投资豁口渐开 商业地王楼面地价飙升为去年2倍

　　沉寂一段时间后，广州商业地产单价“地王”再度出世。日前，恒 大以天价13.22亿元拿下珠江新城地王。而万科也以3.8亿元闪电拿下广州天河软件园高唐新建区高普路一地块，业内为之侧目。

　　这是多方资本看好广州商业地产，伺机进入该领域的部分信号。

　　今年5月，来自美国的保德信房地产基金就成功收购了位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，交易总额达20亿元，该单收购也是外资机构今年以来在中国的首宗大额交易。此外，新加坡凯德置地、泰国中央集团、新加坡ARA资产管理集团、新加坡丰树集团、意大利房地产商RD M等国际财团也在广州密寻优质商业物业，频现活跃身影。

　　值得注意的是，国内地产商转攻“商业地产”早非新鲜事，而外资伺机挺进广州商业地产亦由来已久，为何广州投资豁口会在目前显现？

　　溢价拿地的玄机

　　最近，广州商业地产界最为浓墨重彩的一笔交易，当属珠江新城“绝版商业地块”D 4-B2地块由恒 大地产力挫21家房地产商，狂掷13.22亿元溢价82000万元夺得，楼面地价32967元/平方米，相当于2011年广州商业地王楼面地价的两倍。造就“商业地块盛宴”的还有另一位房企巨头万科，其不久前以3 .8亿元拿下广州天河软件园高唐新建区高普路地块，折合楼面地价为4580元/平方米。

　　溢价拿地的原因很简单，“广州的优质商业物业不多，且投资商一般不考虑转手，如广州的天河城。”泰国中央零售百货华南区投资经理刘跃告诉记者，此前考虑转手的项目大多是“烂尾楼”，项目本身就有建筑硬伤，与之接洽更发现，很多公司连个商场的财务报表都没有，项目的产权也较为复杂。

　　这种市场现状预示着，“拿地自建是进军广州商业地产最为方便、快捷的路径。但是，住建部关于‘房地产开发资质’有严苛规定，境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产的审批手续则更为繁琐。所以外资一般不会直接参与拿地、开发建设等具体事宜。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥告诉南都记者，外资入穗热情高涨，新加坡凯德置地、泰国中央集团、新加坡A R A资产管理集团、新加坡丰树集团、意大利房地产商R D M等国际财团都在广州秘寻优质商业物业，频现活跃身影。他们采取介入的途径之一是，从已经购得商业用地的上市企业手中购买股权。

　　结论显而易见，住宅市场正步入次第式微之态，商业地产却依然享受着城镇化和限购令催生下的良好发展机遇。而房企即便不做商业，仍可以将“稀缺地块”转手卖给外资机构等接盘者。

　　广州投资豁口渐开

　　时至今日，广州由外资全盘参与操作的商业综合体项目也就“太古汇”一个，而天河、越秀等城市核心商圈的物业早已被本土零售商、开发商瓜分完毕。

　　素来商场如战场，铁打的营盘流水的兵。“外资百货真想抢占核心商圈的优质物业，也不是完全没有机会的。去年底，越秀地产就作价9.84亿元，将旗下东方宝泰购物广场转手卖给香港汇港发展集团。”

　　显然，价格问题成为抉择的关键考量点。

　　今年5月，来自美国的保德信房地产基金就成功收购了位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，交易总额达20亿元，分摊总建筑面积后，每平方折算后的售价约为2 .6万元，具有相当大的商业梦想空间。

　　“随着广州商业物业存量放大，商业地产运营所需要的投资周期可能比预期更长，首选现金流控制的房企开始考虑把项目出售，商业项目交易的甲方、乙方角色互换。”陈厚桥说，局势已经开始产生微妙变化，外资可供选择的机会渐多，广州投资豁口渐开。

　　大宗交易案仍将上演

　　高力国际研究显示，今年第一季度，广州无新增大型购物中心项目入市，受到越秀区和荔湾区部分项目经营调整影响，广州市大型购物中心整体空置率录得环比上涨0 .4个百分点至11%，首层租金则环比下降1 .4 %至每月每平方米747元。由于去年部分项目推迟开业，预计今年将有超过65万平方米新增购物中心完工入市，届时整体空置率将有明显上升，整体租金将面临下调压力。

　　这意味着，“商业项目的爆发性开发也可能给局部市场带来灭顶之灾，看到一些‘招商未果’的项目运作失败案例，部分内资企业从前期开发就寻求外资的支援。”一位不愿透露姓名的外商告诉南都记者，广州还有一些在建购物中心因资金、招商等方面的问题，基本敲定转手卖给外资机构。未来商业地产的大宗交易案例仍将频繁出现。

　　数据

　　戴德梁行发布的全球房地产投资报告显示，外资格外青睐中国的商业地产。2011年，全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%，其中中国商业地产为资金重点流向。

　　全球房地产顾问公司世邦魏理仕调研数据显示，目前，中国购物中心建设规模雄冠全球。在所分析调查的全球购物中心建设规模十大城市中，有8个在中国，确切地说，有半数的在建购物中心位于中国。

　　(作者：肖昕)