导语：去年10月，苏州商品住宅成交均价11498元/㎡，达到了年度内月度成交均价的最高水平。然而限购、限贷、限价调控组合拳出击一年多后，今年10月商住宅的均价依旧在1.1—1.2万元/㎡之间。房屋均价不再大幅上涨，但也未出现明显下滑，那么调控是成功了还是失败了呢？第一房产记者就该问题采访了苏城的众多购房者、开发商、专家，通过他们的视角和观点，来反映大家眼中调控所真正起到的效果。

　　楼市调控已经一年半有余，苏州楼市商品住宅成交的低迷也持续了近10个月，不少房企的库存不断增高，年底资金压力越来越大。开发商普遍感受到了调控给房企所带来的巨大影响。不过，更多的开发商开始意识到，其实房企更需要的不是暴利，而是一个健康的市场经济环境。

　　去年10月，苏州商品住宅成交均价11498元/㎡，达到了年度内月度成交均价的最高水平。然而限购、限贷、限价调控组合拳出击一年后，今年10月商住宅的均价依旧在1.1—1.2万元/㎡之间。

　　虽然价格并未出现明显的大幅回落，但是苏州商品住宅的成交量却在逐月下滑，10月份2135余套的成交量已经达到了年度最低点。同时，正因为成交量的不断下滑，各个楼盘的库存开始积压。目前苏州楼市的商住宅库存已经达到了3.36万多套，建筑面积接近487万方，几乎达到了09年的库存最高位水平。

　　中海地产：以价换量 房企利润率下降 

　　“我们是幸运的”，中海国际社区内部人士告诉记者，在大部分房企还在为完成年度销售任务而焦头烂额之时，国际社区已经超额完成了任务。因为对调控政策带来的楼市巨变有足够的心理预期，从上半年开始推公园道项目时，便确定了基本的销售方向：以价换量。

　　该人士说，园区的精装房只卖1万元/㎡左右，这在区域市场内占有绝对的竞争优势，因此每一次开盘加推都是快速去化。这一策略顺利攻破了购房者的观望情绪堡垒，使得项目跑赢了市场，但是带来的“副作用”是利润率的明显下降。

　　不过，中海国际社区一个项目的热卖并不能缓解中海的整体压力，其在苏州还有中海独墅岛、中海世家、中海胥江府三个高端项目，以及新近开发的全新项目。该人士透露，主要是受到限购影响，几大高端项目的销售周期都变得较长，资金回笼周期也加长了。所以，目前公司的不少精力都放在了这几个项目上。

　　青剑湖公馆：没有了“房虫” 房子可以卖给有需要的人

　　老项目有压力，新项目压力也不小。青剑湖公馆，是园区青剑湖板块一个近期准备入市的全新楼盘。为了打破购房者的对房价下跌的顾虑，让他们相信该楼盘开出的是最低价，不必担心未来因市场原因出现价格下跌而买亏了，该楼盘公开做出了“保值计划：降价全额补差价”的承诺。

　　“市场观望氛围浓厚，希望这样可以让购房者心中有底，适时出手”，青剑湖公馆营销部夏伟说，该楼盘主要针对的是刚需以及首改客户，这部分客群对价格特别敏感，所以宣传就从价格入手。

　　夏伟告诉记者，作为纯新盘，面临板块内的激烈竞争和整个市场的低迷，也感受到很大的压力。不过，夏伟却说，调控的效果也有积极的一面：市场内“房虫”都消失了。夏伟解释，09年、10年两年期间，甚至更早的时候，不少投机客看到房地产行业的暴利，开始倒卖房屋吃差价，他们一夜暴富的结果却是不断推高房价，使得高房价雪上加霜，更使得众多刚需越来越买不起房子，客户结构严重畸形，市场呈现出一片虚假的繁荣，存在极其危险的泡沫。

　　“调控下，楼市避免了泡沫一下破灭而可能导致的崩盘，使得泡沫一点点被挤掉”，夏伟认为，让更多真正有居住需要的客户买到房子，而不是让房子成为投机倒把的工具，这对房企和行业来说都是发展的根本。

　　亨通地产：资金雄厚企业的壮大契机 

　　相比苏州各家房企面临的压力，身处不限购的吴江，房企亨通地产显得坦然很多。“我们有集团公司强力后盾，资金上不存在压力，财务状况良好”，亨通地产营销经理顾德海说，楼市虽然不景气，但是吴江暂时不限购，公司又没有资金压力，所以市场冷清的空暇中，企业更有精力去了解市场，注重内功修炼。比如他们现在很大一部分工作就是要了解客群居住需求，研发不同产品线组合，专注产品的研发创新、建筑材质、工程质量等产品力的修炼，希望这样来做到以不变应万变。

　　顾德海表示，调控之后，能生存下来的必然是企业有生命力，项目有产品力，团队有责任感的发展商。所以，看似低迷、冷清的市场中，有的企业冲销量，有的企业忙整合，有的企业练内功，背后是一场看不见硝烟的角逐，容不得企业喘息和坐以待毙。“这也是调控的作用之一吧”，顾德海积极地认为。

　　吴中地产：楼市格局正发生变化

　　对于外界普遍质疑的调控效果不佳、房价尚未大幅下降的看法，吴中地产城市公司总经理周晓峰认为，楼市调控的目的不是要房价出现大幅回落，而是要抑制房价的过快增长。同时，周晓峰强调，房价暂时的稳定还只是调控的初步成效，因为巨大的库存使得楼市暂时进入了买方市场，房价还有下行的压力。另外，调控目标还未完全实现，调控仍将继续，楼市也正面临着整个格局的变化。

　　“目前市场中的一些企业最大的问题就是资金问题”，周晓峰告诉记者，因为各大银行对房企的贷款基本都停止了，哪怕是企业用土地抵押贷款也申请不到，销售回款成为资金唯一的来源。而受到市场成交持续低迷，库存不断积压的影响，销售回款显得非常艰难，这就使得部分企业面临很大的危机。“如果调控持续，那么卖地、甚至卖项目，将陆续出现”，周晓峰预估。

　　除了资金链紧张的企业，行业里资金实力雄厚的企业或将借机“反周期运作”。因为楼市低迷必然波及土地市场，有资金实力的房企会逆市拿下价格较低的土地，为未来扩张打基础、做好储备。因此，行业内或将面临着一场企业大洗牌。

　　“还有保障房建设的大力投入，未来将出现双边市场”，周晓峰表示，如果保障房建设的目标不改变甚至升级，那么将对商品房市场造成一定的客户分流，最关键的是将改变客户的市场预期以及购房观念，这也是商品房市场面临的挑战之一。“部分房企开始竞拍保障类住房用地，参与保障房建设，就是一个转变的信号”，周晓峰说。

　　采访中，大部分企业都表示受到了调控政策的影响，称项目面临着不同程度的压力，也有相当一部分开发商对政策的合理性抱有很大的质疑，认为调控政策只强调购房者的利益，而没有顾及行业发展的特点，没有给房企过渡的余地。不过，采访最后，几乎所有开发商都坦露了对此轮调控的思考，“控制房价过快上涨”的目的是基本达到了，但是房地产行业发展终极的调控远没有实现，楼市未来方向仍充满了不确定性。

　　紫元阳光水榭的开发商嘉元房地产总经理助理李周强对记者说：“房企真正需要的不是暴利，而是好的市场经济环境。”他认为，真正想做好产品、占有行业一席之地的房企，看重的不是短期的暴利，而是赖以生存发展的健康的市场，好的住宅产品在正常的市场里自然会体现其自身的价值。他觉得这才是调控该实现的效果。