楼市成交回暖 房价跌幅收窄

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　　5月以来，有关各地楼盘销售火爆的消息越来越多，素有楼市风向标的北上广深，个别楼盘出现热销场面。虽然“以价换量”仍是市场主流的销售策略，但少数开发商开始尝试小幅上调价格，试探市场反应。

　　与此同时，再加之稳增长、央行降低存款准备金率、三年半来首次降息的政策转向，虽然政府意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。在不少购房者看来，楼市“政策底”和“价格 底 ”似 乎 都 已 形成 ，遂 开 始 急 着 入市。

　　由此看来，成交回暖，背后有多重因素影响。下半年，成交量是否继续回升，价格是否因此而反弹？最近几天，“发改委将松绑房地产”、“央行放松个人住房贷款”等虚假新闻风靡网络。

　　对此，住建部不止一次表态，“坚持房地产宏观调控不动摇”，一些地方财政面临压力，宏观政策稍有风吹草动，就会让市场浮想联翩，其中不乏开发商蓄意制造的热销假象。

　　专家认为，中央没有根本性放宽的意图，限购、限贷不动摇，对自住型需求予以适当的政策鼓励，房价强劲反弹的可能性不大。住建部也强调，会继续密切关注各地执行调控政策的情况。

　　楼市成交持续回升

　　5月份以来，多地城市量价齐跌的态势得以改变。国家统计局数据显示，5月全国商品住宅成交量环比增长16.37%；成交额环比增长19.12%。进入6月，一些楼盘销售火爆的消息逐渐增多。

　　素有楼市风向标之称的深圳，6月上半月的成交量已超过5月总成交量的一半。在北京，大部分刚需项目的入市去化率超过50%，上海、广州成交量也一路攀升……

　　6月18日，恒 大以13.22亿拿下珠江新城一块商业用地，楼面地价高达32968元/平方米，接近在售商业项目的售价。就在前不久，上海、北京通州、南京等地也出现高溢价率拿地的情况，如上海青浦区一地块以溢价率达111.9%的高价成交，今年典型的高价拿地。

　　针对此轮市场热潮，中国房地产学会副会长陈国接受媒体采访时表示，一是开发商采取降价出货策略，以价换量；二是宏观经济下行，国家重提“稳增长”，货币政策有所放松，同时地方政府受制于财政压力又在对楼市调控进行“微调”，两者合力使购房者预期改变。

　　购房者心理微妙变化

　　购房者心理发生微妙变化，价随量涨，是当前人们普遍担心的问题。这种担心，在各种政策误读与辟谣中，摇摆不定。

　　6月7日，中国人民银行发布消息称，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。也许是受到银根调整消息的刺激，很快，有关房地产调控松绑的信息频频出现。6月5日，一位自称发改委内部人士表示，此举意在拉动快速回落的经济，如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目“开口子”。

　　两天后，有消息再次传出，降息当天央行向各商业银行下发“特急”文件，声称房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。

　　6月11日，再次有报道称，银监会发布文件将给予二套房贷与首套房贷同样的风险权重，而此前首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。

　　针对“松绑”的信息，相关部委立即作出回应与澄清，表示这一系列信息都是虚假信息和误读。虚假背后是一场各方利益的博弈，开发商、地方政府、购房者。

　　在不断的误读与辟谣中，各种传言无形中增大了购房者的恐慌。恐慌的背后，是担心自己来不及“抄底”，等到最后，却发现房价已经距离梦想远去。

　　“在当前强调稳增长的情况下，如果频频对楼市调控进行微调很可能反转购房者的心理预期。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。

　　5月、6月房企一路飘红的成交数据，证实了这一点，更多原本观望的人加入购房行列。

　　下半年房价或企稳

　　尽管销售回暖，资金面紧张状况并未得到实质性的改变。截至今年第一季度，行业平均资产负债率为72%，仍然处于高位，显示出房企融资渠道仍然收紧。因此，现金为王，快速周转仍然是主旋律。自住型购房者承受能力有限，开发商一旦贸然涨价，有可能再次抑制购房需求，影响资金回笼。

　　国家统计局18日发布的数据显示，5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有43个，持平的有21个，上涨的有6个。广州全市10区新建商品住宅网签均价13792元/平方米，同比上涨10.5%，环比仍呈现微降，降幅为0.2%。

　　“上述数据显示，主要城市房地产价格继续处于调整回落趋势之中。”国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为。

　　“成交回暖态势基本已经确定，但目前楼市仍处于供过于求的状态，开发商资金压力仍然比较大，因此近期成交量的提升虽让楼市站稳，但还不足以扭转市场。”赵卓文表示。

　　楼市反弹可能性不大，但房价跌幅将收窄，未来房价企稳为主，这在业内普遍达成共识。一向唱涨楼市的北京师范大学房地产研究中心主任董藩近期也表示，现在的房子已经关系到了很大一部分人的生活问题，政府自然也会有压力。所以，在房地产行业和社会稳定方面，当然要考虑稳定的大前提，政府是不会允许住房的价格再次高速飞涨的。(来源：南方都市报 南都网)

　　“无论是房地产投资，还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等，都较3、4月份有回升，说明近期对首套房贷的放松、降息以及对开发商贷款的放松都发挥了作用，本轮房地产的最低谷已经过去，楼市很有可能在未来几个月里企稳并小幅回升。”北京科技大学管理学赵晓如此表示。

　　政策基调不变鼓励刚需

　　从政策层面来看，无论是“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，还是“银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重”，这些报道后都被证实为误读，有市场炒作之嫌。随着楼市的回暖，房地产调控处在十字路口。

　　市场上出现两种声音，一个是地方政府的声音，财政收入下跌，土地出让金下跌，政府开始考虑是否松动，一个是中央坚定调控政策不动摇。各方利益博弈下，正如华远地产董事长任志强所说，未来政策存在不确定性。而SO H O中国董事长潘石屹表示，他现在不敢对房地产市场未来走势妄下结论。

　　从中央层面来看，国务院常务会议提出，要把稳增长放在更重要的位置。住建部新闻发言人也强调，会继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策。

　　任志强提出“房地产已被抛弃”的观点，他认为，“这次主要还是针对整体宏观经济，而不是针对房地产，对于房地产整个产业，只能说是间接受惠。对其本身来说，我们没有看到中央有专门的政策对房地产放松，都是坚持不变。”

　　抑制投资需求，限购限贷仍是中央不可突破的红线。北京科技大学管理学院教授赵晓分析，中央也反复强调这是红线。各地“微调”的对象主要是针对刚需客户，对炒房有一定的遏制。

　　房产调控尚没有完全到位，政策整体走势还不会发生重大的变化。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，为引导房地产市场软着陆，同时满足中小户型、首套住房购买者的自住型需求，应努力增加普遍商品住房供应，并对自住型需求予以适当的政策鼓励。

　　专家观点

　　只要能刺激经济增长，就一定有利于房地产市场发展，比如说降息，降息的目标不是针对房地产，而是针对于很多宏观经济，但降息以后，一方面让消费者的购房支出降低了，也让开发商的成本降低了。在整个经济发展当中，向上和向下的时候，房地产都同样会向上和向下，受到一些影响。

　　———华远地产董事长 任志强

　　十八大给的红包不要白不要。只要进入能力承受范围即可出手，莫在观望中失望。

　　———北京科技大学管理学院教授 赵晓

　　未来一年内，楼市调控政策以稳定为主，完全仰赖刚性需求来逆转楼市希望不大。但是，由此认为楼市会崩盘的期望也是不现实的。

　　———深职院房地产研究所所长 邓志旺

　　(作者：王艳玲)