调控常态化，市场博弈深度发酵最终引发楼市价值洗牌，降价潮来袭，“限”阶段或将迎来楼市探底。相较于来势汹涌的刚需市场降价跑量，沪上豪宅市场发展愈加两极分化，稀缺性明显的潜力股在弱市下仍倍受资本市场的追捧。

　　近期，徐汇滨江一线豪宅项目恒盛·尚海湾正在启动其商业地产项目，打造徐汇滨江商住一体化新格局成为豪宅市场发展的新热点。

　　楼市阶段性见底

　　调控持续施压，“金九银十”的惨淡，持续低迷的成交量，房企资金链紧缩，不少开发商除了放慢开发节奏外，“降价跑量”也成为大家的共识。甚至有开发商坦言：“马上到年底，回笼资金的压力很大，市场好转的可能性很小，降价促销是唯一的办法了。”随即掀起一股楼市降价潮，价值洗牌已经开始。

　　10月19日，地铁11号线嘉定新城站旁某楼盘，从1.75万元/平方米直降到约1.4万元/平方米。于此同时，嘉定南翔某楼盘号称“亏本大甩卖”，单价直降7000元/平方米，还送6000元/平方米的豪华装修。近阶段，嘉定新城板块和浦东新区某楼盘均有不同程度降价行为。调控一年多以来，首次出现大范围降价受到市场的广泛关注，降价房源短期内被抢购。

　　有专家指出，降价潮引发沪上楼市迎来阶段性价格探底。调控常态化，销售持续低迷和年关逼近，导致众多开发商资金链紧缩不得不降价跑量，回笼资金后将重新提价面市，而开发相对成熟资金压力较弱的房企都坚持不降价甚至微涨，由此可见降价潮引发的楼市探底或将于年底结束并迎来新的价格回调。

　　相对于刚需市场的打折狂潮，豪宅市场显得相对平静。最新研究数据表明，尽管部分项目出现小幅优惠松动，豪宅市场整体依旧表现坚挺，成交“笃定”。有专家表示，对于豪宅来说，购买力不会因为小幅降价而入市，现阶段市场选择愈加理性，对于豪宅的选择更加全面长远。

　　豪宅两极分化

　　相比较于今年前八个月的成交，9、10月份豪宅市场表现出“滞量待销”态势，市场进入深度对峙，理性选择成为市场的主旋律，沪上豪宅市场也在经历一场彻底的价值洗牌，两极分化态势明显。

　　有数据显示，2011年豪宅销售排行榜前三位分别是位于新江湾板块的九龙仓玺园、徐汇滨江板块的恒盛·尚海湾和苏州河畔的大华清水湾三期。分析来看，以上项目均有占据城市稀缺资源、升值潜力大的特点。另外据易居提供的数据显示，2010年全年以汤臣一品、中粮海景一号、恒盛·尚海湾等为代表的10项滨江豪宅全年销售总量约达90亿，其中汤臣一品全年销售额达20亿，恒盛·尚海湾项目销售总额逾30亿，仅此两个项目去化掉滨江销售总额的50%以上，与此同时有项目全年销售仅为零，豪宅市场两极分化严重。2011年，恒盛·尚海湾更是取得6月份滨江豪宅销售冠军，在传统淡季7月去化10套总额2亿，全年销售受调控影响不大。就此恒盛·尚海湾项目负责人表示，豪宅项目的关键在于品质打造和提高，小幅度的降价优惠不是长远发展之计。现阶段市场对于豪宅的综合考量更注重项目的保值升值潜能，稀缺性和项目的综合品性是逆市取胜的关键。    潜力股依然“淡定”

　　近期，恒盛集团将于11月底正式启动尚海湾项目的商业部分，消息传出引起业内的广泛关注。恒盛·尚海湾作为先期进入徐汇滨江板块的豪宅项目，占据一线滨江核心位置，将滨江景观的稀缺性与区域发展的核心价值尽收囊中，具有得天独厚的地理优势。项目前瞻性地将高端住宅、国际五星级酒店、甲级办公、国际品牌商业街融为一体，成为滨江区域唯一的大型高端城市综合体，将塔尖财富人群居住、休闲、购物需求统一整合，更好体现城市生活的舒适性和便捷性。

　　滨江板块已成为城市豪宅发展的标杆区域，陆家嘴滨江豪宅市场报价已超过23万每平米，在目前市场环境下，该价格需要较长一段时间的消化期，相对而言，后世博机遇给南滨江区域所带来的发展空间更具优执势。根据上海市十二五规划，将世博滨江板块规划为国际旅游中心和金融中心的重要补充，徐汇区借势打造滨江生态商务区，作为未来发展的重点板块，恒盛·尚海湾作为该板块核心项目，占据一线滨江位置，成为市中心高端住宅“潜力股”。

　　在周边商圈的相互支撑方面，徐汇滨江可与后世博园板块、徐家汇商圈、新天地形成相互补充联袂发展之势，在产业分布、高级人才导入、商业组合等方面都形成集群效应，无论对板块稀缺资源运用，还是城市资源的借力，都给予徐汇滨江更大的潜力空间。

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