简介：临近年末，房地产调控的效果愈发明显。11月公布销售业绩的16家大型房企中，13家房企业绩有所下滑。不过另一方面，从全年来看，因为前三季度的出色表现，大型房企依然在今年取得了不错的业绩。专家表示分化、整合将成为2012年房地产行业的主题。

　　临近年末，房地产调控的效果愈发明显。11月公布销售业绩的16家大型房企中，13家房企业绩有所下滑。目前只有中海、碧桂园等4家房企达成年度销售目标，占比不足27%。

　　不过另一方面，从全年来看，因为前三季度的出色表现，大型房企依然在今年取得了不错的业绩。目前已经发布年度业绩预告的26家上市房地产企业中，17家企业提前向市场表示今年业绩增长，还有两家房企在预告中宣称已扭亏为盈。

　　“2011年是楼市调整的一年，而2012年调控将继续，这种洗牌也将更加剧烈。讲究品质、企业战略具有先见性的大型房企将迎来发展机遇，而一些产品没有特色的中小型房企将被逐渐淘汰出房地产市场。”天津财经大学经济学院副院长丛屹对新金融记者表示，分化、整合将成为2012年房地产行业的主题。

　　半数房企难达销售目标

　　根据链家地产市场研究部统计，截至12月14日，共有16家大型房企公布11月销售业绩，其中，除富 力、金地、绿城销售业绩环比10月有所上涨外，其余13家房企销售业绩均有所下滑。

　　标杆房企中，万科11月销售业绩82.9亿元，环比下降19.8%，保利11月销售业绩49.36亿元，环比下降9.1%，中海11月销售28.3亿元，环比减少48.6%。佳兆业、龙湖、雅居乐等房企11月的销售业绩环比降幅也超过30%。

　　链家地产首席分析师张月表示，预计今年大型房企中会有超过半数难以达成年度销售目标，中小房企这一占比可能超过8成。

　　不过从全年的总销售额来看，依然有不少大型房企因为具有“先见之明”，在前8个月储备了足够的“过冬粮”。

　　如万科今年1至11月累计实现销售金额1157.2亿元，同比上升15.9%，中海前11个月销售金额665.2亿元，同比上升35.2%，融创和花样年今年前11个月同比销售金额更是比去年同期分别增长144%和109%。

　　“虽然有些房企要实现年度销售目标有困难，但是那大多是在未考虑到调控严重影响销量的情况下制定的销售目标，不少房企与去年同期相比还是有一定的涨幅。”业内人士表示，相比于这部分早有准备的大型房企，“现金为王”已经成为当前房企生存的重要法则，中小型房企则面临着更大的生存挑战。

　　而今年房地产产权并购数据也证实了这种观点。统计数据显示，今年以来京沪津渝四大产权交易所已有100宗房地产类产权交易挂牌，达同时期最高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目有40个，12个项目超过1亿元，转让金额合计超过100亿元。部分开发商迫于资金压力在产权市场“断腕”求生。

　　分化、整合成行业主题

　　进入4季度以来，已有越来越多的大型房企加入降价促销的行列。“继10月底龙湖、万科等房企第一轮‘抢收风’后，金地、绿城等也采取了低价促销的手段，在一定程度上拉高了单月销售业绩，即使绿城以高端项目为主，近期也频频出现项目打折降价的信息。”张月表示。

　　除了大幅降价外，开发商还通过各种促销方式增加购买吸引力，“零首付”“代付房贷”“承诺降价补偿”等促销手段层出不穷。一方面由于房企资金链吃紧，另一方面表明楼市进入实质的去库存阶段。

　　与此同时，包括万科、保利等龙头房企，也从今年开始谋求向住宅以外的领域，包括商业地产、旅游地产、养老地产、城市运营甚至物流地产等方向发展。住建部政策研究中心主任秦虹近日公开表示，2011年的房地产是结构性调整的一年，有的地方正增长，有的地方负增长，有过得比较好的企业，也有企业被迫卖项目。

　　12月召开的中央经济工作会议上，也为2012年的楼市政策走向定了调。针对房地产市场，会议提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。房地产调控被列入保障和改善民生工作任务的重要举措，从中央层面上再次强调其重要性，使得2012年楼市调控将继续成为市场主题。

　　中原地产认为，楼市的限购政策还将至少持续6个月以上，开发商资金仍会趋紧，保障性住房的供应仍会维持高位，房价还将下行一段时间后逐渐归于平稳。

　　伟业顾问则公开表示，2011年一线城市成交量与平均房价持续下滑，严厉的调控政策已使整个楼市进入相对漫长的调整期。当前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项依然处于历史高位，行业投资量保持稳定。未来，住宅市场将会步入“双轨制”，随着住房供应结构的变化，加之政策环境的影响，房地产业可能会面临大规模行业洗牌。

　　“明智的开发企业，应该是一方面积极降价促销回流现金，另一方面依然从产品层面下工夫，在保障房保障基本需求的同时，住宅市场向品质化发展是未来方向。”天誉房地产开发有限公司集团营销总监曾江在谈到2012年房地产市场走势时对新金融记者表示。

　　“大鱼吃小鱼”“好鱼吃次鱼”的行业分化、整合，或许将成为2012楼市调控年的一大主题。