调控下开发商变革 房产向慢牛行业转身

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　　每经记者 徐学成 发自海南博鳌

　　调控下不确定的市场，让开发商更加谨慎和保守，转型成了重中之重。

　　一年前，开发商们想到的房地产转型方向有很多：商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产……似乎要穷尽一切与地产有关的行业。

　　一年之后，开发商开始变得更为保守。虽然旅游地产和商业地产还是论坛讨论的话题，但多数房企谈论的还是住宅的转型——这项他们一直在做，而且更擅长的产品线。

　　参加本次2012博鳌房地产论坛的一些房企高层认为，未来的机会仍然更多地存在于二、三线城市，而调整产品类型与产品结构，挖掘潜在的刚性需求则是行业发展的主流方向。

　　对整个中国地产业来说，有质量的稳健增长，正在代替快速的增长。房地产即将变为一个慢牛行业。

　　变革方向：产品小户型

　　“从大的政策环境不变的情况来讲，无论是把它政策化还是制度化，从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住；二是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应”。在昨日(8月9日)开幕的“2012博鳌房地产论坛”上，万科执行副总裁周卫军这样阐述他对于未来市场的判断。

　　周卫军指出，基于上述判断，万科的应对策略主要包括三个方面：一是为普通人盖好房子，二是要盖有人住的房子，三是在细分市场研究的基础之上做产品创新。

　　据周卫军透露的数据，上半年万科144平方米以下户型的销售占比已经高达89%，折射出的信息则是中小户型已经成为市场的主力户型。万科“好房子”的含义还包括其一直提倡的精装房，据悉，万科交付了6万多套房子，其中有4.5万套是精装房。

　　万科对于“小户型”的追求几乎已经达到极致，早在去年的论坛上，万科就表示将开发面积仅为15平方米的房子，虽然由于政策原因没有“兑现”，但这被万科看作是在细分市场的一个积极的尝试。

　　周卫军此次透露的最新信息则是，即使15平方米的房子无法开发，万科还将计划推出30平方米的小产品，以满足都市年轻一族的需求。

　　事实上，早在发布今年一季度数据时，万科就表示，一季度中小户型的销售占比已经占据了90%的比例。

　　对于“小户型”的追求渐成业界主流。金地集团董事长凌克此前曾对外透露，早在2011年10月就已经对产品结构进行调整，主要内容就是加大中小户型的结构比例，适应市场调控状态下的刚需。

　　在本次论坛上，关于产品类型与结构的调整成为众多房企高层关注的焦点。远洋地产副总裁陈润福指出，“外围环境变化以后，客户需求会产生变化。”陈润福透露，今年前7个月远洋的成交结构中，改善性需求占比提高的幅度比较大，而远洋针对产品结构的调整从去年就已经开始。

　　对此，他认为，原因在于需求端对政策、外围约束条件的适应也在逐渐地成熟，且今年市场的变化与预期没有什么两样，远洋是在按部就班地推出后续经过修改调整的产品和项目。

　　“中小户型”潮流早已涌动

　　事实上，众多业内人士对于后市的判断在此前已经在部分地区得到市场验证。据《每日经济新闻》记者了解，多个城市的住宅市场上中小户型已经晋升为“主角”。

　　官方统计数据显示，7月份，南京楼市共成交8528套，其中80~100平方米之间的房源达到了2896套；100~120平方米房源成交了1808套，140~160平方米和160平方米以上的房源则分别仅成交525套和480套。

　　除此之外，据记者了解，南京的部分地区的项目还出现户型“大改小”的情况。这种趋势还得到了江苏省官方的鼓励，江苏省住建厅此前就对媒体表示，江苏省将做好相关政策储备，切实促使开发商加大中小户型项目开发，保证市场平衡。

　　除江苏以外，其他地区的情况大抵如此。从记者了解到的情况来看，尤其是在一些二、三线城市，由于总价相对较低，较为符合当地的消费能力，中小户型等刚需性的产品受到了市场的欢迎。

　　相关分析指出，调控持续深入，投资性需求一定程度上得到抑制，但以首次置业为主的刚性需求则还是持续释放，对于库存高企的开发商来说，从这些趋势中不难找到解决问题的办法。

　　金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿就指出，房企库存压力依旧没有得到释放，优化产品结构将会使库存去化得更好一些。那么，改善产品结构，在推向市场的产品中多推一些与首次置业、首次改善房对路的产品，可以优化项目成本，“你的售价被政府限价的时候，肯定要优化原来不必要的成本，优结构、快增长、保利润是短期的一个经营策略。”

　　此前，世茂房地产甚至把豪宅的面积定义在90平方米以内。这些都在说明，房地产的产品未来将会是小户型的。

　　机会存在于二、三线城市

　　如果说产品类型和结构是在目前的形势下房企作出的微观调整，那么关系到企业生死存亡的大命题则是：下一步企业将走向哪里？

　　黄俊灿指出，虽然上半年市场出现了一波回暖，但不同城市之间的分化还是“比较厉害的”。以金地为例，仅今年上半年，金地在杭州的成交量就已经超过了去年全年，这被他看做是某些城市“复苏”的标志。

　　对此，黄俊灿提出这样的命题——怎么样在下一轮找到应该要去的市场？

　　事实上，答案或许早已经由市场给出。中指院统计显示，从上半年成交量的变化来看，一线城市成交量增长7%，二线城市成交量显著回升，同比增幅高达26%，在各城市梯队中增速最高，但与之形成鲜明对比的则是三线城市下降了15%。

　　相关分析认为，原本成熟的一线城市增长乏力，二线城市显示了加强的增长势头，三线城市的下滑不应该被看做是“悲观”的信号，反而显示了这些尚待开发的城市蕴藏的巨大市场能力。

　　如果说随着城镇化进程的不断深入，二、三线城市成为市场“主角”是一个必然的过程，那么住宅市场的调控无疑就相当于一支“催化剂”。

　　在本届论坛中，一些业内人士对于未来机会存在于二、三线城市的判断也主要基于对调控政策走势的判断。

　　此前，调控是否会松绑、何时松绑几乎成了让业界有些“审美疲劳”的话题，但在本届论坛上，多位房企的高层则几乎认可“调控趋于常态化”的判断。

　　周卫军就指出，调控趋势应该是长期的，这是这个行业考虑其他问题的首要前提。

　　一个最大的转变在于，与此前广受外界批评的“盲目乐观”、“打肿脸充胖子”等态度相比，行业对待调控的态度也出现了明显的转变。正如前述，与其喋喋不休地讨论政策走向，不如安静下来想想更为实际的问题。

　　二、三线城市已经越来越多地被房企所“青睐”，就在此次论坛上，星河湾集团董事副总裁梁上燕还稍显“激动”地宣布了与雅居乐联手开发成都某项目的计划。

　　“中国有大量的二线、三线城市，发展的潜能非常大”，在梁上燕看来，未来行业的机遇之一就是二、三线城市尚待挖掘的巨大的市场潜力，“其实，二、三线城市的需求随着GDP的增长和西部大开发的战略还在不断地拓展。”

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