一季度投资总额超2600亿 房企集体为旅游地产烧钱(2)

　　雅居乐年报披露的数据显示，截至2011年，雅居乐清水湾的土地储备面积(占地面积)高达912万平方米，楼面地价仅为276元/平方米。清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰2.9万元/平方米，2009年和2011年也分别高达1万元/平方米和2万元/平方米。

　　单个组团的盈利情况或许更能说明问题。根据博志成研究院的一项统计，清水湾项目别墅组团成本应为1.08万元/平方米，按照2010年清水湾项目销售均价29000元/平方米计算，产品的毛利率达105%。

　　后续运营存在不确定性

　　利用单个项目创造如此惊人的收益，在房地产行业中并不多见。

　　正略钧策合伙人郝炬在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，雅居乐很好地抓住了消费者从观光旅游向休闲旅游转变的机遇。

　　雅居乐方面则指出，除得天独厚的自然条件和海岸资源之外，1.5万亩土地由公司独家统一规划、统一开发、统一管理，也保证了项目的整体规划和运营开发。

　　郝炬认为，大多数旅游地产项目其实还是以销售为主，开发酒店等其实是为了形成一种休闲度假的氛围，由于拿地价格较低，“真正赚钱的还是住宅”。

　　不过，旅游区住宅空置率过高却是不容忽视的问题。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，海南度假区住宅空置率过高，出租率偏低，反映海南投资热过旺，不容易形成结构较合理的消费群体，市场对置业观望情绪仍较高。

　　在住宅项目继续销售的同时，按照该项目的规划，清水湾后续的开发将以高端酒店、商场以及其他娱乐配套为主，如雅居乐将在清水湾建设6家国际顶级的酒店，据雅居乐透露，最早的一家莱佛士酒店预计在今年年底开业。

　　根据雅居乐方面披露的数据粗略计算，雅居乐清水湾6家酒店的总建筑面积将达到33万平方米，按照1万元/平方米的造价计算，总投入将达到33亿元。

　　对于依靠住宅销售赚得盆满钵满的雅居乐来说，33亿元的投入不在话下，但处于旅游市场尚未培育成熟的海南区域，陈厚桥指出，“短期内会有一定压力”。

　　“对前景的判断关键在于被定为国际旅游岛的海南岛能否形成类似巴厘岛、普吉岛一样的效应，如果可以的话，一个项目建6家酒店并不算多”，陈厚桥认为。

　　除此之外，酒店、商场等商业物业由于投入大，回报期长，也给雅居乐的后期开发和运营带来了不确定因素。对此，雅居乐方面回应称，回报周期长的产业，公司会根据现金流的状况适当加快或减慢其发展步伐。商业物业有利于公司分散业务风险，是公司获得稳定收入的一部分，同时亦有助于打造及提升公司品牌。

　　房企大规模进入旅游地产，其中一个目的是获得大量低廉土地。

　　申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房用地200万元/亩的土地成本。

　　以旅游为主业的华侨城，旅游收入只占营业收入的约36.4%，而房地产收入却占公司收入的59%。上述收入比例是否意味着华侨城是在借旅游地产获取低廉土地呢？《每日经济新闻》记者昨日曾向公司发出采访提纲，但公司未予回应。

　　地产和旅游收入一增一降

　　华侨城A(000069)(000069，SZ)2011年财报显示，公司2011年占营业收入10%以上的两大支柱产业分别为地产开发与旅游综合业。然而，华侨城近期被指借助旅游业名义低价为地产开发圈地。

　　5月13日，新华社旗下的《新华视点》官方微博所发的一条微博引发关注。据该微博介绍，华侨城组建美术馆连锁馆群，目前在北京、上海、深圳、西安、武汉等重点城市全面推出。

　　后经披露，华侨城在建或已建的美术馆数量高达10家，引发众多人士质疑。浙江美术馆副馆长桑火尧就在微博上评论道：“警惕以办美术馆之名行拿廉价土地。”

　　一位业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，华侨城的商业模式为旅游加地产，践行先旅游后开发的路径，并通过后期的地产开发产生的现金流反哺旅游。这种模式从产生始起便留下了以旅游之名行地产之实的嫌疑，尤其在近几年房地产业大发展的背景下表现得更为明显。

　　地产业在华侨城业务链条上的占比份量上升的情况，侧面说明了问题。

　　华侨城2011年财报显示，房地产业收入全面压倒旅游综合收入成为公司的第一大产业，这与华侨城一直将自己划归为“非房企”的形象形成对比。

　　年报显示，2011年华侨城房地产业收入为102亿元，占公司营业收入近59%；旅游综合业的收入为63亿元元，占营业收入的36.4%。同时，2011年华侨城的旅游综合业营业收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整体平均毛利率53.11%，且同比下降5.42个百分点；相反地，地产业营业收入同比大涨45.51%，63.03%的毛利率比公司整体平均毛利率高出近8个百分点，且比去年同期增加3.58个百分点。

　　上述人士认为，从华侨城两大主业的对比可以看出，公司的核心是地产，而旅游只是配角。

　　以旅游之名低价拿地？

　　华侨城低价拿地，也一定程度上助长了“以旅游之名行圈地之实”的声音。

　　上述人士分析说，“旅游+房地产”模式下，华侨城开发的多是大规模综合项目，而这种项目的前提条件就是必须获取大规模的土地；另一方面，大规模旅游地产项目投资额一般较大，可拉动地方政府GDP和就业，因此容易获得地方政府支持，从而低价获得大规模土地。

　　申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房200万元/亩的土地成本。

　　类似情况在旅游地产业并非个案。4月12日，由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股5家国内知名民营企业联合投资的旅游地产项目西双版纳国际旅游度假区项目开工，这个被当地政府称为“西南地区投资最大的旅游度假项目”总投资额高达150亿元，拿地成本仅为20万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩。

　　在旅游地产项目中，以旅游项目名义拿下的地块，一些可能偷偷地流进了地产开发之池。以华侨城为例，一份研究报告显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积为0.5平方公里，而基础设施及房地产开发所占面积高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产开发所占面积达2平方公里。

　　上述行内人士对此分析说，在旅游加地产的模式中，旅游部分的投资收益属于典型的 “慢进慢出”型，而地产开发部分则为 “快进快出”型。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。

　　(作者：胡廷鸿 叶书利 徐学成 刘兴斌)