多地成交回暖难解库存高压

　　尽管各地楼市成交量不断攀升，但多个机构的统计显示，在成交反弹和供应放量的同步增长下，库存仍然是多地楼市面临的主要问题。

　　统计数据显示，截至今年6月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的住宅库存消化周期仍然需要8~10 个月。戴德梁行的6月市场月报也同样显示，成交回升和供需同步增长并未缓解多城市所面临的高位库存压力，在其监测的10大样本城市中，多城市仍处于库存高压之下。其中，武汉、深圳、沈阳按目前的去化水平，还需要17.3、13.5、12.2个月才能消耗完楼市存量。

　　十大城市库存同比增两成

　　根据链家地产市场研究部统计，截至7月1日，北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州、青岛、惠州10个大中城市商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，虽然环比上月分别下降了3%和1.9%，但同比去年仍分别上涨20.5%和21.4%。

　　统计显示，在2011年上半年，这10个城市库存上涨了28207套，除了限购前的1月、2月库存减少外，3~6月均连续上涨，库存量月均上涨量超过1.3万套。

　　对此，链家地产市场研究部分析师陈雪认为，此次统计的10个城市中，部分城市库存增长速度非常快，其中广州、苏州、福州、青岛、惠州5个城市一年增长幅度超过50%。从库存增长快速的城市市场情况分析来看，这几个城市有几个相同点：首先，新房成交回暖并不明显。此外，大房企布局项目开始增多，这使得原本2009年、2010年成交的大量土地在入市时一方面面临着市场不景气出售较难的局面，另一方面，外来大型开发商挤压，造成库存不断增加。

　　不过，陈雪同时指出，尽管截至7月初，10个城市商品住宅库存比去年同期高出20%以上，但多数为去年产生的积压。7月初，这10个城市库存已经比年初减少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3万多套无效库存，上半年商品住宅库存也至少减少了4万多套。今年上半年第二季度，“刚需”和改善型需求逐渐释放，加上开发商继续以价换量，成交量快速攀升，商品住宅市场已经进入库存负增长阶段。截至7月1日，京沪广深4个一线城市的存量为222484套，比5月底减少了约9500套。

　　标杆房企去化仍需10个月

　　来自中原集团7月10日发布的2012年上半年楼市研究报告显示，尽管从2012年3月份以来，市场销售持续回暖标杆房企库存上升趋势受到抑制，房企库存压力有所减轻，但从绝对量上看目前标杆房企的库存量仍处于高位。

　　截止到6月底，保利、富 力、恒 大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海10大标杆房企在全国49个城市的在售项目存库量相对于2011年同期增加了约6成。此外，2012 年上半年，10大标杆房企的市场占有率从去年年底的9%增加约4%至13%，产业集中度进一步提升。其中，万科、中海、保利的市场占有率分列前三位。

　　以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为标杆房企的动态销售速度，据此推算，标杆房企的库存消化时间在2011年5月底为6个月左右，随着调控深入，标杆房企的库存消化时间在2012年1月达到12 个月的峰值，接近2008年底的历史最高位。3月份以后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，但下降速度依然缓慢，到6月底，标杆房企的库存消化时间仍然需要10个月左右。

　　“通过对上半年市场形势的分析，目前开发商仍面临销售和资金的双重压力。库存量高企依然是各大开发商必须面对的巨大挑战。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，长达两年的房地产政策调控限制了房地产行业的成长速度，一方面，在限购、限贷的调控大环境下，市场结构发生了变化，投资需求离场，自住需求成为市场主力。一些开发商抓住市场特征的变化，通过调整产品结构、价格策略、城市布局等积极适应市场，在整体市场大幅放缓的情况下，依然能取得业绩增长。以万科、中海、保利、恒 大为代表的全国性开发商发展势头依然强劲，并逐渐拉大与追随者的差距。

　　“2012 年下半年，随着中央实施降息降准等扩张性的货币政策及各地方微调政策的陆续出台，刚性及部分改善性需求有望进一步释放，能否抓住窗口期，跑赢大市，取决于开发商是否能适应市场及时调整产品策略、营销策略，从而在行业加速洗牌中站稳脚跟。”

　　(来源：中房报)

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