房价合理回归需要三给力

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　　原建设部部长于1997年曾提出，要平抑房价，需要政府让税(重点是土地出让金)、银行让息和企业让利。前些年房价过快上涨，这3个环节“脱力”是一个重要原因。只有“给力”解决好这3个环节存在的问题，才会使房价回归更为“合理”。

　　需要政府“给力”解决的问题

　　1999年我们曾经测算过一批住房，土地支出占房价的比重为百分之十几。2008年再测算一批住房，土地支出占房价的比重普遍超过50%，有的甚至超过60%。土地支出占房价的比重飙升，既是房价上涨的一个主要原因，又给房价合理回归留下了很大的“潜力”。

　　土地支出占房价的比重飙升，主要来自土地财政。而土地财政又主要来自中央和地方分税比例的调整。地方的税收少了，就会削弱城市可持续发展的能力。为了解决这个问题，地方政府只好在增加土地收入(含房地产)方面的收入上狠下功夫。据2008年对一些城市的调查，来自土地(含房地产)方面的收入，普遍地占城市财政收入40%直至50%以上。而要维持土地财政不“衰退”，必须保持住房建设规模和房价每年都有较大增幅，这就成了前些年宏现调控难以落到实处的一个重要原因。既要解决土地财政问题，又要让地方拥有可持续发展能力，主要的办法是调整税收分配比例，因而有很高的难度。中央政府决策的力度，将会决定在土地方面影响房价回归的幅度。

　　需要银行“给力”解决的问题

　　我国银行已实行“负利率”多年，这是一种让广大居民的存款不断贬值的办法。

　　银行的负利率还起着驱动住房投资和房价上涨的作用。我国的高收入者和中高收入者，他们拥有较多的钱，为了避免存在银行贬值，就纷纷投入买房的行列。前些年我国每年建成的商品房中，120平方米以上套型的住房占60%以上。买得起这种套型住房的主要是“富人”，他们早已有了自己的住房，买房主要是投资，从而造成前些年住房投资“火爆”和大量住房闲置浪费的局面。为了解决这个问题，我国政府实行了“限购”政策，它对于抑制今后的住房投资，产生了重大作用。它的明显缺点则是没有触及前些年大量进行住房投资的问题，因而建议对过多占用土地和住房资源的居民收取过多占用税。例如笫一步对拥住房300~400平方米的征税2%；400平方米以上的征税3%。这样的做法好处是：能够产生抑制住房投资的作用；能够得到广大群众的拥护；能够减少住房的闲置浪费；能够增加政府的收入。由于只对少数拥有过多住房的人征税，还会减轻征税的难度。

　　许多国家为了支持解决住房问题，对住房建设了实行了低息直至贴息贷款支持。我国的住房建设贷款利息为7%，不沾低息贷款的边。而许多住房建设项目的信贷、特别是短期信贷的利率高达12%。前几年我们调查了一批住房项目，在房价中银行利息均占10%以上。因此，银行让息仍是房价合理回归的一个重要环节。

　　需要企业“给力”解决的问题

　　前几年财政部门调查了一批房企。这些企业自报的年利润为百分之十几，而经调查部门的核查，这些企业的年利润都在25%以上。固然被调查的企业利润可能突出一些。一年多来，由于推行限购政策等调控措施，房地产企业的利润已普遍地有所下降，但离合理的利润还有一段距离。

　　值得指出的是，世界各国产生经济危机都有一个共同起因。就是一个行业出现了高额利润，就会驱动各行各业的资金向其倾斜，从而严重破坏国民经济的平衡发展。前些年房地产企业的高额利润，已经初步地产生了驱动各行各业的资金向其倾斜，几乎每个行业都斥资办了几个甚至更多的房地产企业。如果任其发展，后果不堪设想。因此，建议我国制定抑制高额利润的法律。不仅是面对房地产企业而是有利于房价回归，而且要面对所有获得高额利润的行业，特别是垄断行业，以确保国民经济的健康发展。

　　(作者系房地产行业研究者)

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