华润置地频繁融资：资金解渴还是扩张铺垫

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　　8月7日，香港上市房企华润置地[15.36 -1.16%](01109.HK)发布公告称，公司作为借款人，就34亿港元定期贷款融资与多家银行订立协议，贷款期限为3年。

　　《第一财经日报》记者梳理公开资料发现，从今年年初至今，华润置地已至少7次通过银行贷款的形式取得近百亿港元的融资。虽然相关公告并未透露公司的融资成本，但有业内人士称，华润置地获得银行贷款的融资成本均较低。

　　华润置地从去年开始便已频频通过银行贷款及发行债券的方式融资，据不完全统计，仅2011年全年，华润置地的融资规模就超过200亿港元。

　　华润置地频频融资背后，到底是在高库存的压力下缓解“资金之渴”，还是为新一轮的大规模扩张准备“弹药”呢？

　　近百亿融资

　　华润置地在公告中并未透露融资成本以及“多家银行”到底是哪几家。但在5月8日，就有外媒援引消息人士的话称，华润置地正寻求一笔30亿元的三年期贷款，资金将用于再融资和一般营运开支，由中银香港[24.30 0.00%]和星展银行担任协调主办行，邀请银行参加这笔贷款，邀贷价码为含所有费用270个基点。

　　公开资料显示，这已是华润置地今年以来的第7笔融资，从相关公告中我们可以清晰看到，成本相对较低且平稳的银行贷款是华润置地最主要的融资方式。

　　今年1月12日，华润置地就等值13亿港元的双币种定期贷款融资与几家银行订立贷款融资协议，期限为两年。在2月至6月期间，华润置地5次通过银行取得贷款，金额分别为3亿、20亿、10亿、5亿、7.75亿港元。

　　记者统计发现，截至8月7日，今年华润置地已通过银行贷款取得约92.75亿港元的资金，期限为2~3年不等。

　　在地产行业遭遇“史上最严厉调控”的背景下，针对房地产企业的银行信贷显著收紧，因此，频频获得银行授信的华润置地显得颇为特殊。

　　一家国有银行信贷部经理告诉记者，华润置地公告的内容非常有限，但对于这样的贷款协议，必须分清是新增贷款还是续贷、是普通的贷款还是针对特定项目的贷款，同时，也要特别关注融资的成本。“但总体上看，金融机构对华润置地的偿债能力还是比较认可的。”

　　一位接近华润集团的人士对记者表示，华润置地在融资方面有几大优势，第一是央企的背景优势，第二是依托母公司的信用与金融优势，第三是商业模式优势。

　　值得注意的是，相关融资协议规定，华润置地必须确保华润集团为公司的单一最大股东，以及实益拥有和控制(直接或间接)最少35%本公司已发行股本。8月7日，华润集团拥有华润置地已发行股本的约68%，显然，这样的最低持股百分比要求并不苛刻。

　　低成本“疾进”

　　华润置地2011年年报显示，公司资产负债率约为63.25%，与同行相比，这一负债水平并不算高，值得一提的是，华润置地的流动负债并不少，达712.3亿港元，其中，一年内到期的银行贷款为220.73亿港元。截至2011年年底，华润置地物业存货为981亿港元，现金及银行结存为153.68亿港元。

　　一位银行业内人士对记者表示，能够频繁获得低息的银行贷款，反而说明华润置地现金流及资产状况良好。“银团贷款十分看重开发商的负债率和偿债能力，这样的贷款不是一般的企业可以取得的。”

　　例如，6月5日，SOHO中国[5.97 -1.65%]与银团订立最多相当于6.26亿美元的三年期贷款协定。SOHO中国董事长潘石屹称，能成功获得该笔贷款，显示出公司财务稳健和良好信用。

　　上述银行业内人士指出，现在国内货币政策虽然已有所松动，但针对开发商的银根明显松动现象还未出现，相对来说，国有或大型房企在获得银行贷款上有巨大优势。

　　此外，有媒体报道称，华润集团系统内贷款议案已获得了通过，华润信托、华润万家等华润集团子公司结余资金可互相拆借，这也为华润置地提供了获取资金的便利性。

　　另据上述接近华润集团的人士称，华润的优势在于“集团军”作战。华润集团旗下的几大产业关联度较高，如房地产、燃气、电力、水泥、消费等，当华润选择进入一个城市时，往往是几大产业一起进入，“这对于地方政府，有着巨大的吸引力。”

　　一个可以佐证的例子是，近期，洛阳市政府与华润集团达成战略合作意向——华润集团将斥资500亿元在洛阳打造特色文化产业园，开发项目包括房地产、文化旅游、商贸等。目前，华润万家、华润医药、华润五丰、华润新能源、华润电力[15.80 1.15%]等企业的投资已在洛阳落地，涉及项目12个以上。

　　瑞信报告预计，华润置地今年可超标完成全年400亿元的合约销售目标。2011年，华润置地宣布了新的5年计划，目标5年后销售额达1000亿元，年净利润达150亿元，等于“再造一个华润”。但现实问题是，华润置地需要强大的资金来支持其发展，特别是未来重点发展的商业地产业务，将耗费公司大量的沉淀资金。

　　商业地产“阳谋”

　　显然，在融资上具有优势的华润置地，在资金链上并无明显压力，而频繁融资背后，“加码”商业地产或是更为重要的目的。

　　在公司2011年年报中，华润置地管理层透露，在战略层面，本集团加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时缩短万象城的开发周期标准，加快商业地产的开发速度。

　　2010年，华润置地就曾对外界表示，预计在2015年左右，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例要达到40%左右。

　　众所周知，商业地产与住宅最大的区别，就在于其非常考验开发商的资金实力与后期运营能力，为了实现“加码”商业地产的目的，足够且持续的资金支持是必不可少的。

　　据悉，华润置地商业地产的主力产品万象城一个的投资预计就可达40亿港元左右，除已经建成的几个万象城需要持续投入资金运营外，华润置地还在不断扩展万象城的“疆域”。例如，华润置地已经对温州两块挂牌8.3亿元的地块表现出了“极大的兴趣”，温州万象城项目有望于不久后启动。

　　上海一位上市房企总经理对记者坦言：“长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利，更为重要的是可以通过抵押物业获得大量的银行贷款，这样商业物业后期的运营资金便不愁了。”

　　记者发现，在华润置地2011年年报披露的抵押项目中，通过抵押已经建成的商业物业，华润置地获得了大量授信。其中，深圳万象城抵押额度为15亿元，深圳君悦酒店抵押额度为15亿元，上海时代广场抵押额度也达10亿元。

　　附表华润置地2012年融资情况

　　日期 主要内容 资金 期限

　　2012.01.12 就等值13亿港元的双币种定期贷款融资 13亿港元 两年

　　与几家银行订立贷款融资协议

　　2012.02.22 就3亿港元之定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议 3亿港元 两年

　　2012.03.27 就20亿港元之定期贷款融资与一家银行订立贷款融资函件 20亿港元 三年

　　2012.04.17 就10亿港元之定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议 10亿港元 三年

　　2012.06.26 就5亿港元之定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议 5亿港元 三年

　　2012.06.29 就1亿美元之定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议 1亿美元 三年

　　2012.08.07 就34亿港元之定期贷款融资与多家银行订立贷款融资协议 34亿港元 三年

　　资料来源：根据公开资料整理

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