一季度投资总额超2600亿 房企集体为旅游地产烧钱

　　广西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地产圈里混了十几年的“老人”，至今都还记得上世纪90年代旅游城市的楼市泡沫。当泡沫破裂时，出现的大量“烂尾楼”让当地的房产业从此一蹶不振。

　　如今，在楼市调控的大背景下，新一轮的旅游地产泡沫又开始渐隐渐现。从海南岛到惠州东海岸、渤海湾、山东半岛，再到云南西双版纳，如今随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

　　自2009年以来，发展旅游和文化产业日渐被提升到国民经济战略性支柱产业的高度，围绕旅游度假、生态养生、养老需求的旅游地产开发成为开发商争相追捧的投资热点，旅游地产开发到了白热化阶段。

　　据统计，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒 大、龙湖、中坤、中弘地产、富 力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

　　旅游财富网初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元。而今年1~4月，全国房地产总投资为15835亿元，可见旅游地产的投资热度。

　　房企扎堆涌入旅游地产

　　与商业地产一样，随着房地产行业发展形势的变化，越来越多的房企因调控而选择旅游地产领域，试图抢占下一轮房地产行业的经济高地。近年来旅游经济的上升也带动了旅游地产的投资热潮。

　　实际上，国内旅游地产项目从2006年、2007年开始逐渐增多。中信建投研报显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

　　从开发商扎堆的海南岛到惠州东海岸、长三角区域，再到山东半岛、环渤海区以及云南的西双版纳，从滨海度假到内地山水园林，越来越多的开发商正在旅游地产项目上“跑马圈地”。

　　目前从事旅游地产的代表房企包括华侨城、港中旅、万达集团、中信、华润、雅居乐以及中弘地产、金融街(000402)等，而越来越多的开发商也正在试图进入这一领域。

　　有媒体报道，在西南边陲的西双版纳，包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安(601318)、云南城投(600239)、华侨城等在内的众多大型开发商数千亿资金进入该区域开发旅游地产项目，俨然成为继海南之后的第二个投资热土。

　　今年一季度以来，开发商抢攻旅游地产的步伐愈发紧促。中坤集团拟投500亿开发云南普洱。恒 大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目。

　　盲目投资导致收入下滑

　　目前，按照业界通俗的划分方法，旅游地产大致可以分为旅游景区开发、旅游商业地产开发，旅游度假项目开发以及旅游住宅开发。

　　实际上，近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。

　　港中旅2011年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。

　　对此，业内人士分析认为，由于海泉湾度假区项目开发较早，在经营模式上没有准确定位，旅游地产产品只有酒店、温泉等，持有物业占比较大，没有可售的房地产项目，使得项目投资回收资金较慢，产生亏损。

　　目前，海泉湾度假区二期项目正在建设之中，该项目可能会调整产品结构，增加房地产项目。

　　除了港中旅之外，华侨城开发的东部华侨城主题公园项目2011年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。华侨城认为，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是东部和泰州华侨城结算的旅游地产同比下降。

　　实际上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。

　　与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。

　　世联地产(002285)华南战略顾问营业部总监邓志国认为，之所以会亏损，主要是因为在旅游地产项目开发和产品定位方面，需要考虑旅游产品和住宅产品之间的开发比例。如果持有型物业面积较大，很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，那旅游地产项目运营就更加艰难了。

　　他指出，旅游地产开发除了面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险，即对市场定位的认知是否准确。

　　“如果在一个地区本来应该这样做，但是你那样做，客户肯定不会买单。开发商产品定位跟市场需求有差异，这是旅游地产开发比较大的一个风险。”邓志国称。

　　旅游地产面临融资难题

　　为了规避现金流风险，目前大多数旅游地产开发项目都将可销售房地产物业时间提前，以确保后期开发资金的安全。实际上，除了在运营资金安全方面面临风险外，在旅游地产项目管理上也有风险，甚至运营成本也会增加。

　　邓志国介绍称，目前大多数旅游地产项目后期运营不是很好，后期物业管理也不是很到位，尤其是滨海物业。由于在海边长时间没有人居住，海风对房屋的腐蚀性很强，会相应增加房屋的维修率，这对滨海度假产品的使用和管理提出了更多的要求。

　　此前，对于旅游地产有一种说法是：真房地产假旅游。邓志国认为，旅游地产现在并不是很规范，这么多年旅游地产做得不好的原因之一在于旅游地产融资比较难。

　　目前，在旅游地产开发领域还未找到成熟的融资模式，在传统融资领域，旅游地产项目由于投资回报期较长，获得融资的难度较大。

　　“商业地产有很多基金介入，做旅游地产基金不知道用一种什么样的参与形式，这一块我们也在探讨。”邓志国称表示，纯粹的商业贷款很少贷给旅游地产项目。

　　而在此之前，旅游地产项目融资较少，是因为地价便宜，前期投入成本比较低。随着旅游地产项目开发增多，其开发成本要求也越来越高，动则数十亿、上百亿的开发投资，使得旅游地产融资需求越来越大。

　　对此，邓志国建议，开发旅游地产最好是跟有相关开发经验的专业机构合作。合作开发将成为未来旅游地产的一种趋势。

　　/案例/

　　雅居乐清水湾三年收回成本 旅游市场前景考验后续开发

　　房企疯狂涌入旅游地产，很大程度是因为看到了雅居乐海南清水湾的成功。

　　据《每日经济新闻》记者统计，截至今年3月份，清水湾单盘的合约销售额累计已经达到270亿元，而雅居乐清水湾项目总投资预算为200亿元。这意味着，如果总投资不超出预算，雅居乐已经收回了成本，接下来的时间只需坐收渔利。

　　3年收回成本

　　雅居乐年报显示，2009年、2010年以及2011年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元和72亿元，这3年中，雅居乐总体的合约销售额则分别为226亿元、323亿元和315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%。

　　雅居乐方面提供的数据显示，自2009年3月发售到今年4月，清水湾项目累计销售已经达到约270亿元。据公开数据，雅居乐清水湾项目的总体投入仅为200亿元。

　　从低成本拿地和高价卖房的“反差”来看，雅居乐清水湾的“暴利”之源并不难理解。

　　2007年，已有开发商进驻海南一些海湾进行旅游地产开发，但尚未形成气候，雅居乐乘势连续在毗邻三亚的陵水县跑马圈地，仅2007年雅居乐就出手3次，花费超过24亿元。