继10月北京楼市成交呈现低迷态势之后，11月北京住宅库存量直接冲破12万套大关，近段时间诸多楼盘如火如荼的打折促销也让北京楼市进入深度博弈，而高端品质住宅却在成交及价格方面走出独立行情，成为此次博弈的引领者和中坚力量。 

　　楼市进入深度博弈

　　从10月底开始，包括万科、龙湖在内的各大房企便加大了在一线城市的打折力度，楼市进入深度博弈，但是从整体看，北京楼市成交依旧低迷。 

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至11月16日，11月新入市的13个项目依然处于零签约率的水平。11月上半月，北京商品住宅签约套数为2352套，环比10月下半月下调32.9%，二手房住宅签约套数为3456套，环比下调30.1%，总成交量为5808套，同比下调幅度达到57.7%。 

　　此外，2011年全年商品住宅销售情况也在低位徘徊。同样是来自北京房地产交易管理网的数据显示，2011年2月中旬到11月中旬的9个月时间，北京商品住宅签约套数仅为57779套，二手房签约74380套，总签约套数为132159，同比2010年同期下调幅度达到40.5%。另据相关统计数据显示，截至目前，2011年北京新建住宅期房供应项目共135个，供应房源为567229套，北京商品房住宅库存达120423套，达到近30个月来的最高值。

　　高端住宅引领博弈

　　在这波楼市寒流中，高端住宅相对抢眼。相关统计数据显示，2011年上半年北京千万级以上高端住宅市场销售套数809套，同比上升19.7%；9月份，高端住宅已直逼6万元的价格，达到历史最高点。另外，受高端物业成交上涨影响，北京市11月商品住宅整体成交均价反被拉高，即使是四环外的商品住宅成交均价都已高达27501元/平方米。 

　　对此，专家进一步分析，楼市的调整对一般住宅和品质住宅是区别对待的，此番楼市调控主要是为了解决中低收入家庭住房需求，一般住宅市场虚高房价的挤压是合理的；同时，在此过程中，高端住宅的改善需求并未包含在调控范围之内，也是市场中高端需求的热点诉求反应。另一方面，楼盘品质越来越成为理性置业者的优先考虑，同时，北京城区独特的教育、医疗等资源优势，对高端住宅在品质之外的补充，也成为置业者看重的因素。 

　　“当前市场环境下，对楼盘选择更谨慎，会优先选择城市核心区的高品质住宅。”选择了东城区长安太和项目的刘先生表示，除了品质的保证之外，相关配套也是其比较看重的因素。 

　　据悉，长安太和为北京核心区高端住宅的典型代表，该项目位于建国门内大街，为目前二环内在售高端住宅最大供应项目。另外，优越的地理位置也使项目的相关配套优势更加凸显，涵盖史家小学、景山小学、协和、同仁、北京医院等完善教育医疗配套的同时，其商业配套资源也是高端住宅项目中比较稀有的，项目毗邻的金宝街作为北京高端商业资源汇聚之地，为业主品质生活提供高端购物和聚会便利。

　　高端住宅持续走强

　　近4年来，北京住宅供地87%皆为位于五环外的普通住宅。鉴于在楼盘稀缺及土地供应层面的“禁批令”效应，核心区高端住宅已经成为北京楼市的收藏品，而此种收藏属性将助推高端住宅的持续走强。 

　　北京房地产交易管理网数据显示，目前北京住宅市场中单价在3万元以上的在售高端住宅仅为13013套，而且已经签约6807套，高端住宅库存仅占北京12万套住宅库存的5%，其中，三环内高端住宅供应已经不足千套，即使作为区域内最大体量供应的长安太和也仅剩200套。 

　　“核心城区高端住宅的稀缺性已经成为共识，目前对高端住宅的选择如同拍一幅古代字画。”权威专家分析认为，目前普通住宅价格波动相对较大，而高端住宅市场则一直较为平稳，保值性及稀有特性进一步提升高端住宅的收藏价值。 

　　近期准备选择长安太和的季先生对专家的言论十分认可，他表示对长安太和的稀缺性及保值特性比较有信心，尤其是对其特有的圈层文化比较认同。据悉，长安太和在品质、配套、保值等方面保持高端住宅特性的同时，其在圈层文化的打造成为其吸引置业者的又一重要因素。

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