2011年，楼市的宏观调控政策持续近一年时间，市场成交量逐渐萎缩，10月份成交2681套，刷新今年成交量新低。进入11月份以来，连续三周市场成交量均在700套以下，同时部分地区房价开始松动，这无疑让人们想起2008年的楼市。随着2011年接近尾声，处于深度调控中的天津二手房市场在2012年春天的走势如何？出现2009年的触底反弹还是延续今年的低位运行，成为各方关注的话题。

　　业内人士认为，与08年末、09年初相比，一方面从楼市所处经济背景来看，今年宏观经济运行环境稳定，国家调控楼市态度坚决，使得宏观调控政策的态度急剧转弯的可能性降低；另一方面从楼市调控政策力度来看，今年调控政策不论从范围还是力度上均比2008年更加严厉，对于需求的抑制作用更大，因此市场难以出现需求大幅反弹的支撑。因此明年短期内天津二手房市场成交量难以出现2009年的“井喷”现象。

　　经济背景差异大 调控政策难转向

　　业内人士认为，与2008年相比，当前中国整体的经济运行状况较为稳定，08年经济危机中房地产市场的“救市”作用不会显现，加之当前国家针对楼市的调控态度坚决，因此预计明年的政策不会出现方向性的转变：

　　2008年下半年，楼市的宏观调控初见成交，而由美国的次贷危机引起的金融危机愈演愈烈，逐渐蔓延至全球，全球经济的大衰退中国受到严重影响，GDP增速放缓、CPI环比回落。而房地产市行业作为国家经济的重要支柱产业之一，成为了当时“救市”的重要角色。政府出台了税费减免、降低贷款首付及利率等各项救市措施，使得被抑制的需求大量反弹。

　　而今年的经济环境并无内外经济危机的威胁，与此同时，限购政策向二三线城市蔓延，限贷政策的不断升级，以及10月29日国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议中指出，“坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。”均显示出国家对楼市调控坚决的信心和态度，政策难以出现2008年底的急剧转向。

　　调控力度不断升级 市场需求难现“井喷”

　　业内人士认为，今年实行的宏观调控政策较2008年更为严厉，不仅信贷政策继续升级，首付比例和贷款利率均有提升，严厉的“限购”政策更是直接限制了部分具有购买力的需求入市，市场中有效需求量大幅缩减，因此也难以出现大量需求的集中释放：

　　首先，购房首付比例提高，造成部分购房需求入市难度加大。以首次购买总价80万元的房源为例，按照目前首付三成的政策计算，购房者需缴纳24万元首付，与2008年的二成相比增加8万元；而二套房首付比例达到六成，购房者入市门槛更高。

　　其次，贷款利率上调，使得购房者还贷压力不断增强。以等额本息贷款50万元，20年还清计算，2008年贷款基准利率为5.94%，同时购房者享有7折利率优惠，月还款额为3072元，而今年经过2010年开始的连续5次加息，不仅基准利率上涨至7.05%，且7折优惠利率已经取消，当前月还款额为3892元，与08年相比每月需多还贷820元，还款压力的大幅提升将使得部分需求无法入市。

　　最后，与2008年的调控政策相比，今年新出台的限购政策更为严厉，直接使得部分具有实际购买力的需求失去入市资格。因此，当前市场中购房需求总量和08年相比大幅缩减，即使房价继续回落，市场将以自住型需求逐步释放为主，而不会出现2009年的“井喷”现象。

　　业内专家认为，今年市场的走向与2008年相比虽然十分相似，但由于两年所处的经济背景及调控力度均有差异，因此08年底、09年初市场成交触底反弹的现象将难以出现。预计在调控政策严格执行、力度不断加码的背景下，2012年春楼市成交将持续低位运行，成交均价也将随之出现回落。

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