土地市场全面回暖尚待时日
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“仅凭个别地块高价成交,并不足以断言土地市场已全面回暖。”对于当前的土地市场走势,中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示,近期地王的特点是总价低、单价高,与以往相比成色显得不足。
恒 大新拿下的珠江新城地王为商业地块,总价为13.22亿元;北京门头沟“地王”的交易价格为2.79亿元;上海嘉定成交的高溢价率地块,总价为1.75亿元。
相比之下,2009年和2010年诞生的“老地王”,不仅单价不低,总价更是动辄数十亿。其中,在2010年3月15日,北京诞生的三个“地王”中,总价最高的一宗达到52.4亿元,最低的也达到17.6亿。在2009年末广州亚运城地块的整体出让中,交易价格更是达255亿元。
从大宗整体出让到分割成小块出让,是近几年土地交易方式的新变化。直接结果是防止了总价地王的出现,但同时也会由于体量偏小,影响到企业拿地的积极性。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示,同样的土地交易数量,其成交的土地面积和规划建筑面积都可能低于以往。而今年以来,多数热点城市的土地成交宗数在下滑。
据北京中原地产统计,1-5月,全国13个城市居住用地成交面积共1170公顷,同比下降37%;成交金额约680.62亿元,同比下降48%,均处于近五年中同期较低成交水平。进入6月以来,全国土地的整体成交量未见明显好转。
业内咨询机构庄凌顾问向中国证券报记者指出,近期以高溢价率成交的地块多为商业用地而非住宅用地,土地市场仍然整体低迷。
张大伟认为,目前土地市场依然难言回暖,少数企业以“高单价、低总价”获得地王称号。预计下半年土地市场成交量会有所回升,也不乏个别高价地的出现,但土地市场总体仍将保持平稳。
告别非理性繁荣
在房地产市场调控背景下,土地市场恐怕很难重现以往火暴的局面。据北京中原地产统计,截至6月19日,北京共成交8宗含住宅性质的土地,挂牌成交溢价率为29.05%。2011年,北京成交居住类用地59宗,挂牌成交溢价率为31.9%。
这与往年的溢价水平形成鲜明对比。2010年,北京成交居住类用地81宗,挂牌成交的溢价率为87.5%;2009年,这一数据达110.64%,当年北京成交居住类用地74宗。
陈国强向中国证券报记者指出,去年初“新国八条”的出台,造成市场成交量回落,房企对后市预期不佳,拿地热情减退,不仅导致溢价率下滑,还使得土地市场出现了大量流标、流拍现象。在经历了此前非理性的拿地热潮后,市场正在变得理性,为拿地而不计成本的现象很难再出现,土地市场重现2009年、2010年的火暴场面可能性很小。
北京某知名开发商向中国证券报记者表示,房地产开发企业的整体负债率偏高,用于拿地的资金有所减少,对市场的预期也趋于稳定,这都制约企业的拿地行为。即便是拿到地王,将来销售也有可能亏本,搞不好还会“砸在手里”。
此外,土地出让方式的变化也抑制市场的非理性行为。为避免高价地的出现,从2010年下半年至2011年初,一些城市在土地出让中较多采用招标方式,而非“价高者得”的拍卖出让。今年以来,挂牌与拍卖方式重现,但设定了“限地价、竞房价”,“限地价、竞保障房建设面积”等诸多限制,使得土地溢价率保持在相对较低水平。
另有业内人士分析,随着保障房建设力度的加大,土地出让中捆绑保障房地块的方式也将越来越多,这将一定程度上削弱地王的成色。
土地出让底价抬高
值得注意的是,近来土地出让底价渐高,这或许将对今后的市场供应乃至房屋价格产生重要影响。
在近期北京新推的土地中,位于大兴区旧宫镇的“绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目”成为为数不多的优质地块,该地块建筑面积为138212平方米,但起价达15.168亿元。由此计算,起拍的楼面价就达到了10974元/平方米。
同样位于大兴旧宫区域,去年12月成交的“旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目”,起拍的楼面价仅为8427元/平方米。当年8月成交的“旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目”,起拍的楼面价为6928元/平方米。
在近日北京的一场土地拍卖中,一位开发商感叹:“底价越来越高了。如果用暗标的方式出让,大多企业的估价都会出现失误。”张大伟也表示,虽然不同土地性质占比可能影响地价,但目前来看,出让土地的底价并未下调,不少热点区域还存在底价明显提高的现象。
以朝阳区来广营乡为例。去年12月,来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目以底价成交,交易的楼面价为10807元/平方米。该宗交易完成还不到一个月,同一区域的来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地入市,底价定为23.7亿元,折合楼面价12523元/平方米,比前一宗地块高出16%。
此外,近年来土地交易较活跃的房山长阳西站、通州运河核心区等区域中,土地底价均出现明显上调。根据中原地产的监测,在全国不少热点城市,土地底价上升的现象同样明显。
北京某开发商向中国证券报记者表示,土地底价上升的主要原因,在于一级开发成本提高,尤其是拆迁成本上升。此外,政府对周边区域投入的加大,加之前期土地交易的热点效应,都成为底价提高的重要筹码。
业内人士认为,这种现象将对市场交易带来深远影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生向中国证券报记者表示,从中长期来看,土地成本的提高势必会给未来的房价提供更大支撑,加上财务、融资、人力资源等成本的上升,房价正在面临一个难以压缩的“钢地板”。
张大伟认为,底价提高说明土地储备部门对未来预期良好,这也是最近土地市场冷清的主要原因,可能会影响后市的市场供应。
6月6日,上海嘉定新城一地块以435%的溢价率出让,溢价率之高近年来罕见。6月18日,恒 大地产以总价13.22亿元、楼面价32968元/平方米的价格拿下广州珠江新城地块,成为广州新楼面价地王;同日,北京两月来首宗住宅用地成交,门头沟区龙泉镇F1地块以上限价格成为该区域楼面价地王。
进入6月,部分地块成交溢价率上升、地王身影再次出现。但业内人士认为,无论总价还是单价,如今的地王成色都逊于以往。与往年同期相比,今年的土地交易量仍处于历史低位。仅凭个别地块的溢价成交,尚难断言土地市场已全面复苏。当前市场正在发生微妙变化,底价提高、出让方式微调等都将影响未来的市场交易。业内人士预计,下半年土地市场成交量会有所回升,但土地市场总体仍将保持平稳。
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