限购风暴再度升级，知名房企逆市加码对三、四线城市非限购区域布局，以恒 大、碧桂园为代表的重点企业尤甚；而三四线城市也凭借不限购的特性、较低的土地成本等多方面因素吸引了越来越多的企业关注。至2011年三季度末，市场在未来的政策调控上已基本达成一定共识，即调控还将持续一定时间且未来有可能转为常态，而提前布局三、四线的恒 大地产、碧桂园等企业，前三季度在调控下获益颇丰。在这种情况下，加大三、四线城市布局已成为企业战略调整的主要方向，从2011年初，房地产企业就已经积极在寻找投资机遇，三、四线城市调控“避风港”的特性也得到更多挖掘。

　　土地市场一二线退烧，三四线潜力被看好

　　2011年10月初的CRIC数据显示，前三季度，30个重点城市土地出让收入总额为6791.86亿元。同比去年同期7920.68亿元下降14.25%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市，其中，二线城市大连的土地成交金额同比跌幅高达53%。(表1)

图为 2011年前三季度重点城市土地成交金额TOP10

　　与之形成鲜明对比的是，从2011年年初，三四线城市的土地成交金额同比在不断攀升，尤其是华东区域的常州、苏州、无锡、扬州等城市，今年来土地成交金额同比增幅明显。事实上，从09下半年开始，万科集团、恒 大地产、中海地产、绿地集团等大型企业就已成为先行者，已经开始布局三四线城市了。在CRIC发布的2011前三季度房企销售排行榜中也可以看到，TOP30企业成交结构也在加速向三四线转移。得三四线者得天下，三四线低价抢地频现

　　据CRIC监测，恒 大地产2011年前三季度的新增土地中，三四线城市新增建面占比在71%以上，平均楼板价为700元/平方米。进入三季度以来，恒 大新增土地几乎全部位于三四线城市，比如云南安宁市和合肥长丰县等地。三四线城市的战略布局，使恒 大地产不仅能够有效规避楼市调控压力，抓住了发展机遇，且成功开启了以现有中心城市辐射周边发达三线城市的新局面，也使得企业的规模优势更加明显。从销售业绩来看，恒 大1-9月份实现销售金额692.6亿元，已经完成全年700亿销售目标的98.9%，其中，有61.5%的项目都处在不受限购影响的城市。

　　除了恒 大地产外，碧桂园、远洋地产等企业也在继续扩大三四线的份额，比如碧桂园，前三季度新增土地有58%位于三四线城市，期间，碧桂园在惠州、东莞有十里银滩和大朗碧桂园两大项目布局并且大规模放量；而远洋地产，前三季度中山的远洋城等项目对企业业绩的贡献度也相当高，同时，企业在三四线城市新增土地占总新增土地建面的比例也高达62%。(表2)

图为 2011年前三季度重点企业三四线新增土地情况

　　三四线城市不限购的特性、当下较低廉的土地成本，以及对重点企业：如恒 大地产、碧桂园、远洋地产的销售业绩贡献率来看，真可谓“得三四线者得天下”。超大型房企如恒 大地产，能在限购限贷的调控压力下，提前完成全年700亿销售业绩，保持同比九成以上的高增长速度，与企业提前布局三四线城市的超前战略关系紧密。除了恒 大、碧桂园这种原本就固守二三线城市的企业加大三四线城市拿地外，以往以一二线城市为主阵营的企业也纷纷加大三四线城市布局，今年开始，万科新进入芜湖、晋中等城市，招商地产也在佛山、镇江等城市新取得多个项目。可以预见的是，未来，三四线城市将成为房企争夺的主战场。

　　三四线城市对企业除了战略上的意义外，在新增土地成本上，三四线城市也具备得天独厚的优势。比如恒 大地产、远洋地产、碧桂园、雅居乐等开发商在三四线城市，均可以凭借知名企业造城带动区域发展的优势，同当地政府达成双赢协议，以极低的价格获取土地，将楼面价可以控制在几百元，为未来销售业绩盈利留下巨大空间。

　　调控、招商推动下，三四线争夺盛宴刚起

　　对房地产开发企业来说，调控下需要保持畅通的现金流，严格控制拿地成本，而三四线城市目前相对低廉的土地成本满足了企业降低土地成本的需求。对于三四线城市的地方政府来说，知名房企的进入，可以通过开发较大体量的项目来带动整个区域的发展，比如引入大型超市、购物中心，完善区域内的配套设施等等。在多重因素影响下，三四线城市房地产的开发，更易形成房企、政府和消费者多方面的共赢局面。

图为 2011年前三季度重点企业在三四线城市的拿地节奏

　　结合2011年重点企业在三四线城市的拿地节奏来看，1月份新增土地的积极性最高，后由于调控影响，整个土地市场都处于低迷状态，到了三季度末，重点企业在三四线城市的新增土地已趋于稳定增长。三四线城市未来的发展空间，加上其不容置疑的战略重要性，及多重利好因素，可以说，三四线城市土地争夺的盛宴才刚拉开帷幕。(图1)