房企部分指标恶化超2008年
5月持续回暖的成交,掩饰不住房企资金链的紧绷态势。
本报记者综合标普、穆迪、易居房地产研究院、链家地产研究部等多家机构数据显示,受制债务水平大增和融资困难加大,房企的资金链在二季度持续恶化,部分指标超过了2008年。
住建部政策研究中心副主任王珏林5月29日称,房地产市场增速已放缓,银行也放慢向房地产业放贷。这使得开发商面临的财务压力加大,其中中小型开发商的压力尤大。王珏林认为,开发商应降低增长目标,并将重心转向小型城市。
易居数据显示,2012年一季度,房地产开发企业本年资金来源和开发投资比值、企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增速、GDP增速等指标已经低于2008年的水平,创下历史新低。
易居房地产研究院副院长杨红旭认为,房地产开发企业资金状况将在2012年上半年,经历本轮调控以来最“紧张”的时刻,可能是在二季度最糟糕,预期与2008年全年程度差不多,目前部分指标已经差于2008年。
5月24日,标准普尔发布对中资地产商的信用评级分析报告也称,2012年信托贷款和境外债务风险暴露较高的中资地产商将面临挑战。标普分析师称,在过去的第一季度中,大部分获评级的开发商的销售较去年同期出现大幅下滑,行业内最大的开发商也未能幸免。虽然3月和4月的销售额受压抑需求的释放推动得到一定程度的改善,但根据过去几年的房地产投资来看,目前市场的供货量相当高,而近期的数据亦表明,部分二线城市如武汉、青岛、福州等,均有差不多20个月的库存量。因此很难判断这种回暖趋势是否能够继续。
沿海绿色家园、绿城中国等七家房企被标普“点名”,原因是该些房企将面临大量的海外债务和信托贷款到期,加上销售执行较差,流动性表现疲弱,未来的再融资风险将更大。
此外,各类融资渠道的成本都在大幅上升,这也不断削弱房地产公司的现金流和利润率。标普分析师陆枫介绍,在海外债券市场方面,评级较低的开发商现有的债券在二手市场的收益率已经升至15%,甚至部分超过20%,这表明这些公司在海外债券市场上融资大门已经关闭。
至于评级相对较高的开发商,如雅居乐、合景泰富等,今年的融资成本亦较上年有所提高,大概上升了1%。且融资的期限也相应降低,从过去的五年期变为三年期,甚至更低。
至于国内,公开市场融资仍然不放松,房地产信托已经难于发行,而信托贷款利率也已大幅升高。用益信托提供的数据显示,今年前4个月份共发行房地产信托186款,发行规模为418.18亿元,仅占全部信托发行的21.98%。
“同时,小开发商境内的项目贷款融资成本也在上升,尽管现在中央银行降低了存款准备金率,但国内银行仍不断加强对房地产信贷方面信用的监控和管理,预计银行在房地产方面的贷款增长会持续变缓。”陆枫透露。
(作者:张晓玲)
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