配图：昆山冬天来的比较晚

　　这个冬天来的比较晚，这句话是用来形容今年异样的气候，也是楼市部分项目的情况也同样适用。

　　在新浪乐居购房论坛中，有关昆山市区7000元和上海金山奉贤12000元的房子你会选哪的讨论展开，有靠近花桥的网友称“如果昆山7000元，我宁愿上海12000”。另一位在昆山市区上班的网友则认为绝大多数选择前者。不管价格多少，大家还是以自己居住和工作地点及后期发展来考虑。

　　最近关于7字头产品的促销：“绿地21新城7000元/㎡起，一次性付款95折；世茂东壹号全款95折，特价房6500元/㎡；中星·外滩印象花园6800元/㎡起，一次性付款98折；世茂蝶湖湾特价房7000元/㎡起。”

　　咋一看，昆山房价确实降下来了，但这毕竟是用来宣传的广告。单价在7000元的楼盘只是起价，或者用来吸引眼球的一两套特价房。

　　什么是高调 信心还有多重要

　　12月3日在昆山国际会展中心却是一派热闹非凡的景象，据说有千人参加昆山港龙财智国际盛大开盘活动。项目以5800元每平米起的超底价吸引眼球，目前寒冬市场下能让这么多人聚集现场着实不易。

　　据当日媒体报导称，短短2小时达成销售350套，总销售额突破1.2亿元，成为昆山楼市冬日里的一个神话。如果真实达到这个销售数字，回笼1亿多资金，可谓是冬天里的一把火，别的开发商也只能干瞪眼。

　　LOFT产品主打买一层送一层概念，如果按两层面积折算，单价的确划得来。有抄底的客户李女士则说：“这房子开盘价格不贵，而且5.2米层高，买一层得两层，我觉得值得买。”

　　港龙财智国际位于世茂广场对面，借着世茂的配套人气，同样定位于投资型产品，其中客户来自于上海的客户较多。港龙财智国际高调开盘给客户提供很重要信心，曾经对开发商来说信心比黄金重要，如今很实在，黄金比信心更重要。所以与高调相比，许多项目选择更是低调出手。

　　低调入市

　　在11月份这一批延迟开盘的项目中，伯爵大地二期项目已经悄悄开盘，原本定于12月10日的开盘，本以为会有常规的集中开盘仪式也没有下文，售楼处只告诉我们“项目已经开盘在卖了，没有什么开盘活动”。

　　“开盘86折”这似乎只是个公开的折扣，然而从现场不同人口中得知，83折，85折也是有可能。“售楼处一般不会跟你讲太多，除非能跟客户坐下来谈才会告诉你更多实话”，一位易居销售向我们透露。

　　伯爵大地二期将推出2栋440多套高层房源，预计2011年12月10日开盘推出，面积89-130平米。目前售楼处均价每平8800元，售楼处消息开盘当天86折优惠，折下来大约每平7700元。

　　在城西一带，前进西路从阳澄湖到欧尚这一段，九扬香郡，凯迪城，售楼处报价在9000-10000元左右。“现在一般楼盘价格不是8字头7字头，客户谈都不跟你谈，更不要说成交”，一案场经理这样总结。

　　开发商调或整策略 产品可去精装修化降低总价

　　类似于港龙这种商办项目产品，总价较低，不受贷款政策影响，在昆山较多，且定位于投资客。这类投资产品往往受总价，周边配套，已经租售回报率影响，而在几种因素里总价往往是促进销售的最大动力之一。

　　在城东酒店式公寓与办公类产品颇为常见，中大简界后期一幢酒店式公寓，而隔项目不远处帝景天成也会有整幢办公类产品推出，单从供应量方面来看，未来市场竞争较为激烈。

　　在高铁站附近，巴比伦国际广场同样打出小户型低总价概念，最小面积在25-30平米左右，其身位居已落成的两大火车站之间，客户来源及入住率最具有竞争优势。参考隔壁衡山城已运作的酒店公寓，其未来租售市场价可达到1500元/月左右。

　　而即使有地理位置上面优势，其打出11000元带装修的价格去化较慢。开发商急于年底回笼资金，开始筹划打出产品去装修化来降低总价，加上折扣可能会达到7字头。这一措施很好的解决客户首付资金的压力，但是这一类酒店式公寓产品如果想统一运营包租，最好得有统一装修风格，而不是各个小业主百花齐放。开发商想好解决办法，提供菜单式装修方案，可选择800-3000元价格装修标准，

　　实际上，许多外地投资客户不会自己来装修，会直接包给开发商，装修的这一部分钱省不掉。不过这去精装修话措施好处就是降低项目总价，给成交带来直接的效果。