渣打调查：房地产降价动力消失

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　　渣打银行近日发布研报指出，近期渣打研究机构对中国30家房地产开发商调查，结果显示，全国8个城市的去库存量已经下降，地价和房价似乎开始触底反弹，地方政府对房地产市场的“微放松”已经明显产生作用。而银行和信托公司的融资成本下降，使开发商因急需现金流而降价销售的项目减少，降价动力消失。

　　库存减少 降价动力消失

　　渣打银行对全国8个城市30家房地产开发商的调查结果显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转。大多数房地产开发商库存压力降低。

　　渣打银行研究报告显示，房地产开发商的库存峰值出现在2012年1月份。其中一线城市去库存化速度最快，将于今年年底到2013年1月份实现完全去库存化；二线城市稍缓，将在2014年初将库存全部消耗掉。

　　除了库存之外，融资成本和需求是直接促使房价可能出现下挫的因素。

　　渣打银行的调查显示，受调查的30家房地产开发商融资成本已经大幅下降。渣打银行研究部大中华区主管王志浩在报告中指出：“银行和信托公司的融资成本下降，开发商因急需现金流而降价销售的项目减少。”

　　在30家调研对象中，有22家开发商表示，在最近几个月获得银行贷款越来越容易。除此之外，根据开发商们反映，由于基准利率两次下调降低了银行间的融资成本，银行针对房地产项目开发贷款的平均利率从今年一季度的9.2%下降到了目前的8.0%。另外从信托公司融资的成本也已经从峰值回调，降至平均14%的水平。

　　从需求角度而言，渣打银行坚持认为，仍在快速进行的城市化是中国房地产市场仍将继续发展的动力。渣打银行的调查结果显示，近90%的房屋销售来自于真正的需求、57%来自于首套房购买者、31%来自改善住房者、12%为投资者。

　　渣打银行股市分析团队将未来需求作为房屋升级和城市化带来需求为函数的模型，认为未来多年，房地产市场可以支撑新房建设5%的复合年均增长率。

　　地方政府“微放松”

　　土地财政一直被认为是催生中国房地产泡沫的重要根源。本次渣打银行的调查结果再次显示，地方政府降低地价的意愿非常低，宁愿流拍不愿降价的情绪反映了“政府官员寄希望于土地市场恢复”的心态。

　　渣打银行认为，高地价是高房价的主因，而高地价深植于地方政府的开支计划和创收能力的不对等，即地方政府对土地收入的依赖。不解决这个根本问题，地价不会下降只会上升。

　　而且目前支持土地价格的还有很多央企，据受访者反映，多数新拍卖土地都被大型上市房地产公司拿到，有国企或者地方政府背景的开发商也很活跃，私营开发商买地处境仍然相对艰难，受访的30家房地产开发商中有16家表示，不会在未来6个月中买地。

　　另外，值得注意的是，在当前经济放缓的背景下，很多地方政府已经在积极微调房地产政策以鼓励销售，不过中央仍然没有放松房地产调控迹象。但报告认为，“地方政府对中央政府的房地产调控‘见招拆招’”，地方政府“微放松”的倾向已经非常明显。

　　(作者： 孙红娟)

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