设的拉松下，房地产投资、建设仍将保持一个较高的水平，从而保证其对国民经济的贡献。

　　数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，高出固定资产投资增幅6.2个百分点。“房地产业增加值对GDP的贡献仍将在5%以上，其支柱地位事实上不会改变。”杨红旭说。