2011年的最后一个周末，上海楼市平淡收场，推盘者并没有延续大的降价动作，成交也相应显得波澜不惊。银亿集团销售总监王士章断言，2012年元旦以后，楼市会越来越淡，因为客户在春节前回款给开发商的空间越来越小，开发商索性会等过完春节再推盘。

　　外围刚需盘的价格策略

　　昨日16时，嘉定新城合景叠翠峰售楼处内客户众多。据销售代表介绍，当天是该楼盘开盘的第一天，推出82平方米带装修2房和88平方米带装修2+1房共计120套，优惠后的均价在1.3万-1.4万元/平方米，装修标准约2000元/平方米。

　　张贴在售楼处的优惠细则显示，提供贷款征信证明并符合贷款条件可享总价1%的优惠，客户提供在银行办理的2万元一个月定期存款复印件可再优惠1%；付2万元认筹金(诚意金)抵6万元优惠，开盘当日签订认购书可获总价1%优惠，开盘3天内正式签约可获得总价1%优惠，一次性付款优惠5%。

　　“今天的客户很多，120套已经订出70多套。”销售代表称，来此看房、买房的客户有的来自嘉定周边，有的来自长宁、普陀等市区，以青年刚需客户居多。

　　上述销售代表说，楼盘开发商合景泰富在周边有数个项目，除该楼盘属住宅项目外，还有两个酒店式公寓项目。

　　网上房地产显示，该楼盘预售许可证规定的开盘时间为2011年12月24日，在售套数237套。

　　“该楼盘所处位置较嘉定新城地铁站周边的楼盘要偏僻些，但这次开盘的价格却比此前嘉定新城的热销装修盘还要高些，开发商虽然选择了降价，但并没有降到位，而是留了一点，一半略多的销售量当然不算差，但也不能算特别好。”某房企高管说，此前嘉定新城热销装修盘均价在1.2万-1.3万元/平方米。

　　中房信分析师薛建雄称，该楼盘有优惠，但价格降得不是很深，120套的推盘量其实并不算很大，但也只卖了70多套而已。

　　薛建雄说，近期热销的外围刚需盘，都是采取每推一次盘，价格都比上一次略低的策略，这样才能在限购、限贷政策下，不断寻找新的符合购房资格的目标客户。“这也说明，现在的市场还是处在不断下滑中，从现在到过年都将维持这一态势。”

　　能进能退的营销策略

　　合景泰富旗下另一全新楼盘嘉誉湾则未能于上周末开盘。昨日下午，早报记者赶到该楼盘售楼处时，销售人员称，具体开盘时间尚未明确，粗略预计将会是本月末，具体价格及优惠方案要到正式开盘以后才能得知，预计将在4万元/平方米左右，低于此前预报的6万元/平方米。

　　早报记者在现场看到一些前来预约参观的客户，以中年夫妇为主。薛建雄说，楼市里存在开盘前最后一刻开发商推迟或取消开盘的情况，一般是由于预约客户数量太少而造成的。

　　上述房企高管称，楼盘在开盘前一般会接受认筹，认筹客户数量到了一定程度才会开盘，如果数量不足，可以采取加大优惠的办法，或者推迟、取消开盘，这是一种能进能退的营销策略。

　　业内人士透露，合景泰富在上海先后拿了7块地，其中有3块在嘉定，目前大多到了集中上市的时候。

　　含糊的销售情况

　　早报记者致电上周末其他几个推盘楼盘，但售楼处对推盘以来的销售情况均回答得较为含糊。

　　浦江华侨城售楼处称，此次加推40余套2房、3房，均价1.7万元/平方米，一次性付款9.5折，贷款9.7折，“目前各种户型的房源都还有。”

　　嘉业海悦售楼处称，此次系首次推盘，均价约8500元/平方米，如能在2012年1月10日前一次性付款，可享9折优惠，“开了两栋楼，已经卖掉一部分了，具体还没统计。”

　　沪上某上市房企高管分析，嘉业海悦所在区域公寓房价格都在1万元/平方米，8500元/平方米的价格确实较低。

　　怡林花园二期售楼处称，此次加推房源，优惠后的均价在1.35万元/平方米，“已经卖了多少还不清楚。”

　　上述房企高管认为，上述几个楼盘的推盘量都比较大，“在年底最后几天还在大力推盘的开发商，八成都是年底应付款项压力太大而造成的。”

　　上海盘古天地总经理宋海说，虽然现在到龙年春节只有不到一个月的时间，但是2011年12月31日之前和之后，还是有一个比较明显的分水岭，“12月31日之后，开发商对客户的付款速度、签约速度要求更快，争取在春节之后，把一部分资金回笼过来，而过了春节之后，不确定因素会加大，到时开发商会采取何种策略，还要看到时的情况。”

　　12月沪在售优惠楼盘

　　数量之多创年内新高

　　上周末(12月24日-12月25日)上海市内预计有6个住宅项目开盘，总计推出房源1000余套，较此前一个周末的800余套增加了约25%。此外，另有来自嘉定、杨浦、宝山的5个楼盘可能开盘。

　　其中，嘉业海悦、嘉誉湾、合景叠翠峰为首次推盘。加上上周工作日入市的两个楼盘，沪上上周入市的全新盘，预计将达5个。而进入12月以来，上海共有23个楼盘开盘24次，其中有11个楼盘为首次开盘。“全新盘入市如此密集，在今年尚属首次。”

　　据统计，12月上海在售的打折优惠楼盘达190个(含别墅)，数量之多也创年内新高。国泰君安房地产分析师孙建平认为，2012年房价下降将是趋势性变化，将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向中心传导，从一、二线城市向二、三线城市传导，从中端房向高端房传导。

　　国泰君安的相关研究报告预测，继上海、重庆之后，房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策未来退出的对冲，以抑制投机性需求。另外，房产税仅对增量房征收可能性大，出台的税率将以低于1%为主。