11月19日，位于南六环外的龙湖时代天街以11800元/平方米的起价正式开盘对外销售，216套房源当天认购一空。这是继上海之后，龙湖又在北京市场掀起了低价波澜。而就在前一天，合 生世界花园开盘推出了500多套房源，9980元/平方米起价，这是时隔两年后，北京首次出现低于万元的楼盘。

　　周末突如其来的两大低价位盘入市，让北京中原地产市场部研究总监张大伟连连惊呼：“这是亏本价！”事实上，伴随调控的持续，越来越多的房企正在加入动真格的降价阵营，根据链家地产市场研究部统计，北京市场年底前，预计有25个项目入市，13项目已给出定价，其中8个项目低于周边项目定价，占比达到61.5%，部分项目定价比周边低出近两成。

　　“零利润”“亏本价”？

　　资料显示，合 生世界花园项目所属地块2010年12月被合 生创展拿下，成交楼面价为5301元/平方米；而龙湖项目所属的大兴区生物医药基地地块则是在2010年12月23日竞得，楼面价为7519元/平方米。据业内人士分析，若按照3000元/平方米的建安成本、2000元左右的税费成本、1000元的财务成本及基础营销费用来计算，则合 生项目售价应该在1.1万以上，龙湖项目售价应该在1.3万以上。

　　难道真是亏本价卖楼？“我们只是让利给购房者，并不代表亏本，只是利润很低，我们采取的是低价走量的策略。”龙湖项目相关人士表示。合 生世界花园项目相关负责人则坦言：“项目基本上是零利润入市。现在购房者观望情绪浓厚，项目定价由市场情况而定，我们只是顺势而为，是为了应对楼市寒冬期。”事实上，龙湖、合 生作为业界颇具实力的开发商，即便是过冬，相比较瑟瑟寒风中发抖的中小房企，也还未到亏本走路的地步。

　　尽管不是零利润或者亏本价，但越来越多的开发商开始选择降价走量的路线已是不争的事实。就在万科集团总裁郁亮首次提出“过冬论”后不久，万科南京某楼盘便以不足万元的“谷底价”连夜开盘，在不足3小时内售罄200套房源，上演了久违的楼市“夜光”；而万科全线降价端倪刚现，就有多家房企跟降。如南京荣盛龙湖半岛11月18日推盘均价4900元/平方米，降幅20%，苏宁天玺国际同日推盘均价15900元/平方米，平均降幅也达15%。

　　惜售者将面临破产风险

　　缘何降价房企越来越多？进入三季度，自绿城中国“被破产”传闻后，房地产业的资金链不断绷紧。三季度末，144家上市房企平均资产负债率约73%，其中，保利地产高达80.74%，万科高达78.97%，华侨城73.58%。而监管层基本卡住了房地产融资的主要通道，从银行贷款到房地产信托再到国内外发债，房地产只能通过自筹、高杠杆的PE或民间高息借贷来融资。

　　安邦数据显示，今年前10月，全国房地产开发企业总资金来源为6.8万亿元，企业自筹资金已高达2.82万亿元，占比达到41.2%，国内贷款的比例仅占15.4%(约1万亿元)，房地产信托有3000多亿，其余2.7万亿元不是年底需要兑付的工程款，就是高杠杆的PE或民间高息借贷。而尚未偿还的去年贷款还有1.6万亿元，超过1万亿元的民间高息借贷，以及6000亿房地产信托也即将进入兑现高峰期。

　　“焦灼成了当下房地产业的主题词，开发商正在吞下形势和战略误判的苦果。”安邦咨询房地产行业研究员杨志荣向南都记者表示，对开发商而言，当前的首要问题是解决流动性，要尽快出售手中存货，出售是利润问题，惜售则是风险问题。“破产法的修改已经大大增强了对债权人的保护，一旦出现偿付问题，破产程序的启动，如走清算程序，那将导致房地产项目更趋贬值。”

　　年底“以价换量”成主旋律

　　事实上，11月9日，在惠州的一个小型业内论坛上，包括合 生创展东部区域公司营销总监周华锋在内的开发商代表面对当前形势认为，如何能更好地生存下去，将是目前最大的问题。另一方面，规模降价局面正在加速形成，但目前仍是部分房企唱主角，房企从接受市场降价信号，到停留于降价两难抉择，再到

　　房价迎来实降和规模性下降，需要1-2个季度反应时间。

　　在北大公共经济研究中心研究员韩世同看来，上半年更多的是结构性的变化，就是郊区的成交和低价位的成交居多，这个是主因，下半年进入了实质性降价的过程，有可能会呈现一种卖方市场向买方市场的转变。

　　“尽管全国房价拐点初步确立，大型房企直降销售的项目与日俱增，但目前仍停留在压缩价格泡沫的阶段。价格的下降，多是前期价格快速疯长后的合理回落，并且回落并未触底。”链家地产首席分析师张月向南都记者表示，大量滞销积压的期房项目很有可能带动新房大范围调价，年底开发商降价换量将成主旋律。但“以价换量”是否能达到预期效果，至少还要等到明年3月份才能显现，今年12月的楼市状态将为明年一季度奠定基础走势。(作者：李乾韬)

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