加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制

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　　自2010年4月国务院颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)以来，本轮被称为史上最严厉的房地产调控已经持续两年多，投资和投机需求已初步得到遏制。然而，棋到中盘，也正是博弈双方最较劲的时候。近期房地产市场表面上似乎风平浪静，实际上暗流涌动。受经济滑坡、财政紧张的影响，不少地方出现了调控政策“试探性松动”。虽然在关键时刻，相关权威部门强调“未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归”，但是依然难以消除市场上一个疑虑——这种依靠高压式的调控到底能够维系多久？一旦后劲不足，房价是否又该出现报复性反弹？从国际经验看，保持房地产市场健康持续发展的一个重要前提，就是建立以合理税负为主导的房地产调控长效机制。当前，坚持房地产调控已经越来越成为各界共识，投资行为也越来越趋于理性。我们应当抓住这一有利时机，加快长效机制建设进程，将房地产调控由行政高压模式切换成“制度规范与行政监管相结合”的新模式。

　　房地产调控没有到位

　　相关研究机构数据，我国百城房地产市场均价于2011年8月到达了最高位后，迄今(2012年5月)已经持续回落了9个月。但是，房地产市场价格依然没有回到合理价位。

　　那么究竟什么样的房价才是合理的呢？2012年3月14日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议上答记者问时指出：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”温总理对合理房价的解释显然是全面的，一方面房价要老百姓接受得起，另一方面房地产开发商获得的利润应该合理。目前国际比较公认的合理房价指标就是房价收入比，即房屋总价与居民家庭年收入的比值，这也是国际通用的一个指标，目前比较流行的看法认为，房价收入比在3到6倍为合理区间。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6倍往往就视为出现泡沫，鉴于我国目前的实际情况，一般认为6-7倍应该是合理区间。

　　2012年3月6日上海易居房地产研究院发布报告指出，2011年，我国城镇居民房价收入比回落至7.50倍，接近合理区间，但是大中型城市的房价收入比均明显偏高，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比均在两位数以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门和上海2011年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48和12.40倍。原来房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市也逐渐超过了全国的平均水平。但是2012年3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》中显示的数据更为悲观。这份报告中测算出我国城镇房价收入比为12.07倍，一线城市房价收入比高达25.25倍。而伦敦房价收入比6.9倍，首尔为7.7倍，纽约为7.9倍，悉尼为8.5倍。尽管这两个机构由于数据来源和计算标准的不一致，得出我国房价收入比差距极大，但是显然都能反映我国大中城市的房价收入比与国际水平相距甚远。

　　以北京市为例，2011年北京的城镇居民人均可支配收入为32903元(根据北京市经济信息网)，2011年北京市新建商品住宅市场成交均价约为21585元/平方米(根据链家地产市场研究部)，按照一家三口人，人均居住面积30平米计算，房价收入比也高达19.68，也就是一家不吃不喝得花20年才够买90平米的房子，这与发达国家相比显然是不合理的。但实际上，由于我国大量体制内单位变相分房的存在，我国的住房市场不是真正的完全市场化，另外还有大量灰色收入的存在，因此，我国整体上真实的住房收入比也许没有计算出来的高，但是作为普通城市居民(不能享受体制内分房，没有灰色收入的群体)，这一房价收入比实际应该更高。

　　制度建设滞后

　　我国房地产调控可能已创下几项世界纪录：调控时间最长、调控力度最大、调控效果最差，其根源在于影响房地产市场的诸多机制不合理，包括土地机制、税收机制、投融资机制、收入分配机制等等。

　　首先，土地出让金制度以及与土地相关的税费制度不合理，从源头上为我国房价的不合理奠定了基础。经过三十多年的土地制度改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断，以招、拍、挂方式为主，一次性收取土地出让金的城市土地出让制度。由于我国的土地供给是政府垄断的，政府可以通过对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格。如果在土地需求竞争不充分的条件下，或者买方具有和卖方谈判的能力，供给方的垄断不一定能导致土地价格上涨。但在当前我国城市化快速推进的过程中，土地需求方的竞争充分，所以土地的价格也就越涨越高，在本轮房地产市场调控前，很多地价屡创新高就是很明显的例子。推高地价的另一因素就是我国当前在土地批租阶段就开始一次性缴纳70年(住宅用地)土地出让金，这实际相当于提前交税，不但不合理，还直接推高当前地价。土地价格是房屋建造的主导成本，政府既作为土地的拥有者，又作为“招拍挂”的裁决者，很容易操控地价。加上分税制后地方财权与事权的不平衡，地方政府对土地财政具有严重的依赖性和成瘾性，通过卖地获取财政收入是最为直接有效的方式。土地出让金收入占地方财政收入比重从1999年的9.19%上升到2009年的43.75%，最高的年份达到55.04%，成为地方政府重要财源。在房地产开发阶段，当前的土地使用费缴纳也过高，既挤占开发资金，影响供给能力提高，更直接抬高了房价。根据《房地产买卖行为与房地产政策》报告中测算，在我国房地产开发企业项目开发中土地成本占直接成本最高的上海，土地成本占比达到52.80%，在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，有接近一半是向政府支付的。因此，地价的不断攀升不能不说地方政府是有推动作用的。所以在当前房价出现下调、房屋成交量下降、地方土地财政收入下降的背景下，很多地方政府希望微调中央的房地产调控政策。

　　土地相关的一些课税，也存在一定不合理性，助推房价上涨。如现行的土地增值税就在一定程度上影响扩大住房供给的土地资源的流通，也极大提高了土地成本，从而抬高房价。我国当前土地增值税是在上个世纪90年代初为了抑制房地产投机行为而开征的，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，这对当时的土地炒作确实起到抑制作用。但是由于我国土地增值税只对流通阶段的土地征收，而对持有阶段土地免征，这实际降低了土地流通速度，影响土地供给。而且我国现行的土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超额累进税率，但在日本、德国征收的土地增值税的最高边际税率仅为30%左右，偏高的累进税率不但助长逃税现象，还阻碍了房地产的正常流转，同时抬高房价。

　　其次，房地产业不合理的投融资体制也是助推不合理房价一个重要因素。这种不合理投融资一方面表现为开发商投资门槛过低，银行对其融资需求的不断满足使得房地产商在房价博弈中不会主动降价，助推房价上升。2004年9月，中央为调控较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其项目资本金比例不得低于35%。此后几年，随着楼市的持续升温，开发商的贷款被严格限制，“35%”的大限也从未放松过。但是2009年，为了应对金融危机扩大投资刺激消费，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，大量不足的投资资金都是由银行提供，如果加上购房者的按揭贷款发放，使得开发商开始玩“空手套白狼”的游戏。开发商自有资金比例过低，使得开发商在房价的僵持和博弈过程中比较淡定，而有限资本可以开发和囤积更多房屋待价而沽的投机行为也就一波接一波。开发商过于依赖银行贷款，融资渠道单一，没有中间的市场转换环节，风险最终都传导到银行和消费者头上。

　　银行除了对开发商的过度融资外，对于投机者的不合理融资也极大推动房价的上涨。没有银行资金的支持仅凭投机冲动是很难抬高房价的。如果投机活动全部都是用自有资金全额购房，购房需求就会大大减少，房价也就不可能大幅上涨。因为，没有银行资金的支持，高房价风险就完全由购房人自己承担，这样谁都不愿成为最后的接盘人，投机博弈就会停止，房价上涨自然失去动力。而银行在向投机者源源不断提供信贷，不断放大投机资金规模，不断推高房价的同时，在杠杆效应下不断被放大的投机风险也被银行承担。因此，规范银行对房地产企业和住房需求者的投融资体制，不仅是对遏制不合理房价，对于整个房地产市场乃至整体经济持续健康发展都是非常重要的。