去年2月17日，北京公布了被称为史上最严厉楼市调控政策的“京15条”(简称“限购令”)，随后全国大部分城市在中央政府的强势推行下，限购成为了新一轮楼市调控的代名词。在执行限购政策一年以来，根据数据显示，北京住宅总成交量减少四成，非京籍人群的购房套数下跌八成，限购政策在抑制投资购房、避免房价泡沫式增长起到了积极作用，调控初见成效。但随着市场进入胶着状态，限购政策执行也进入了深水期。

　　1.房价真跌何时到来？

　　回首限购政策执行一年来，让人感触最深的是交易量的大幅下滑，同时房价也出现了微调。

　　在限购执行的一年中，北京市商品住宅的成交均价为1.996万元/平方米，相比限购执行前下调了3.4%，再次回归到2万元/平方米以内的水平。

　　特别是在2012年，成交均价继续出现更明显的同比环比下调。今年北京新建住宅签约均价为1.796万元/平方米，环比2011年12月的2.12万元/平方米下调了15.4%，同比2011年1月的2.246万元/平方米下调了20.2%。

　　房价整体下降程度喜人，但只是个别项目带动均价下调，大部分项目价格依然坚挺。

　　周先生最近一直为婚房着急，由于自己手中在南三环已有一套90平方米的二手房，想出手后换一套新房，位置在北城最好。但是他发现，在北城三环附近的二手房价格在过去一年中不降反升，并没有出现下滑的迹象。

　　记者了解到，尽管在过去的一年中房价在整体上出现了下滑，但是个别热点项目却依然上涨，还曾出现过叫价30万元/平方米的天价豪宅项目。

　　记者从亚豪机构获得了这样一组数据，在今年1月，北京73个单价超过4万元/平方米的在售公寓豪宅中仅有包括金茂府、西山壹号院、世茂宫园等25个项目实现了成交，成交项目数量相比上月减少了7个。1月共售出公寓豪宅117套，环比去年12月大降70.5%。但是这些占尽城市核心资源的项目价格在过去的一年中不降反升。

　　亚豪机构统计数据显示，今年1月，北京25个公寓豪宅项目的整体成交均价为4.9165万元/平方米，虽然环比降幅高达11.1%，但仍高于2011年1月4.7943万元/平方米的均价水平，价格稳中有升。而且在过去的一年中，北京市的豪宅销售也受影响，交易量没有太大变化，这不禁让人诧异，购买这些千万豪宅的富人难道全是首次置业？

　　而目前降价的还集中在通州、大兴、房山等区域，而降价的产品也皆为大户型或者是位置极差的房源，可见房价的真实下跌还未到来。

　　2.中央地方博弈何时休？

　　根据财政部最新的统计数据显示，2011年全国契税收入2763.61亿元、房地产营业税收入1102.6亿元，契税和房地产营业税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5个和30个百分点。

　　尽管依然增长，但是回落势头明显，这对地方政府的收入以及政绩考核将是不小的挑战。在地方政府官员眼中，房地产调控与自己的仕途关系不大，并不在政绩考量范围内，而财政收入、土地收益、税收却是至关重要的意义。

　　“我们现在发工资的钱大部分全来自卖地，去年就是把县政府对面的地皮卖了才发的工资。”陕西省一位地方公务员向记者表示。

　　记者了解到，一些地方政府为了吸引投资，不惜低价甚至零地价吸引开发商投资，一方面可以获得可观的税收，另一方面对城市的建设也起到了推动作用。例如河北的燕郊，广东的樟木头镇，海南的三亚、海口在过去的几年中全是靠房地产投资拉动迅速崛起，而限购政策直接导致这些地方财政收入税收大幅缩水，因此在执行限购政策中难免走样。

　　日前，芜湖市发布了关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知。其中多个条款涉及到鼓励刚需政策。主要包含免税政策，以及对于不同购房人群相应的住房补贴，如购买不同面积档位的房屋补贴不同。尽管该政策立刻被叫停，但是类似事件已发生多起。

　　而在此前海南的海口、广东的佛山、四川的成都等地均出现过地方政府对于限购政策的微调，可见在执行限购的过程中，中央与地方的博弈一直在持续，还需找到一个合理的解决办法，而市场期待的房产税在实行过程中收效并不尽如人意。

　　3.健康市场何时成型？

　　在配合限购政策的过程中，最为重要的一条政策就是银根的缩紧，一方面银行对于开发商的开发贷款全面叫停，另一方面提高了购房者的首付比例。可谓釜底抽薪，在货币紧缩的影响下，市场双方面的主要矛盾纠结到了资金杠杆上。

　　在银根缩紧的一年中，房企的资金链问题被谈及颇多，其中绿城的问题最为严重，起因是银监会开设彻查绿城的信托问题，直接导致投资者和银行对绿城的担忧，使得其不得不靠出售项目渡过难关。

　　“其实绿城的问题并不大，它有充足的资源储备和良好的开发口碑，如果当时能拿到银行贷款，危机很快就可以化解。”高和投资董事长苏鑫表示。

　　在过去一年中，像绿城一样变卖项目出让股权的地产公司不在少数，同时北京市场在过去的一年中有217家外资房企注销。优胜略汰本是市场法则无可厚非，银行的资金缩紧为的是预防金融风险，但是却把这一矛盾转移到了市场层面。

　　根据中国信托业协会的数据，截至去年末，房地产信托余额达到6882亿元，同比增长59%。“从目前整个行业来看，房地产信托业务对信托公司利润的贡献达四成。”

　　而今年将是房地产信托集中兑现的一个高峰年，期间也是危机四伏。近日面对资金压力，长沙接连曝出房地产公司老总逃跑事件，留下了一大批烂尾工程。同时还有四川中石化向房地产公司借高利贷一事等等。全向我们反映出了目前房地产市场危机的严重性。

　　4.房地产市场细分何时建立？

　　调控的根本出发点还是建立一个合理的房地产市场，一方面高收入人群靠商品房市场解决居住问题，而中低收入者靠政策性住房来解决，在限购调控之初，中央政府已经明确了这一思路。

　　2011年1000万套保障房、2012年700万套保障房，如此大的修建数量表明了政府的决心。但是在实行过程中却又困难重重。

　　随着保障房如火如荼的建设，首先面对的资金问题就显露出来，今年2月6日财政部发文指出：一、要求2012年新增地方政府债券收入要优先保证保障房。二、试点房产税改革城市，取得的房产税收入要专项用于保障房建设。三、从国有资本经营预算中，安排部分资金保障国有企业棚户区改造。四、从城市维护建设税、城镇公共事业附加费、城市基础设施配套费等收入中安排资金，用以建设保障房配套基础设施。

　　但是这对资金缺口达2万亿元的保障房建设而言无疑是杯水车薪。

　　财政部财科所副研究员李全表示，保障房四条融资渠道的增加一定能缓解当前保障房的资金压力。但深耕于基层的地方政府财政局却持相反观点，他们表示，虽然已提前使用了多条新渠道也不能解决保障房的资金饥渴状态。“比如规定2%的地方政府债券用于建设保障房，分子相同，但分母(每个城市地方政府债券)却是有大有小的。”

　　同时，在过去一年中市场层面对保障房的建设质量、户型设计等也是微词颇多，不少项目盖完后却遭遇销售难。此外，目前还没有建立严格的审查制度和退出机制，在一定程度上也阻碍了保障房市场的发展。