仁恒地产品牌危机:南京项目遭部分业主割肉抛售
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每经记者 查道坤、关赟斐、杨羚强 发自南京、上海
仁恒置地是一个在华东地产圈广受褒扬的新加坡地产品牌。这家品牌地产商在上海开发的很多楼盘比如仁恒河滨城、仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑,不仅售价高,而且深得上海地产圈的开发商推崇。很多开发商在向自己家人和朋友推荐楼盘时,会首先推荐仁恒置地的产品。由于产品口碑好,仁恒的二手房价格一直坚挺。
然而,仁恒楼盘价格只涨不跌的趋势却被其南京项目——G53公寓的深度跳水所打破。南京一家房地产网站的业主论坛上出现了一篇名为 《仁恒G53公寓豪装亏本卖房》的帖子,发帖者称其所买的仁恒G53公寓购入房屋总价加装修总共花了203万元,现在以199万元对外出售,并且可以提供购房发票和装修发票。
《每日经济新闻》记者采访仁恒G53公寓的业主发现,“割肉”抛售房屋的业主不在少数。总价亏本一到三万元销售,有的甚至每平方米降价1000元进行销售,但是却依然卖不掉。
“购买仁恒G53公寓有40%以上都是投资客,但是由于该项目配套设施比较差,升值空间不大,所以目前有很多投资客选择抛售手中的房源尽快脱身。”当地一家中介的置业顾问这样对记者表示。
仁恒G53公寓被“割肉”抛售,还和小区“日租房”现象增多、物业管理混乱有关。仁恒置地在南京的品牌形象陷入危机。
复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民说,仁恒置地的品牌价值已经受到较大影响。国际市场上有不少案例显示,以品牌作为主要销售动力的企业一旦品牌破产,那么企业的运营也会受到极大影响。
事件
“割肉”抛售仍无人问津
在论坛发帖的房主刘女士对《每日经济新闻》记者说,她要卖的房子是G53公寓的一套位于18楼的两层挑高户型,房屋的产权面积为88平方米,开价是199.5万元,“这房子我是亏本卖的,因为我买的时候价格是182万元,加上开发商的装修费用,总价是188万元,我自己装修又花了15万元,总共花了203万元,目前还没有人过问,估计想要卖出去还得降价。”
刚买不久的房子,为何要亏本出售?对于记者的问题,刘女士回答说,“房子是今年年初刚刚交付的,本来想装修之后入住,但后来发现小区周围配套设施跟不上,再加上我们自身的一些原因,所以就决定卖掉。我也想卖个好价钱,但是现在仁恒G53公寓二手房挂牌价基本上是平价,有的甚至是每平方米便宜1000元在销售。”
就刘女士所说的情况,记者前往位于南京建邺区嵩山路136号的仁恒G53公寓进行调查。记者发现,正如刘女士以及网上诸多网友所说,该小区周围的基础设施方面确实存在不足。
记者之后又走访仁恒G53公寓周围的多家二手房中介时发现,目前,该公寓大量二手房在对外抛售,有的甚至刚刚拿房不到两个月就对外亏本销售,“仁恒G53公寓的二手房目前不好卖,即使是房子原价销售或者亏本销售也难卖出去。”友邦置业的一位置业顾问对《每日经济新闻》记者说。
此外,链家地产一位置业顾问对记者说,“目前仁恒G53的二手房很多,有的甚至每平方米亏了1000多元,但是还是无人问津。”在采访中,记者在一家中介门店的统计数据上看到,该中介在6月份以来,仁恒G53公寓二手房销售是零成交。
那么,是什么原因造成了这样的情况出现呢?对此,一家中介的工作人员对记者说,“仁恒G53公寓的购房者,有40%以上都是投资客,但是由于该小区总体上没有什么竞争优势,升值潜力比较差,所以很多投资者急于抛售手中的房源。”
资料显示,仁恒G53公寓自2010年8月开盘以来,售价一直处于2.2万元/平方米左右,两年来一直没有什么大的波动,“就现在的情况来看,这个价格还有可能下跌。”上述中介置业顾问对记者说。这是仁恒置地进入华东地区开发项目以来,首个业主集体“割肉”抛售房屋的案例。
溯源
抛售原因:收益下滑导致配套不完善?
是什么原因造成仁恒G53公寓的业主在买房后要亏本卖房?
一位南京房地产行业人士对《每日经济新闻》记者说,仁恒G53公寓的产品定位一般,周边配套设施相对较弱。该项目无论在价格方面,还是在产品质量方面,都不具备竞争力。
记者现场调查发现,仁恒G53公寓由于地处南京郊区,其周边配套较欠缺。离该小区最近的小型超市,需要步行十多分钟。其他的超市则至少要步行1000米才能到达。距离地铁一号线中胜站也有1000多米。刘女士说,超市和地铁站都太远,生活很不方便。除了地铁和超市,诸如餐饮、服装店等生活必须的配套服务设施也很少。甚至连多数生活区必须有的菜市场,在其周围也难以见到。
对仁恒置地来说,配套欠缺的开发项目,并不是第一次发生。此前,仁恒置地在上海也有过多次配套不完善的区域开发经历。
以仁恒河滨城为例。和南京的项目同样,这一楼盘距离地铁至少1000米,周边的配套设施也并不完善,生活也不太方便。对此,仁恒河滨城通过开发1万平方米的综合性社区配套,弥补了这个项目的不足。
上海的大多数项目,仁恒置地都会采用这样的方式,也付出了相应的成本。以仁恒河滨城为例,名为“邻里中心”的配套设施占到了总开发建筑面积的1.4%。按照上海网上房地产统计的仁恒河滨城平均售价,仁恒置地为此舍弃可能3亿元的收入。
然而,仁恒置地为何没有为G53公寓开发配套设施呢?对此,南京仁恒置地的有关负责人表示“不清楚”。不过,从相关的财务数据,也许可以间接了解到其中的原因。
有关财务数据显示,仁恒置地在上述项目中获得的收益也许要比前期开发的项目低。2011年的仁恒置地年报指出,基于集团2011年交付的产品组合偏向项目毛利率较低的一期项目,如南京仁恒江湾城一期,以及土地成本偏高的项目如南京仁恒G53公寓,增加了每平方米的销售成本,因此公司股东权益持有人应占净利润也从2010年的人民币19.48亿元下降至2011年的人民币14.82亿元。
因此,在收益下滑的背景下,要求仁恒置地再为业主提供配套,就变得不那么现实了。
与此同时,定位下滑,也是造成“G53公寓现象”的一个重要因素。在上海,仁恒置地开发的楼盘总是定位于中高端,业主多有自己的私家车。生活并不完全依赖周边的配套。但仁恒G53公寓的定位却并非如此。记者现场了解,G53公寓的户型都是中小户型,更多吸引刚性需求购房者和投资客购买。
焦点
日租房带来安全隐患
配套的不完善和营销定位的下降,并不仅仅影响到业主的生活,更给物业管理埋下了隐患。一些投资者选择改变住宅属性,将房屋改作酒店式公寓。
“来这里入住的大都是些豪华旅游团,因为小区环境好治安也不错,而且是高档小区,所以推出的日租房和酒店式公寓很受欢迎。”一位知情人士对《每日经济新闻》记者说。
记者随后在网上搜索出大量G53公寓的日租房信息,据介绍,一套88~115平方米的高级套房的价格是每晚398元至458元。
“房客是安全了,却给我们业主带来不安全因素。”小区业主杨师傅对记者说,“现在小区里经常出现来历不明的人士,都不敢让家里的小孩在小区里乱走,万一丢了怎么办,谁能负责任。”
就小区反映的日租房的情况,仁恒G53公寓物业一位工作人员对记者介绍说,据他们了解,目前小区内有6位业主把房子改成日租房对外出租,有十几家业主正在和一家专门作日租房的网站接触,有可能把所购买的房屋也转用于酒店日租。
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