去年2月，上海闸北区北岸东块1街坊(苏河湾1号)地块以52783元/平方米的楼面均价成交，一跃成为全国单价“地王”。但到了今年，根据上海市城乡建设和交通委员会的建设项目信息，上述地王的总建筑面积已由原来的133144平方米，“疯长”至218997平方米，单位建筑面积的土地成本已下调至3.21万元。上述建筑面积的变化，也令华侨城[最新消息 价格 户型 点评]得以暂时不需要在财报中对土地存货作“跌价准备”处理。

　　根据上海同策咨询有限公司的有关统计数据，目前苏河湾1号地块所处的闸北不夜城板块的新房成交价格大致在37000元/平方米左右。以52783元/平方米的土地成本，华侨城极有可能面临预提土地跌价准备的风险。

　　单价地王“自增”建面

　　按照上海市规划和国土资源局此前的规定，容积率达到3.74的上述苏河湾1号地块，出让土地面积仅为3.56万平方米，以此计算总建筑面积不过133144平方米。也正是因为地块规划总建筑面积仅13万多平方米，所以当华侨城以70.2亿元拿下了这一地块后，就以每平方米52783元的价格，刷新了全国单价地王纪录。

　　然而，查询上海市城乡建设和交通委员会的上海市建设项目信息可以发现，于5月16日申请报建的苏河湾1号的建筑面积已经“增长”至218997平方米，较拿地时间增加了8万多平方米。这一报建虽然截至昨日还未获得许可，但如果项目总面积达到218997平方米，那么苏河湾1号的土地成本仅仅3.2万元/平方米。

　　苏河湾1号 “地王”的建筑面积缘何大幅猛增？华侨城方面尚未回应本报记者；22日，《每日经济新闻》记者曾传真上海市规划和建设交通委员会询问，苏河湾1号地块的规划有无变更，未获结果。不过，上海市环境热线的一份《苏河湾一街坊项目环境影响评价第二次公示》或许能给出其中的答案。根据上述公示，苏河湾1号项目地上的总建筑面积是132997平方米，相比之前的规划略有增加，而地下三层建筑面积约86837.6平方米，是导致项目规划总建筑面积大幅增长的主要原因。

　　工程进度迟缓最近半年难上市

　　《每日经济新闻》记者前往实地查看发现，这一项目仍然处于地基工程阶段，尚未露出地面。按目前施工进度，苏河湾1号在最近半年上市销售的可能性不大。

　　华侨城将在苏河湾1号地块建设具有标杆意义的高端住宅，打造一个集商、旅、文为一体的高端城市综合体项目。而目前商业综合体开发的主要资金筹资方式是以住宅销售的回笼资金，来支持城市综合体的商业部分。这就要求苏河湾项目的住宅必须要卖得比成本高，还要尽可能地以相对较高价格销售，才能减轻商业部分的开发商资金压力。但在目前的市场环境下，上述城市综合体的一般融资方式，将很难获得成功。

　　上海同策咨询机构研究总监张宏伟说，类似上述土地成交价格远远高于周边住宅售价的项目，一般会拉长开发和销售周期，以时间换盈利。

　　而相关人士表示，上述方法仅适用于资金比较宽裕的房企。对于那些资金比较紧张的公司来说，仍然有可能亏损出售项目。另外，一些今年利润较好，但明年利润可能较低的上市公司，则可能会通过在财务报表中对存货计提跌价准备，以降低明年公司业绩利润下滑或亏损的压力。

　　不过，华侨城的第三季度财报显示，截至9月30日仅货币资金一项就有近63亿元，而一年内到期的短期借款也不过53亿元，显然不存在因为资金回笼而需要亏本销售的压力。华侨城上海公司更非常肯定地表示，将不会对苏河湾项目作跌价准备处理，也不会延长开发、施工、销售进度。

　　上海“地王”自增面积将受限制

　　而对华侨城来说，即使未来市场继续恶化，苏河湾上述“自增”8万多平方米的建筑面积，也会成为规避亏损的利器。

　　事实上，目前上海的“地王”项目自增建筑面积的并不只有华侨城苏河湾项目。

　　迪斯尼 “地王”——川沙新市镇A0803地块，当时出让时的占地面积为56570平方米，按1.5容积率推算，总建面应为84855平方米。但记者从上海市建设交通委员会了解到该项目的总建筑面积多达12万多平方米，而获得土地的象屿置业也在企业网站上公示，该项目的总建筑面积为11.9万平方米。

　　张宏伟告诉本报记者，有些地王“自增”总建筑面积的原因，是希望能够“偷面积”，增加房屋的附送空间，可不算或少算建筑面积的阳台、露台、工作间或地下室等附送面积部位。以提升销售卖点，吸引客户以高价购买。

　　相似的原因可能会导致苏河湾的总建筑面积“自增”。另外，由于项目规划为商住综合用地，这一地块的地下建筑面积也有可能会被大规模地被利用为地下或下沉式商场。此外，地下空间的大面积开发，也可以增加项目的车位和仓储等配套设施。

　　虽然“地王”自增总建筑面积是目前房地产业的流行趋势，但从今年下半年以后，上海的“地王”将很难再自增总建筑面积。8月26日，上海发布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，对于开发商诸多的“偷面积”方式加以限制。开发商通过“自增”总建筑面积来解决“地王”高成本问题将变得困难。

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